Cirugía fiscal, condición urgente para abordar la vivienda

Todo análisis riguroso sobre el contexto inmobiliario en España señala la persistencia de un déficit de vivienda estructural que supera el medio millón de casas y amenaza con agravarse hasta los 2,7 millones en los próximos quince años. La previsión del Banco Central Europeo para nuestro país es clara: el acceso a la vivienda constituye un factor que limita el crecimiento al reducir el dinamismo económico, la movilidad laboral y la propia cohesión social.

Mientras sobresalen los debates sobre la escasez de bolsas de suelo finalista, la necesaria colaboración público-privada para impulsar la vivienda protegida o la necesidad de adaptaciones regulatorias –como la Ley del Suelo–, hay un ángulo que tiende a permanecer en segundo plano, pero cuya trascendencia resulta clave: la fiscalidad que se aplica a la vivienda. El desglose de los datos es concluyente: es uno de ellos principales obstáculos.

Según el Instituto de Estudios Económicos (IEE), la carga tributaria vinculada a la vivienda en España asciende a cerca del 3,5% del PIB, esto es, más de 52.000 millones de euros anuales (18% de los ingresos de la Administración). Este peso es casi cinco veces superior a la media europea, situando a nuestro país en el grupo de cabeza, junto a Bélgica y Reino Unido, en cargas fiscales más gravosas en la adquisición, tenencia o transmisión de inmuebles. La tributación efectiva sobre la vivienda en propiedad alcanza el 30% de la rentabilidad de la inversión, frente a la de la UE, donde se reduce al 6,5%. Para el alquiler, la presión asciende al 44%, una de las más altas del mundo desarrollado.

Esta fiscalidad desproporcionada penaliza todas las fases del ciclo inmobiliario: desde la adquisición del suelo hasta la transmisión final. El efecto acumulativo del IRPF, IVA, AJD, ITP, ICIO, IBI, plusvalía municipal y tasas urbanísticas eleva el coste total del activo, reduce márgenes, limita la rotación de inmuebles y encarece el acceso para los compradores finales. La complejidad normativa y la fragmentación territorial —con grandes diferencias entre comunidades autónomas— añaden incertidumbre y frenan la inversión.

La complejidad normativa y la fragmentación territorial frenan la inversión

El análisis reciente del Observatorio Económico de la UFV refuerza este diagnóstico, confirmando que el sistema actual actúa como freno estructural a la oferta y movilidad residencial. Y el análisis de ASVAL va más allá: estima que corregir el déficit exigirá movilizar 380.000 millones de euros hasta 2040. Un esfuerzo inabordable si no se alinea la fiscalidad con los objetivos de dinamización del mercado y acceso asequible a la vivienda.

Sería poco realista plantear una reducción de impuestos de manera lineal, que podría incrementar aún más la presión sobre la demanda y, en consecuencia, sobre los precios. Pero sí creo necesaria una intervención quirúrgica sobre la fiscalidad asociada a la vivienda. Las soluciones existen y no requieren fórmulas mágicas, sino voluntad política y coordinación interadministrativa para diseccionar e intervenir de forma separada y medida en los múltiples eslabones.

Por una parte, podría trabajarse en una reducción de impuestos en toda la cadena de valor de la promoción inmobiliaria: tasas urbanísticas, ICIOS, IVA en la compra de suelo (21%), que provocarían una reducción inmediata del coste de producir una vivienda (los impuestos en la promoción de una vivienda de obra son de entre el 25 y el 30% del precio). Asimismo, sería deseable que se tomaran medidas para reducir los impuestos que gravan la transmisión de una vivienda: desde una rebaja del IVA del 10% al 4% para primera vivienda (y en especial en VPO), hasta la limitación del AJD e ITP, sobre todo a determinados tramos de ingresos cuya acumulación llega a distorsionar el precio final.

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Por último, es esencial actuar sobre el diseño del sistema. Propuestas como homogeneizar la valoración catastral, revisar los incentivos fiscales al alquiler, eliminar el Impuesto de Sucesiones sobre la vivienda habitual o integrar las rentas del alquiler en la base del ahorro del IRPF, no solo aportarían equidad, sino también dinamismo. Sirva como ejemplo que, cuando se otorga una subvención está sujeta a tributación; sería deseable que se aplicara directamente una reducción equivalente al importe que posteriormente se perderá en concepto de impuestos. Evitaría así un complejo proceso de desgravaciones, permitiendo al promotor acceder de forma más ágil y transparente al apoyo público, aunque ello suponga una cuantía nominal ligeramente inferior.

A pesar de que las administraciones públicas manifiestan su preocupación por el aumento del precio de la vivienda, lo cierto es que son las principales beneficiadas a través de sus impuestos, mientras la inversión destinada a abordarlo de manera estructural no evoluciona en la misma medida (según el último dato del Ministerio de Hacienda en 2024, se ha reducido un 2,7% el presupuesto para vivienda).

Con todo, no se trata de recortar recaudación sin más, sino de gravar de forma progresiva, activar el mercado para hacer más accesible la vivienda a las capas de la sociedad que no pueden acceder y destinar más cuantía de los ingresos que recaudan con las viviendas a construir un parque accesible, profesionalizado y sostenible que garantice el derecho a la vivienda y apoye la competitividad del país. Porque si queremos abordar con seriedad el problema de la vivienda, la cirugía debe dirigirse al actual marco fiscal.

Si queremos abordar con seriedad el problema de la vivienda, la cirugía debe dirigirse al actual marco fiscal

En cualquier caso, una reforma fiscal eficaz no debería considerarse en solitario, sino como parte de una batería de medidas coordinadas. Rebajar la carga tributaria debe convivir con otras actuaciones imprescindibles. El aumento del precio de la vivienda, tanto en compra como en alquiler, no es la causa del problema, sino la consecuencia directa de su escasez, Y desgraciadamente no se puede construir de hoy para mañana. En este sentido, resulta ilustrativo el caso de Austin, una ciudad que ha logrado reducir los precios de las viviendas en venta casi un 40% y de alquiler más de un 22% con un plan basado en construir, construir y construir.

España necesita una aproximación similar: aumentar la disponibilidad de suelo finalista, modernizar el planeamiento urbanístico, simplificar los trámites administrativos (en muchos municipios aún se tarda un año en conceder una licencia de obra), reforzar la seguridad jurídica y revisar las restricciones urbanísticas como límites de altura, ratios de garaje por vivienda o la ampliación de los suelos donde edificar residencial como uso alternativo. Solo desde un enfoque integral será posible movilizar inversión, incrementar la producción de vivienda y corregir el grave desequilibrio entre oferta y demanda que hoy lastra al conjunto del país.

*Ignacio Moreno es fundador y CEO de Aurora Homes, promotora creada hace 4 años. Cuenta con más de 20 años de experiencia gestionando proyectos inmobiliarios en España, destacando su etapa como fundador y CEO hasta 2021 de las empresas que conformaron el Grupo Inmoglaciar. Bajo su dirección se promovieron más de 3.000 viviendas a nivel nacional. Ignacio Moreno es Licenciado en Económicas; cuenta con dos MBA en IESE Business School y en IE, además de ser miembro de RICS desde hace más de 10 años. Compagina su vida profesional con la docencia, siendo profesor del Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la Universidad Politécnica de Madrid y otros programas relacionados con el desarrollo y la dirección inmobiliarias.