Fin del IRPH Bancos e IRPH Cajas: ¿Qué implicará para los hipotecados?

Esta previsto que el próximo 28 de Abril de 2013 desaparezcan los índices IRPH Bancos e IRPH Cajas, por lo que a las personas que se encuentren afectadas porque su hipoteca este referenciada a estos índices les quedan apenas 9 meses para resolver esta “papeleta”. 

Para ello es preciso que antes el Ministerio de Economía establezca el correspondiente régimen de transición para los préstamos hipotecarios afectados, un asunto pendiente desde la entrada en vigor el 29 de abril de este año de la Orden Ministerial de Transparencia y Protección al cliente bancario de octubre 2011.

¿Qué es el IRPH y qué tipos de IRPH existen en la actualidad?

Para los que no conozcan que es el IRPH, este es un índice de referencia hipotecario sustitutivo del Euribor que utilizaron, y siguen utilizando, minoritariamente los bancos para obtener hipotecas más rentables para sus cuentas.

Por definición, el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre que han concedido bancos y cajas durante el mes al que se refiere el índice. Por tanto excluía hipotecas bonificadas mediante convenios para compra de VPO, VPP y asimiladas.

El Banco de España, después de realizar una media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario inscritas por los bancos y cajas, lo publica el día 15 de cada mes en el BOE, algo que realizará hasta abril de 2013 en el caso de estos dos índices.

Por término medio el IRPH se ha comportado en los últimos 5 años, entre 2008 y 2012, de forma que ha mantenido una diferencia por encima de +1,5 puntos sobre el Euribor, que quiere significar que ese ha sido el diferencial medio aplicado a las hipotecas.

Históricamente ha resultado ser un poco más caro el IRPH Cajas que el IRPH Bancos. Además las hipotecas referenciadas a IRPH también incluyen un diferencial, que oscila entre un 0,10 y un 1% generalmente.

En la actualidad están vigentes 3 tipos de IRPH: IRPH Bancos, IRPH Cajas e IRPH Conjunto de Entidades. Este último es el resultado agregado promedio de los dos primeros, bancos y cajas.

¿Cuál es la situación y las implicaciones que tendrá sobre estos hipotecados próximamente?

Los titulares de hipotecas referenciadas al IRPH Cajas o IRPH Bancos, deben hacer lo siguiente si no quieren equivocarse en la renegociación de la hipoteca con su banco:

1º) Revisar la escritura de la hipoteca. En muchas hipotecas se establecía que en caso de desaparecer el índice IRPH Bancos o IRPH Cajas, la referencia pasaría a ser el Euribor o el IRPH Conjunto de Entidades.

Sería ventajoso si se especifica que la nueva referencia pasará a ser el Euribor más un diferencial del 1,00%, o hasta un 1,50%, puesto que actualmente se están ofreciendo diferenciales superiores al 1,50% para las nuevas hipotecas.

2º) Si en el contrato se especifica la referencia pero No el diferencial, si que habría que renegociar con el banco. En caso de no llegar a un acuerdo satisfactorio tendrías que buscar una subrogación en otro banco para pagar menos intereses, a través de una oferta vinculante para cambiar tu hipoteca.

3º) No queda especificado el cambio de índice de referencia o este va ligado a otro índice de los que también desaparecen ahora.

El banco tiene a priori, estamos en espera del régimen de transición de los ciudadanos afectados por estos cambios, total libertad para aplicar las nuevas condiciones de referencia y diferencial, o realizar una oferta con un tipo de interés fijo durante los primeros años (un 4% fijo durante los próximos cinco años según la fundación Eroski consumer).

En cuanto a los gastos a cargo del cliente, no es lo mismo si el cambio de referencia y diferencial se formaliza en contrato privado con el banco o si este obliga a la firma de una novación de escrituras, incurriendo en sendos gastos de notaria, registro y gestoría.

¿Qué sucede con el IRPH Conjunto de Entidades?

Aunque pueda parecer paradójico, el IRPH Conjunto de Entidades se mantiene vigente tras la eliminación de los IRPH Bancos e IRPH Cajas, por lo que el IRPH mantendrá esta

Esto realmente tiene su lógica si tenemos en cuenta que el número de Cajas de Ahorro se ha visto reducido a la mínima expresión, actualmente todas han traspasado o están traspasando su negocio bancario a un banco propio, del que pasa a ser accionista la Caja como organismo fundacional y de obra social, después de que en 2010 se promulgará en España un Real Decreto sobre los órganos de gobierno y otros aspectos del régimen jurídico de las Cajas de Ahorros.

¿Desparece algún índice más aparte de estos?

También desaparecerá  otro índice hipotecario minoritario como es el CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorros) o TAR (Tipo Activo de Referencia de las cajas de ahorro), en línea con la extinción de las cajas de ahorro.

Estos son índices de cálculo complejo, y mucho más caros aún que los índices IRPH.

¿Se crea algún nuevo índice hipotecario?

El IRS (Interest Rate Swap / Tipo de permuta de interés) a cinco años, pasará a ser una realidad a partir del 3/10/2012.

Su principal diferencia con el índice Euribor hipotecario es que el Euribor se calcula con base en un plazo de anual / 12 meses, frente a los cinco años del IRS.

El IRS busca dar mayor estabilidad a la cotización de tipos de referencia ante oscilaciones de los tipos de interés oficiales dictados por el BCE (Banco Central Europeo).

A partir de noviembre los bancos podrán ofertar este índice en su oferta hipotecaria así como ofrecerlo como sustituto de los índices que desaparecen.

Tomando como referencia la cotización actual de los índices IRPH (en torno al 3,50%) y la actual del IRS (alrededor del 1%), la oferta mínima que podrían realizar para sustituir al IRPH Bancos y Cajas en noviembre sería de un IRS + 2,50/3%.

Y a ti, ¿qué  te parecen todos estos cambios? ¿Está tu hipoteca referenciada a los índices IRPH Bancos, IRPH Cajas o CECA / TAR?