Sin escudos legales frente a la vulnerabilidad de inquilinos y pequeños propietarios

La vivienda es, según el último barómetro del CIS, el principal problema para los españoles. Y mientras los precios siguen creciendo en España el doble que en la media de la zona euro y el debate político se agita, es preciso poner el foco en aquellos aspectos regulatorios actualmente en vigor.

En tiempos de pandemia se aprobó el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Entre las numerosas medidas aprobadas por esta norma se incluyó la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Una medida que ha tenido gran calado social, ya que la consecuencia práctica ha venido siendo, en efecto, la imposibilidad de hacer efectivos los desahucios ante impagos de renta, terminación convencional de contratos de arrendamiento, e incluso ocupaciones, cuando el ocupante que debe ser desahuciado se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica. Sin embargo, esta misma semana, el Congreso de los Diputados ha tumbado esta medida, dejando sin efecto la prórroga del Real Decreto-ley 9/2024 denominado como “Ómnibus”, que fue aprobada el pasado diciembre y que mantenía la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2025.

¿Y ahora qué?

La norma ahora derogada indicaba que para poder beneficiarse de esta medida los hogares vulnerables debían cumplir varios requisitos: encontrarse en situación de desempleo o ERTE u otras circunstancias similares que supusiera una pérdida sustancial de ingresos; o que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resultase superior o igual al 35% de los ingresos netos percibidos por la unidad familiar.

Con el Real Decreto no convalidado por el Congreso de los Diputados, ahora las familias en situación de grave vulnerabilidad se enfrentan a una situación crítica, pues los procedimientos que habían sido paralizados gracias a esta medida deben pasar al sistema de conciliación o intermediación previsto por la Ley de Vivienda, ya que, según a tenor de la Ley de Vivienda, los propietarios y grandes tenedores podrían solicitar al Juzgado una petición expresa de reanudación del procedimiento de desahucio, previa acreditación de haberse sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, y que, hasta el momento, únicamente se ha implementado en Cataluña.

¿Existe inseguridad jurídica para propietarios y hogares vulnerables?

El Gobierno central tiene competencias exclusivas para la regulación de las condiciones básicas del derecho a una vivienda digna, sin embargo, depende de las Comunidades Autónomas para implementar las medidas que apruebe, pues, sobre la base del art. 148 de nuestra Constitución, las Comunidades Autónomas han asumido las competencias en materia de vivienda.

Con la no convalidación de la prórroga de la suspensión de los desahucios para hogares vulnerables, se genera una situación confusa, tanto para los propietarios como para las familias en situación de vulnerabilidad.

Por un lado, mientras no se implemente por el resto de Comunidades Autónomas el sistema de conciliación o intermediación, podría suceder que los propietarios no tengan forma de acreditar el intento de sometimiento previo a este sistema de conciliación, y la suspensión de los desahucios se mantenga, en la práctica, sine die.

Por otro lado, podría suceder que los Tribunales, ante la inexistencia de este sistema en sus Comunidades Autónomas, consideren acreditado el intento de conciliación mediante una declaración responsable emitida por el propietario, y ordenen la continuación inmediata del procedimiento, dejando a miles de familias sin hogar.

La vulnerabilidad de los pequeños propietarios

Por otra parte, cabe también poner el foco en una cuestión relevante: hasta ahora el legislador ha establecido medidas pensando en los grandes tenedores, haciendo una referencia ínfima a los pequeños propietarios. Y esta no es una cuestión baladí, porque, si bien es cierto que se está produciendo una proliferación de fondos buitre, no podemos olvidarnos de este grupo mayoritario: aquellos que cuentan con menos de 10 viviendas en el mercado, de acuerdo con la definición recogida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho de la Vivienda.

Como sucede siempre que se establecen este tipo de medidas, debe ponderarse, caso por caso, cuándo debe prevalecer el derecho a una vivienda digna (teniendo en cuenta la importante crisis habitacional que atraviesa nuestro país), y cuándo debe prevalecer el derecho a la propiedad privada. Podría pensarse en aquellas personas que necesitan las rentas arrendaticias que percibirían por el alquiler de otro inmueble, aquellas para las que estos importes suponen su única fuente de ingresos, aquellas para las que estas cantidades cubren el pago de la cuota de su préstamo hipotecario, o aquellas que se ven privadas de poder vender un inmueble a un precio competitivo de mercado porque se encuentra okupado y que, ante la inseguridad jurídica que viene propiciada por la inestabilidad política de nuestro país, pueden verse perjudicados.

Por tanto, como sociedad debemos reflexionar, ¿en qué casos y bajo qué circunstancias debe preservarse el derecho a la vivienda digna sobre el derecho a la propiedad privada? Y abordar esta cuestión de una vez por todas con claridad.

* Carmen Briones, abogada de Caballero & Fuentes Abogados.