¿Cuáles han sido los movimientos del mercado hipotecario en 2012?

“Invertir con prudencia y minimizar riesgos”. Bajo estas dos premisas se mueven en la actualidad las entidades financieras, y lejos quedan ya los años del boom en los que se concedían hipotecas a mansalva. 2012 será recordado, entre otras cosas, por la dificultad para acceder a la financiación y para obtener alguna de las hipotecas en el mercado actual.

Los datos no dejan lugar a dudas: sólo en septiembre -últimas cifras disponibles- el número de hipotecas constituidas sobre viviendas cayó un 32,2% respecto al mismo periodo del año anterior. Con esta caída interanual, las viviendas hipotecadas encadenan ya 29 meses consecutivos de descensos.

Se conceden pocas hipotecas y las que se comercializan lo hacen en condiciones menos favorables que hace unos años. Y es que los tiempos en los que los bancos se disputaban a los clientes con hipotecas cada vez más competitivas han quedado atrás. En el pasado quedan ya los préstamos a Euribor+0,50% (incluso a 0,25%).

En la actualidad, las pocas entidades que siguen concediendo financiación para comprar una vivienda lo hacen con condiciones más draconianas. Suben los diferenciales -para compensar la caída del Euribor-, se exigen cada vez mayores vinculaciones, e incluso se vuelven a comercializar préstamos con las famosas cláusulas suelo.

Pero vamos a ver con detalle cuáles están siendo las estrategias de los bancos que comercializan hipotecas:

 Diferenciales al alza

En tan sólo dos años, las entidades financieras han multiplicado por cinco los diferenciales que aplican a sus hipotecas. Si en 2010, el diferencial medio se situaba en el 0,50% y en el 2011 en el 1%, en la actualidad, el diferencial medio se coloca en el 2,60%. Este año, todos los bancos-sin excepción- han elevado no una, sino varias veces, los diferenciales que aplican a sus préstamos hipotecarios. Una tendencia, además, que parece no tener fin, por lo menos mientras el Euribor siga marcando mes a mes mínimos históricos.

El indicador de referencia hipotecario cerró el mes de noviembre en el 0,58% con lo que firmó su tercer mes consecutivo por debajo del precio oficial del dinero, situado en el 0,75%. Un nivel actual del Euribor con el que los bancos tienen dificultades para conseguir buenos márgenes con sus hipotecas, de ahí que, todas las entidades hayan decidido protegerse de esta caída subiendo los diferenciales. En la siguiente tabla vemos la evolución de los diferenciales que han ofrecido distintas entidades en enero, agosto y diciembre:

 

Conforme ha ido bajando el Euribor han ido subiendo los diferenciales. Y es que, ésta ha sido la práctica habitual de las entidades durante este 2012. Pero también han recuperado otras prácticas que tenían en desuso, como las cláusulas suelo, con las que los bancos limitan también la caída del índice hipotecario.

Las hipotecas a tipos fijo, la alternativa a la caída del Euribor

En España es raro contratar un préstamo hipotecario a tipo fijo. Es más, el 99% de las operaciones que se cerraron en 2011 fueron a interés variable y el Euribor es el elegido por la mayoría de los hipotecados españoles para referenciar sus préstamos. Algunas entidades, como es el caso de La Caixa, han decidido "protegerse" de la caída del indicador hipotecario e intentan potenciar en la actualidad sus hipotecas a tipo fijo (entre el 4% y el 7%).

La Caixa es pionera en esta práctica, pero no es descartable que el resto de entidades decidan en los próximos meses llevarla también a cabo. Unos meses en los que, además, veremos en el mercado hipotecas referenciadas a un nuevo indicador: el IRS -índice que refleja el coste del dinero a 5 años sin prima de riesgo, cuyo estreno oficial tuvo lugar en noviembre- y que bancos y cajas defienden al considerarlo más estable y menos expuesto a los vaivenes del mercado. Esta será, sin duda, una de las novedades del mercado hipotecario de cara al año que viene.

Campañas de comercialización de hipotecas para pisos de los bancos

La comercialización de hipotecas en condiciones ventajosas para la adquisición de pisos de bancos ha sido otra de las prácticas más habituales durante este 2012 por parte de las entidades españolas. Se acabaron los reclamos publicitarios para "colocar" hipotecas, a excepción de las que ofrecen las entidades a los clientes que compren sus pisos. Los bancos españoles se han convertido en auténticas inmobiliarias y necesitan dar salida a la ingente cantidad de pisos que tiene en stock.

Pisos que se ofrecen no sólo con descuentos que superan incluso el 60% de su valor, sino con condiciones de financiación muy ventajosas. Tipos de interés muy bajos, financiación de hasta el 100% del valor de compra venta o tasación del inmueble y plazos de amortización de hasta 40 años. Es decir, condiciones imposibles de encontrar para comprar una casa en el  mercado.

De esta forma, en la mayoría de las páginas webs de los bancos, lo más normal es encontrar en la actualidad campañas que publicitan las hipotecas con las que financiar la compra "de sus pisos" y quedan al margen -aunque no han desaparecido- los préstamos hipotecarios tradicionales.

La crisis ha cambiado por completo el panorama hipotecario español y es más que probable que estos cambios hayan llegado para quedarse. Las entidades financieras parecen haber aprendido la lección. La crisis se irá -tarde o temprano-, pero será complicado que las hipotecas vuelvan a ser lo que eran.