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¿Puede el Real Madrid valer 10.000 millones de euros?
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Javier García

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¿Puede el Real Madrid valer 10.000 millones de euros?

La entidad blanca aplaza su transformación societaria mientras lidera ingresos en Europa y explora fórmulas para atraer inversión conservando una parte de su independencia

Foto: Florentino Pérez, presidente del Real Madrid. (Getty/Álvaro Medranda)
Florentino Pérez, presidente del Real Madrid. (Getty/Álvaro Medranda)
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El Real Madrid ha frenado, al menos por ahora, el que podría ser el mayor cambio estructural de su historia moderna. La Asamblea de socios de noviembre no votará la reforma con la que Florentino Pérez quería transformar el club en una sociedad mercantil controlada por el propio Madrid, capaz de atraer capital privado sin renunciar a su independencia.

Paradójicamente, este frenazo llega en el momento de mayor potencia financiera del Real Madrid. Por primera vez una entidad deportiva ha superado los 1.000 millones de euros de ingresos anuales. Según el informe Football Money League de Deloitte (enero de 2025), ningún otro equipo en Europa se le acerca: el Manchester City, segundo, se sitúa a 200 millones de distancia.

Pero detrás de esa revolución jurídica se esconde una pregunta mucho más profunda: ¿cuánto vale realmente el Real Madrid? ¿Cómo consigue ganar dinero en una industria donde casi todos pierden? ¿Y qué estrategia financiera hay detrás de este desafío que mezcla fútbol, poder y negocio global?

Si le preguntara a mi abuelo "¿Cuánto vale el Real Madrid?", probablemente me respondería lo mismo de siempre: "lo que quieran pagar por él". Pero vamos a intentar afinar un poco más esa respuesta y explicar, con datos, cómo se construye el valor financiero del club más grande del mundo, qué lo hace tan rentable y por qué su modelo puede cambiar para siempre el futuro del fútbol europeo.

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¿Cómo genera ingresos el Real Madrid?

El Real Madrid ha aprendido a jugar en la liga de los ingresos. En apenas 5 años, el club ha pasado de facturar 757 millones de euros a superar los 1.000 millones. Lo ha hecho en medio de una pandemia, con el estadio en obras y mientras la mayoría de los grandes de Europa acumulaban pérdidas. Sólo el Barça acumula más de 600 millones de pérdidas desde 2019.

Antes de la pandemia, el Real Madrid dependía en gran medida de la televisión y de los partidos en el Bernabéu, pero esto ha cambiado de forma notable. La explotación del estadio se ha duplicado —de unos 150 millones en 2019 a casi 300 millones en 2024— gracias a los palcos VIP, la nueva hospitalidad, los eventos y el Tour Bernabéu, que ya es una de las atracciones turísticas más visitadas de España.

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El área de marketing y patrocinios, impulsada por su marca global y su presencia digital, ha pasado de 317 en 2019 a casi 400 millones, mientras que los derechos audiovisuales se mantienen estables en torno a 270 millones, con menos peso relativo sobre el total. A todo ello se suman los negocios complementarios —tiendas, licencias, restauración, contenidos y activos inmobiliarios—, que consolidan al club como una empresa diversificada y autosuficiente, capaz de generar beneficios sostenidos incluso en los años más difíciles.

La clave no ha estado en fichar mejor, sino en diversificar el negocio. El club se comporta más como una multinacional de entretenimiento que como una institución deportiva. ¿Cómo lo hace?

El Bernabéu, de estadio a activo financiero

El primer pilar de ese modelo es el Santiago Bernabéu, convertido en el motor económico del club. Donde antes había un estadio que se abría 25 veces al año, ahora hay un complejo que puede generar ingresos los 365 días.

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En el corazón de su nueva estructura están los palcos y asientos VIP, la joya de la corona del estadio y la fuente de ingresos más rentable del club. El nuevo recinto cuenta con 7.113 asientos premium y más de 240 palcos privados distribuidos en distintos niveles, con vistas directas al terreno de juego y servicios personalizados.

La demanda ha superado todas las expectativas: las listas de espera son largas y buena parte de los espacios se contratan por varios años. Los precios varían según la ubicación y los servicios incluidos, pero un palco de uso corporativo puede situarse entre 250.000 y 400.000 euros por temporada, mientras que un asiento VIP —en las zonas denominadas Business Seats— oscila entre 15.000 y 30.000 euros anuales. En conjunto, esta categoría de entradas multiplica por 10 el ingreso medio de un asiento convencional, y su margen de rentabilidad es mucho mayor porque el coste apenas aumenta.

En la práctica, el área VIP puede aportar por sí sola más de 150 millones de euros anuales cuando el estadio funcione a pleno rendimiento, es decir, más que la recaudación total del antiguo Bernabéu en un año completo de partidos.

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La estrategia detrás de este modelo es sencilla y muy eficaz: trasladar al fútbol la lógica del lujo y del entretenimiento premium. Los palcos no son solo asientos, sino experiencias corporativas completas, con restauración, acceso privado, aparcamiento y atención personalizada.

Muchas de las grandes empresas del IBEX 35 y multinacionales con sede en Madrid —bancos, tecnológicas, aseguradoras— utilizan estos espacios como herramienta de relaciones institucionales. Cada partido se convierte así en un evento empresarial y, para el club, en un ingreso recurrente y estable, independiente de los resultados deportivos.

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Con esta base, el Bernabéu se acerca a un modelo similar al de los grandes recintos de Estados Unidos, donde estos ingresos —a los que se conoce como hospitality— representan hasta 1 de cada 3 euros del total.

Eventos, conciertos y el obstáculo del ruido

A esto se suman los eventos y conciertos —gracias al techo retráctil y al sistema que guarda el césped bajo tierra—, que permitirán acoger espectáculos durante todo el año. El club aspira a organizar más de 40 al año e ingresar entre 60 y 80 millones solo por esa vía. Sin embargo, este ambicioso plan se ha topado con un serio obstáculo: los vecinos de la zona de Chamartín han presentado múltiples denuncias por exceso de ruido tras grandes conciertos, lo que ha obligado al club a suspender temporalmente la celebración de espectáculos y a replantear parte del calendario mientras se adaptan los sistemas de insonorización.

Tour, restauración y el turismo que paga la obra

El Bernabéu se ha convertido también en una de las grandes atracciones turísticas de Madrid. Antes de la pandemia, su museo y visita guiada recibían algo más de 1,3 millones de personas al año; hoy, el nuevo Tour Bernabéu, completamente rediseñado con tecnología inmersiva, pantallas interactivas y experiencias de realidad aumentada, aspira a superar el millón y medio de visitantes y a facturar en torno a 80 millones de euros anuales, tres veces más que la versión anterior. El precio más básico es de 35 euros actualmente, pero hay opciones premium que incluyen acceso a zonas VIP y paquetes gastronómicos. Y es aquí donde el Madrid le saca a cada visitante más de 50 € (en el antiguo estadio los ingresos por visitante eran la mitad).

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A este flujo constante se suman los cuatro restaurantes y terrazas de alta gama que abren durante todo el año, gestionados por grupos hosteleros y con una previsión de ingresos cercana a los 40 millones de euros anuales. En conjunto, el estadio se ha convertido en un motor turístico y gastronómico que combina ocio, cultura y rentabilidad: un activo que, efectivamente, se paga solo.

Marca y patrocinios: audiencia global, caja local

El segundo gran motor son los patrocinios y la marca. El Real Madrid mantiene acuerdos con gigantes como Adidas, Emirates o HP, que le garantizan contratos de largo plazo. Pero el cambio más importante está en el control de su propio negocio comercial: ha internalizado parte del merchandising, gestiona directamente su canal online y produce contenidos audiovisuales propios.

Su presencia digital —más de 550 millones de seguidores en redes sociales— convierte cada publicación, cada vídeo y cada colaboración en una fuente de ingresos.

La televisión, que durante décadas fue el principal ingreso de los clubes, hoy tiene un peso menor. En el Madrid representa alrededor del 25 %: unos 150 millones por LaLiga y entre 100 y 130 millones por la UEFA Champions League. La diferencia es que ahora su estructura de ingresos es tan sólida que las temporadas irregulares no ponen en riesgo sus cuentas.

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A todo ello se añaden fuentes complementarias: las ventas de jugadores —que apenas aportan un porcentaje marginal— y el patrimonio inmobiliario. En Valdebebas, el club posee 1,3 millones de metros cuadrados de suelo, donde se ubica la Ciudad Real Madrid y donde podría desarrollar proyectos de diversos usos en el futuro.

El resultado es un modelo de negocio que ya no depende del marcador. El Bernabéu genera ingresos los 365 días del año, la marca Real Madrid multiplica su valor en el mundo y los derechos televisivos aportan estabilidad. Cada fuente de ingresos sostiene a las demás, creando un círculo económico autosuficiente. Por eso el club blanco ha sido el primero en superar la barrera de los 1.000 millones de euros de ingresos: porque ha convertido el fútbol en una empresa sostenible, capaz no sólo de ganar títulos, sino también de transformar sus activos intangibles —marca, sentimiento y prestigio global— en rentabilidad real.

¿Cuáles son los costes y la rentabilidad del Real Madrid?

El Real Madrid destina la mayor parte de su presupuesto a costes de personal, que incluyen salarios y primas de jugadores, técnicos y empleados, y que suponen en torno a 505 millones de euros, el 47 % de sus ingresos, un nivel de eficiencia excepcional en el fútbol europeo. Sólo en 2019, Madrid destinaba el 60% de los ingresos del club a pagar al personal. Por ejemplo, el Barça hoy supera el 75%, superando las recomendaciones de la UEFA y que lo sitúan en el 70%.

Otro de los grandes costes del Real Madrid es el valor contable de su plantilla, que no se registra de golpe, sino que se distribuye a lo largo de los años de contrato de cada jugador. Es lo que en contabilidad se conoce como amortización de fichajes. Así, si un futbolista cuesta 100 millones y firma por 5 temporadas, el gasto que se refleja cada año es de 20 millones, no los 100 iniciales. En el caso del Real Madrid, la amortización total de la plantilla ronda actualmente los 190 millones de euros por temporada.

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El resto de gastos operativos —mantenimiento, energía, seguridad, viajes y estructura— se sitúan cerca de 300 millones con el nuevo Bernabéu ya en marcha.

Desde 2024/25 se añadirán los intereses y la amortización del estadio, unos 75 millones anuales que se cubrirán con los propios ingresos del recinto.

¿Cómo ha financiado el Real Madrid el estadio?

El nuevo Santiago Bernabéu no se ha financiado con dinero de los socios ni con la venta de patrimonio. El Real Madrid ha hecho lo que haría una gran empresa cuando afronta una inversión a largo plazo: pedir un préstamo con un coste asumible y condiciones fijas, que se devolverá con los ingresos que el propio estadio sea capaz de generar.

En 2019, el club firmó un crédito de 575 millones de euros con un consorcio formado por JP Morgan, Bank of America Merrill Lynch, Banco Santander y CaixaBank, estructurado por Key Capital Partners y asesorado legalmente por Clifford Chance.

En diciembre de 2021 se amplió la financiación en 225 millones al 1,53 % para cubrir mejoras como el techo retráctil o el sistema subterráneo que guarda el césped, y en 2023 se sumó un tercer tramo de 370 millones, con lo que la financiación total alcanza 1.170 millones de euros, a un tipo medio del 3,2 % y con vencimiento en 2053.

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Las condiciones son muy particulares: la deuda no está garantizada con una hipoteca sobre el estadio ni con los ingresos del club deportivo, sino con los derechos de explotación del propio Bernabéu. Es decir, el Real Madrid ha pignorado (puesto en garantía) una parte de los ingresos futuros del estadio —palcos VIP, hospitality, conciertos, eventos, restauración, tiendas y el Tour Bernabéu— para asegurar a los bancos el cobro de las cuotas. Esta estructura, conocida como financiación de proyecto o project finance, es habitual en grandes infraestructuras, donde el activo se paga con el dinero que genera.

En la práctica, el estadio se paga solo. Cada año el club destinará unos 50 millones de euros de los ingresos del Bernabéu al reembolso del préstamo, una cantidad fácilmente asumible si se tiene en cuenta que sólo en la temporada 2023/24 el estadio ya produjo casi 300 millones de euros.

Por eso esta deuda se considera que está "anclada" al proyecto: su riesgo y su pago se limitan al estadio, no al equipo. El resultado es un modelo financiero singularmente sólido: el Real Madrid mantiene deuda neta (descontando lo que tiene en la caja) casi nula en su actividad deportiva (8 millones) y ha financiado una obra de más de mil millones sin comprometer su solvencia. Por comparación, el Barça acumula una deuda bruta superior a los 1.000 millones, a los que se suman otros 428 millones procedentes de ingresos adelantados por la venta de derechos de televisión y activos, las conocidas palancas.

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En definitiva, en el último año auditado, el Real Madrid presentó unas cuentas que pocas empresas —y ningún otro club de fútbol— podrían igualar. El club ingresó 1.073 millones de euros, generó más de 180 millones de euros de caja, acumula 5 años de beneficios, mantiene 82 millones en tesorería y dispone de 395 millones en líneas de crédito sin utilizar, lo que le otorga una posición financiera neta prácticamente sin deuda (8 millones). La única deuda importante es la del nuevo Bernabéu: 1.170 millones de euros de financiación a 30 años, con un interés fijo del 3,2 %, que se devolverán solo con el dinero que el propio estadio genera: los palcos y asientos VIP, los conciertos y eventos, los restaurantes y espacios de ocio, y las tiendas y visitas turísticas.

Por eso la pregunta es: ¿Y ahora qué?

El Real Madrid y el nuevo modelo de negocio

En el fútbol moderno, cada vez menos clubes pertenecen a sus aficionados. La mayoría son propiedad de fondos de inversión, jeques o conglomerados internacionales. El Real Madrid, en cambio, es uno de los pocos grandes que sigue siendo de sus socios. Esa estructura —una herencia del siglo XX— ha garantizado su independencia, pero también impone límites: el club no puede emitir acciones, no puede atraer capital externo de forma directa y financia su crecimiento exclusivamente con los beneficios que genera.

Hasta ahora, esa fórmula ha funcionado. Pero el futuro abre un dilema. El club había estudiado en los últimos meses una nueva estructura societaria para adaptarse a la escala del negocio global sin perder el control social.

La idea de Florentino Pérez era impulsar un modelo intermedio: crear una filial mercantil controlada en un 51 % por el Real Madrid o por su Fundación, y abrir hasta un 49 % del capital a socios estratégicos o grandes inversores internacionales. Sería una forma de atraer capital sin renunciar a la mayoría del poder, una fórmula inspirada en la que utiliza el Bayern Múnich en Alemania. Sin embargo, las reticencias internas en la junta y el temor a que el proyecto pudiera contradecir los estatutos del club han obligado a aplazar su puesta en marcha, al menos por ahora.

No obstante, es un debate muy interesante: ¿puede un club seguir siendo de sus socios en un mercado dominado por capital global? ¿Cómo atraer inversión sin vender su alma?

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Este modelo mira a Estados Unidos. Los grandes equipos deportivos no funcionan como los clubes europeos, sino como franquicias: empresas privadas que forman parte de una liga cerrada. En la NBA, la NFL o la MLB nadie puede descender ni perder su licencia por una mala temporada. Eso cambia por completo las reglas del negocio.

Los ingresos no dependen del resultado deportivo, sino de un sistema colectivo donde todas las franquicias comparten los beneficios: televisión, patrocinios, licencias y ventas globales. La liga negocia los contratos —por ejemplo, la NFL firmó uno de 110.000 millones de dólares a 11 años— y reparte el dinero entre todos los equipos. Así, incluso el último clasificado obtiene beneficios. El riesgo desaparece y los flujos de dinero se vuelven predecibles, algo impensable en el fútbol europeo, donde una mala temporada puede costar millones o incluso un descenso.

Este modelo también les permite controlar todo el negocio que rodea al deporte. Cada franquicia es dueña de su estadio, de sus derechos de imagen y de su contenido audiovisual. Los equipos juegan partidos, pero sobre todo, y aquí está la clave: gestionan conciertos, producen documentales, venden su propia ropa y explotan plataformas digitales para llegar a todo el mundo.

Los ingresos son estables, los márgenes altos y la competencia se ha desplazado del campo a los despachos. Y esto explica la creación de valor financiero de estos clubes.

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Según el informe anual de Sportico, los Dallas Cowboys encabezan el deporte mundial con una valoración de 9.200 millones de dólares, seguidos por los Golden State Warriors (9.140 millones), los New York Knicks (8.330 millones) y los Los Ángeles Lakers (8.000 millones).

En este modelo, los propietarios no compran títulos: compran flujos de ingresos predecibles, sostenidos por contratos televisivos de largo plazo, estadios multifuncionales y derechos comerciales globales. Esas franquicias funcionan como inversiones a largo plazo de bajo riesgo, capaces de generar rentabilidad incluso en temporadas sin éxito deportivo.

El Real Madrid de Florentino Pérez avanza —sin decirlo abiertamente— hacia un modelo similar. El nuevo Bernabéu, abierto los 365 días del año, se parece más a un centro de entretenimiento que a un estadio tradicional. El club ya opera como una franquicia global: vende experiencias, contenido y marca, además de fútbol. La gran diferencia es que sigue perteneciendo a sus socios, no a inversores privados.

Si consigue mantener ese equilibrio entre espíritu deportivo y estructura empresarial, el Madrid podría convertirse en algo único: el primer club del mundo que combina la independencia social de una asociación con la potencia económica de una gran franquicia global.

¿Cuánto vale el Real Madrid?

Poner precio al Real Madrid es algo más complejo que multiplicar sus títulos por millones. Valorar el Real Madrid es, en realidad, tratar de ponerle precio al futuro. Para hacerlo no podemos mirar sólo los resultados del último ejercicio, sino cuánto dinero será capaz de generar el club en los próximos años. Ese dinero —lo que se conoce como flujo de caja— es el oxígeno que mantiene vivo al negocio.

En el caso del Real Madrid, se sitúa hoy en torno a los 200 millones de euros anuales. Pero el club aspira a romper la barrera de los 300 millones cuando el nuevo Bernabéu esté funcionando a pleno rendimiento. Esos son los euros que realmente importan: los que quedan cada año después de pagar sueldos, gastos, impuestos e inversiones.

El método que más me gusta utilizar para calcular el valor de una empresa es el descuento de flujos de caja. La idea es sencilla: un euro hoy vale más que un euro dentro de cinco años, porque el dinero en el futuro tiene riesgo e incertidumbre. Por eso, necesitamos "actualizar" el valor de los flujos futuros aplicando una tasa de descuento, que refleja ese riesgo. Si el negocio es estable, la tasa será baja; si es más incierto, será más alta.

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En el caso del Real Madrid, hablamos de un club con ingresos recurrentes, deuda controlada y gran diversificación, por lo que esa tasa se podría situar entre el 7 y el 8 %, una cifra comparable a la de grandes empresas de servicios o infraestructuras. De hecho, cada euro invertido por el Real Madrid actualmente (lo que se denomina el ROIC), obtiene casi un 10% de rentabilidad, muy superior al coste de su deuda, de ahí la capacidad de crear valor financiero.

A partir de aquí, el ejercicio consiste en proyectar los flujos de caja de los próximos 5 años. Cuando se hace ese cálculo con los datos de 2024 —ingresos de 1.073 millones, flujo de caja operativa (EBITDA (beneficio antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones)) de 144 millones y un presupuesto para 2025 con 246,5 millones— el valor del negocio ordinario del club (su actividad diaria de fútbol, televisión y marketing) se situaría entre 2.300 y 3.000 millones de euros.

Si el Bernabéu logra estabilizar ingresos y elevar el margen operativo, ese valor podría subir hasta 3.600 millones.

Pero el Madrid no es solo un club de fútbol: también posee un activo de infraestructura que se comporta como una empresa propia. El Bernabéu 365 se valora aparte, porque funciona como una inversión que se paga con sus propios ingresos.

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La explotación del Bernabéu puede generar una caja neta para el club que podría estar entre 60 y 100 millones de euros al año. Al descontar esos flujos futuros, el valor de la explotación de estadio como activo financiero se mueve entre 1.200 y 2.200 millones de euros.

Si se suman ambas piezas —el negocio operativo y el estadio—, la valoración total del Real Madrid hoy difícilmente se podría defender mucho más de 6.000 millones de euros, según los supuestos de crecimiento y el ritmo al que el Bernabéu alcance su plena capacidad. Es una cifra extraordinaria para cualquier club europeo, pero aún por debajo del nivel de las grandes franquicias estadounidenses.

Y, sin embargo, ahí reside la magia y el reto: en convencer a los inversores de que el verdadero valor del Madrid no está sólo en lo que gana hoy, sino en todo lo que aún puede llegar a generar.

El impacto económico de las quejas vecinales

Pero ¿y si las demandas vecinales acaban impidiendo que se celebren más conciertos en el Bernabéu, qué está realmente en juego?

Mucho más que una cuestión de ruido. El plan de negocio del nuevo Bernabéu se sustenta en la idea de un recinto vivo los 365 días del año, capaz de generar ingresos no solo con el fútbol, sino también con espectáculos, ferias, congresos y grandes conciertos.

Si esa actividad se paralizara, el Real Madrid dejaría de ingresar al menos 20 millones de euros de caja neta cada año, una cifra que, en términos financieros, supondría una pérdida de alrededor de 500 millones en la valoración financiera del club. No pondría en riesgo su solvencia —el Bernabéu seguiría siendo rentable gracias a la hospitalidad, la restauración o el tour—, pero sí alejaría al Madrid de la cota simbólica de los 10.000 millones de euros y debilitaría parte del relato económico que ha acompañado a la transformación del estadio.

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Objetivo: convencer a los inversores

Así que, la pregunta es: ¿cómo puede Florentino Pérez convencer a los inversores, a los socios del club y a sus propios discrepantes de que el Real Madrid vale 10.000 millones de euros?

No bastará con exhibir balances impecables ni con mostrar un estadio deslumbrante. Tendrá que demostrar que el Bernabéu 365 es una fuente de ingresos sostenida, que cada euro de rentabilidad puede repetirse año tras año y que la marca Real Madrid aún tiene margen para seguir creciendo a escala global.

Para ello, deberá convencer de que el club puede generar al menos 300 millones de euros de caja libre cada temporada. Resolver el conflicto con los vecinos por el ruido será clave para lograrlo: sin conciertos ni eventos, la ecuación financiera pierde parte de su fuerza.

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Si lo consigue, Florentino podrá defender con argumentos una valoración de entre 8.000 y 9.000 millones de euros, y situar al Real Madrid en la misma liga económica que las franquicias deportivas más valiosas del planeta, como los Dallas Cowboys o los New York Knicks.

La gran oportunidad es que a ese cálculo habría que añadir una variable más que aún no genera caja, pero que pesa mucho en el largo plazo: Valdebebas. Los 1,3 millones de metros cuadrados de suelo que el club posee al norte de Madrid son su gran reserva estratégica. Solo una parte está ocupada por la Ciudad Deportiva; el resto podría destinarse a proyectos deportivos, tecnológicos o comerciales.

De la emoción al flujo de caja

Si en los próximos años el Real Madrid activa ese desarrollo (que podría pagar en una fórmula similar al estadio o con dinero de sus inversores), su valor patrimonial podría aumentar en torno a 4.000 millones de euros, un extra que elevaría su valoración global por encima de los 10.000 millones.

El reto es explicar que cada euro que el Madrid logre generar a través del nuevo estadio, su marca global o sus activos inmobiliarios aumentará su valor en el mercado. Cada concierto, cada evento y cada nueva línea de ingresos que consolide esa rentabilidad empujarán al club hacia la élite financiera mundial.

Por eso, más allá de los fichajes o los títulos, el verdadero reto de Florentino Pérez es convertir la emoción en flujo de caja estable y ese flujo de caja en valor financiero tangible.

Si lo consigue, el Real Madrid dejará de medirse solo en Copas de Europa para hacerlo también en miles de millones de euros. Y si logra que el club funcione con la lógica de una gran franquicia global —autosuficiente, escalable y rentable—, el valor simbólico del Madrid se traducirá, por fin, en cifras que ningún otro equipo del mundo podrá igualar.

El Real Madrid ha frenado, al menos por ahora, el que podría ser el mayor cambio estructural de su historia moderna. La Asamblea de socios de noviembre no votará la reforma con la que Florentino Pérez quería transformar el club en una sociedad mercantil controlada por el propio Madrid, capaz de atraer capital privado sin renunciar a su independencia.

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