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Hipotecas al 5%... ¿Son abusivas?

Juan Ignacio Navas, socio-director de navascusi.com responde a esta y otras preguntas relacionadas con reclamaciones al sector bancario

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¿Hipotecas al 5%? ¿Son abusivas?, ¿Se pueden reclamar? Este asunto junto a una cláusula suelo fotovoltaica y las acciones del Popular son las preguntas que hoy contestará Juan Ignacio Navas, socio-director de navascusi.com


En 2009, formalicé junto con mi esposa una escritura de préstamo hipotecario sobre vivienda habitual de ambos y propiedad de ella como avalistas de crédito para refinanciación de posiciones deudoras de una S.L. de la que mi esposa es partícipe además de apoderada. El interés inicial fue del 5% Tiene una cláusula suelo del 5% y una tope del 10%, que pasa a ser del 16% en caso de intereses de demora.

La empresa cesó por problemas económicos su actividad en febrero del 2012. Desde esa fecha venimos pagando en la unidad familiar esa hipoteca ante el temor que la ejecuten y nos desahucien.

Por otro lado, revisando papeles me encuentro que la oferta vinculante no la tenemos firmada. El diferencial de interés es del 2,75%. Por supuesto, todos los gastos a nuestro cargo. ¿Habría posibilidades de recuperar algo?

Siento que la empresa tuviera que cerrar. Lamentablemente deberán de afrontar la hipoteca a riesgo de desahucio. Sin embargo, el interés pactado parece abusivo. Si podemos demostrar que se lo colocaron sin la debida transparencia podrían reclamar el diferencial. Desde luego, no haber firmado la oferta vinculante es un indicio de esa falta de transparencia.

Tengo una empresa de alquiler de vehículos. Cuando la crisis, tuve que hipotecar una vivienda particular para pagar deudas de la empresa, una sl, al Banco Popular. La hipoteca se hizo a nombre de la empresa y me pusieron una cláusula suelo del 5%. ¿Puedo reclamar?

Sí. Un 5% de cláusula suelo es sin duda abusivo. Y Ud. es un cliente minorista, tanto porque la hipoteca recae sobre una vivienda particular como porque su pyme no está ligada al mundo financiero. No fue una operación profesional habitual de su negocio, por lo que se le considera minorista y -por tanto- sujeto a una especial protección que -casi con seguridad- no le ofrecieron.

Contraté un préstamo personal con Caja España el 21 diciembre de 2007, por un importe de 310.000 euros, avalado por una persona física, a un plazo de diez años, con uno de carencia, para la adquisición de una planta fotovoltaica de 620.000 euros, con una cláusula suelo del 3,5% y un tipo máximo del 12,5%, dicho préstamo se formalizó ante fedatario público. A 21 diciembre de 2017 he acabado de pagarlo. He hecho la reclamación al banco y me han contestado que la sentencia del tribunal europeo no me es aplicable porque no soy consumidor y no es hipotecario. ¿Puedo reclamar los intereses cobrados de más y qué posibilidades hay de ganar en vía judicial?

El contrato de préstamo terminó hace menos de un año, es decir, estamos en plazo para reclamar porque prescribe a los 4 años. La sentencia de Luxemburgo de diciembre de 2016 sobre cláusulas suelo es aplicable a todos los préstamos.

Sobre si es consumidor o no depende de si su actividad profesional es o no las plantas fotovoltaicas. Si no lo es, es considerado consumidor.

Por lo demás, Luxemburgo es clave para la retroactividad. Porque el Supremo declaró que debía indemnizarse desde la fecha de su sentencia, el 9 de mayo de 2013 negando la retroactividad por cuestiones de “orden público”. Esa doctrina ya quedo superada por la sentencia de Luxemburgo de diciembre de 2016.

La clave para ganar es demostrar que le colocaron la cláusula suelo sin la debida transparencia. Si lo podemos demostrar, es ganable. De hecho, la estadística dice que se gana en el 97,3% de los casos.

Hola: Compré acciones de Banco Popular el 16 de mayo de 2017, a un precio 0,69€/ título. Compré debido a un Hecho Relevante publicado el día 11 de mayo de 2017 en el que se negaba categóricamente que existiera un riesgo de quiebra y que la ratio de capital se situaba por encima de las exigencias regulatorias. ¿Puedo reclamar? ¿Podré recuperar mi inversión?

Ya existen sentencias de primera instancia que anulan las adquisiciones por falta de transparencia. Por supuesto ni Ud. ni nadie podía conocer la verdadera realidad económico-financiera del banco. Simplemente se fío de lo que el propio banco -auditado y supervisado- comunicaba a la CNMV y del test de estrés de la EBA 6 meses antes de la intervención que aseguraba que el banco era solvente. Así que sí. Puede reclamar por falta de transparencia como ocurrió con Bankia.

Compré acciones en la ampliación de capital y tenía obligaciones subordinadas. Al liquidar el banco todo vale cero. Mi pregunta es ¿qué es mejor iniciar ya las reclamaciones judiciales aunque quede mucho plazo para que prescriba la acción judicial o esperar a que los grandes fondos puedan conseguir sentencias favorables y luego en base a ellas iniciar la reclamación?

La estrategia jurídica es siempre discutible. Pero mi opinión es que es mejor reclamar cuanto antes. ¿Por qué? Porque el mismo Santander ha dotado un fondo para contingencias. Es decir, sabe que tendrá que pagar. La cuantía no es muy elevada y seguramente pelearán más contra los grandes fondos de inversión que contra los particulares. Y ya empiezan a haber sentencias que nos dan la razón.

El Confidencial, con la colaboración del despacho de abogados Navas & Cusi, pone al servicio de los lectores este consultorio especializado en derecho bancario y financiero. Un espacio que está destinado a resolver mensualmente las dudas de inversores y ahorradores relacionadas con cualquier producto que afecte a entidades financieras o las malas praxis de las mismas. ¿Qué hago si tengo clausulas suelo? ¿Cómo actuar si mi entidad financiera me vendió productos estructurados que no se ajustaban a mi perfil? Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusi resolverá estas y otras dudas en este espacio. El Confidencial realizará una selección de las más interesantes y publicará las respuestas. Navas & Cusí es un despacho especializado en derecho bancario, financiero, societario y europeo con más de 30 años de experiencia.

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