¿Se puede seguir pagando 400.000 dólares por una casa?

Me llamaba la atención el otro día un artículo que comentaba que, en Estados Unidos y pese a contar con unos sueldos de la unidad familiar mucho mayores a los nuestros, el ciudadano medio no podría realmente permitirse adquirir una vivienda de casi 400.000 dólares (USD). Tras el fuerte impulso visto tras los peores meses de la pandemia en la venta de viviendas nuevas, que alcanzaron incrementos por encima del 20% durante varios meses, por aquello de huir de las ciudades mientras se aprovechaba el dinero casi gratis, los datos de los últimos tres meses mostraban correcciones que, según se publicaba el martes, parecían no obstante estabilizarse.

En ese contexto, el precio de la vivienda nueva marcaba nuevos máximos históricos con un precio de venta promedio de unos 390.000 USD, en lo que supone un 65% de incremento con respecto a 10 años antes y un 18% frente al año anterior. Y hablamos de una propiedad muy normal fuera de los núcleos más importantes y demandados.

Si tenemos en cuenta que los ingresos familiares medios en Estados Unidos son de unos 80.000 USD al año, y que esa unidad familiar tiene cuatro miembros, adquirir una casa de esos precios se antoja financieramente peligroso a medio plazo. Es cierto que, a buen seguro y como sucedió en 2007, cualquier trabajador del sector servicios podría llegar a comprar hasta tres propiedades sin despeinarse ('La gran apuesta') gracias a las nuevas facilidades de financiación y bajos tipos de interés, pero, cosa muy distinta, es ser capaz de hacer frente a las cuotas futuras y cuál será su precio en unos años.

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Así mismo, y según un estudio del año pasado, el históricamente malentendido 20% necesario de pago inicial para afrontar la adquisición de la vivienda, podía suponer unos 21 años de ahorro necesario previo para un trabajador con ingresos medios, a los niveles de sueldos y tasas de ahorro actuales.

Pero no menos cierto es que, en algún momento de este ciclo de máximos históricos de la mayoría de activos, el sentido común terminará por aparecer, la demanda se reducirá y los precios volverán a niveles más acordes a la realidad económica. Pagar esas cantidades por una choza con 'parking' en medio de la nada bien concluirá con unos propietarios dándose cuenta de lo nefasta de la inversión, o bien llegará un momento en el que no podrán seguir pagando sus hipotecas. La compra de activos con apalancamiento en zona récord de precios no suele terminar bien.

La última encuesta de la Universidad de Míchigan mostraba que solo el 30% pensaba que las condiciones de adquisición de vivienda le eran favorables, dato no visto desde 1982

Las primeras señales de agotamiento parecen, no obstante, estar a la vuelta de la esquina. Esos aumentos de precios suponen ya una sobrevaloración del 25% en comparación con las rentas de residencial, o un 50% sobre los niveles normalizados ajustados por inflación, que empiezan a calar sobre la confianza del consumidor. La última encuesta de la Universidad de Míchigan mostraba que solo el 30% de los consultados pensaban que las condiciones de adquisición de vivienda le eran favorables, dato no visto desde 1982. Del mismo modo, la solicitud de nuevas hipotecas caía un 19% (YoY) a mediados de agosto y el índice NAHB marcaba un descenso del 6,6% sobre los niveles previos a la pandemia.

Así las cosas y mientras todo esto sucede, si analizamos en Estados Unidos el precio del inmobiliario en las 11 recesiones sufridas desde 1950, solo en 2008 se produjeron caídas significativas, mostrando cierta resiliencia en las ocasiones anteriores frente a caídas del PIB y del empleo. Otra cosa muy distinta es que tenga sentido hoy pagar medio millón de dólares por esa vivienda y que, desde un punto de vista de inversión, el techo aún no se haya tocado.