¿Comprar, alquilar o invertir en acciones inmobiliarias?

La vía indirecta utilizando los mercados financieros está aún en cifras muy alejadas del resto de mercados mundiales principales

Foto: Inversión inmobiliaria
Inversión inmobiliaria

La inversión directa en el sector inmobiliario ha sido históricamente, la opción preferida por los españoles a la hora de posicionarse en esos activos. Comprar un piso para reformar y vender posteriormente, adquirir para alquilar o, construir junto a un hermano en un terreno familiar, son algunos de los ejemplos que se han visto hasta la fecha en nuestro país como forma de lograr exposición al ladrillo. La vía indirecta utilizando los mercados financieros, pese a que se ha va logrando una profesionalización del sector con la aparición de vehículos de inversión como las Socimis, está aún en cifras muy alejadas del resto de mercados mundiales principales. De esta forma, el capital de esas compañías cotizadas en manos de inversores finales no llega al 10% frente a, por ejemplo, el 20% observado en Estados Unidos (en REITS). Así mismo y para ponernos en situación, el tamaño agregado nacional (mercado continuo y MAB) ronda los 25.000 millones de capitalización y unos 40.000 inversores. Solo la acción de Telefónica capitaliza más de 32.000 millones y cuenta con más de 1,3 millones de accionistas.

A la hora de acercarse a estas empresas cotizadas en bolsa, no es lo mismo hacerlo del lado promotor que del lado patrimonialista (Socimis). Las primeras son aquellas que construyen las viviendas y están más expuestas al ciclo económico. A cambio, son las que incorporan una ratio de rentabilidad-riesgo más elevado. Las segundas, toman posiciones en inmuebles para su posterior arrendamiento en lo que supone una visión a más largo plazo. La posible rentabilidad es ofrecida vía dividendos y cuentan con unas carteras diversificadas (oficinas, retail y logístico) en función del objetivo de cada una de ellas.

Las Socimis han conseguido profesionalizar el sector, atraer capitales internacionales y deberían pasar ahora, por un proceso de concentración. De cara al inversor final que desea un instrumento de ahorro e inversión a largo plazo, estas pueden suponer un asset class más a considerar en el momento de construir una cartera de valores. Se trata de, en lugar de ocuparse uno mismo de comprar un piso o una oficina, localizar inquilinos y realizar todo el proceso hasta la consecución de la renta, dejar esa gestión en manos de la Socimi que, además, obtiene una diversificación muy superior a la que puede hacer un particular. Obviamente no todos estos vehículos son iguales ni invierten de la misma forma con lo que, a la hora de asignar recursos, cada ahorrador deberá entender el negocio individual de cada una de ellas y el proyecto empresarial de largo plazo. Obligadas a repartir un mínimo del 80% de sus ganancias vía dividendos, y gracias a las ventajas fiscales con las que cuentan en la actualidad (puestas ahora en peligro), son un vehículo especialmente atractivo en ese sentido. Dentro del Ibex-35, Merlin ofrece una rentabilidad por dividendo cercana al 4%, y Colonial algo menor al 2%. En el mercado continuo, algunos analistas estiman que Lar puede mantener un pago al accionista cercano al 6% de forma sostenible.

No hay que olvidar que, desde el punto de vista de valor de los activos de la cartera de la Socimi en cuestión y su cotización en mercado, puede producirse una divergencia entre ambos. De facto y en la actualidad, muchas de ellas cotizan por debajo de esas magnitudes. Así mismo, las desinversiones que puedan producirse, llegado el punto de maduración o atendiendo a otras razones, podrán tener un impacto igual en las cotizaciones.

Estas sociedades de inversión inmobiliaria están, como decía, especializadas en distintos activos como son el residencial, los centros comerciales, las residencias de estudiantes, las oficinas mediante espacios flexibles o coworking, etc. Y pese a que la concentración en el mercado español es la tónica habitual, empiezan a verse ciertas operaciones en el exterior. Esto, frente a la inversión directa, supone también poder alcanzar algunos activos imposibles de atender de otra forma.

Del lado de la liquidez, tener acciones cotizadas en mercados organizados supone un mayor y más rápido acceso a nuestro dinero. Frente al proceso de tener que vender un piso o una oficina, con sus trámites y tiempos correspondientes, deshacerse de una parte o la totalidad de las participaciones en bolsa puede resultar casi inmediato en función del mercado en el que se tengan listadas las acciones.

Así las cosas y sin entrar hoy en la situación particular del mercado inmobiliario, las Socimis pueden presentar una alternativa clara a la hora de posicionarse en el sector. Ofrecen pago de dividendos periódicos, liquidez que se puede hacer modulable para atender las diferentes necesidades que el inversor pueda tener, transparencia, protección contra un aumento de la inflación, y una alternativa en este entorno de tipos de interés. Si bien las cotizaciones están sometidas a la evolución de la economía y de las bolsas, con los riesgos que ello implica, la exposición al ciclo es mucho menor que el que tienen las empresas constructoras (así como la capacidad de rentabilidad) y puede ser un instrumento más a considerar por parte de aquellos ahorradores más conservadores que no quieran ostentar la propiedad de bien.

De Vuelta
Escribe un comentario... Respondiendo al comentario #1
0 comentarios
Por FechaMejor Valorados
Mostrar más comentarios