Housers, ¿una inversión inteligente?

A pesar de que la vivienda en España está atravesando un buen momento, no todos los productos para invertir en ella son aconsejables. Hoy analizamos Housers

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El sector inmobiliario está de moda, y no es para menos. Mientras que la deuda pública española renta un 1,45% anual a 10 años, con la inversión en inmuebles para su alquiler podemos obtener, aproximadamente, un 3% neto y a mayores la revalorización del bien. Además hablamos de un activo real, que podemos ver y tocar, y que no se va a volatilizar de un día para otro como podría ocurrir con una mala inversión financiera.

Claro que invertir en ladrillo no es tan fácil como parece. Para empezar debemos saber lo que compramos, ya que si compramos mal arruinaremos nuestra rentabilidad futura. También tendremos que tener en cuenta la fiscalidad, ya que el IVA o el ITP, más los diversos gastos, harán que ya de partida 'perdamos' más de un 10% sobre la inversión. Por último, la rentabilidad neta será incierta, ya que debemos encontrar un inquilino solvente, no sufrir problemas judiciales y tener la suerte de no gastar demasiado en mantenimiento. Y pagar impuestos todos los años, claro.

¿Sería maravilloso poder obtener las rentabilidades del ladrillo sin sus complicaciones, no? Una opción para ello son las SOCIMI u otras empresas que viven del sector inmobiliario, como las promotoras. Si bien, si invertir de forma directa no es tan sencillo como parece, invertir en una empresa cotizada lo es aún menos.

Es aquí cuando aparece la idea del crowdfunding inmobiliario. Esto es, inversión directa grupal, que permite, gracias a las economías de escala, colectivizar la gestión y dedicarse simplemente a disfrutar las rentas. En nuestro país sin duda el referente es Housers, ¿pero cumple las expectativas el crowdfunding? ¿Cumple Housers lo que promete?

El modelo Housers

Housers es una plataforma de inversión inmobiliaria en la que podemos invertir desde 50€ en los diversos proyectos que nos presentan. La inversión es realmente sencilla, basta con elegir proyecto o inmueble, seleccionar el importe que deseamos y listo, seremos dueños de una parte alícuota del mismo (*). Su usabilidad y diseño es sin duda lo mejor de la plataforma.

Además, en teoría, los intereses de la plataforma están alineados con los de los usuarios ya que publicitan que solo cobrarán un 10% de los beneficios que se generen. Como así mencionan en el ‘Manual del Inversor’ (pág. 10), en su blog aquí y aquí, o ahora mismo en su portada ("más transparente, con comisiones a éxito"). Este sistema de comisión es sin duda el mejor posible para el usuario, ya que, aunque no tiene un control directo sobre sus inversiones, se asegura que quien sí lo tiene estará igual de interesado en que el proyecto sea rentable para ganarse su 10%.

La rentabilidad

Claro que, lo importante no es que sea bonito, lo importante es que sea rentable. ¿Es Housers rentable? ¿Es Housers una buena inversión? Lo primero que me he encontrado para responder a esta respuesta es la comparativa que realiza la propia empresa: afirman que son más rentables que el IBEX 35, casi nada. Comparativa que sorprende, ya que el IBEX 35 ofrece una rentabilidad del 9% anualizado desde que nació.

Comparativa realizada por Housers frente al Ibex
Comparativa realizada por Housers frente al Ibex

Comparan la rentabilidad del alquiler (línea azul), la rentabilidad de alquiler y revalorización del inmueble (línea roja), con el IBEX 35 (línea gris). A priori viendo esto no habría duda de dónde hay que invertir, la realidad es bien diferente.

Para empezar, a pesar de que la gráfica está hecha en mayo de 2017, solo incluyen el IBEX 35 hasta enero. Supongo que no tiene nada que ver la subida del índice desde entonces (+16,5%). Además, ¿tiene sentido compararse con un índice sin dividendos? Lo lógico es que si incluimos la rentabilidad del alquiler también incluyamos la rentabilidad que periódicamente nos aportan los dividendos de las empresas. El índice correcto, el IBEX 35 TR, ha obtenido más de un 5% anualizado desde el 31-12-14.

Si bien lo peor no es compararse con un índice como el IBEX 35, eso también lo hacen muchos fondos de inversión que no son capaces de superar a su benchmark. Lo sangrante es cómo calculan su propia rentabilidad. Y es que la rentabilidad de los alquileres del 6,22% se refiere exclusivamente a la bruta de 10 de los proyectos: Mantuano, Rafael Calvo, Larra, Avenida de América, Plaza de Merce, Obispo Amigó, Álvarez de Castro, El Raval II, Sagasta y Pensamiento. De los 92 inmuebles publicados eligen 10. ¿Por qué?

Por otra parte publicitan una revalorización media de los inmuebles que, la última vez que fue publicada (en enero de 2017), era del 15,67%. Dicha revalorización es ciencia ficción, y no porque los precios inmobiliarios no hayan subido, sino porque dicha revalorización es exclusivamente la derivada de las expectativas de Housers, que pueden ser reales… o no.

Lo sangrante es cómo calculan su rentabilidad. Y es que la rentabilidad de los alquileres del 6,22% se refiere solamente a la bruta de 10 de los proyectos

Pero vamos un poco más allá. Porque esa rentabilidad bruta del alquiler, no solo es falaz por ser la elegida entre un grupo concreto de inmuebles, también lo es porque nada tiene que ver la rentabilidad publicada con el dinero que se lleva el inversor. Para invertir en un inmueble es necesario constituir una sociedad, pagar intermediarios… La rentabilidad neta es, con suerte, del 1-2%. De las rentabilidades brutas nada de nada, ni de cerca. Y digo con suerte porque eso lo percibiremos siempre que todo vaya bien. Algunos proyectos no tienen inquilino o presentan morosidad. Los riesgos existen.

En el proyecto de Santa Eulalia, una promoción inmobiliaria que prometía ser la primera financiada por crowdfunding en nuestro país, la inversión está parada a pesar de haber sido completada en octubre de 2016. Algo que ha provocado un gran descontento y que se haya creado el primer grupo de inversores organizados. Su objetivo es convocar una votación para tratar de disolver la sociedad y recuperar parte de su dinero, ya que han encontrado irregularidades en el proyecto que están valorando cómo afrontar.

La opacidad es otra de las quejas recurrentes. En un primer momento existían foros para los inversores en cada oportunidad, en donde era posible intercambiar opiniones y preguntar a la plataforma sus dudas. A los pocos meses, a media que el malestar crecía, dichos foros fueron retirados, no existiendo actualmente forma alguna de compartir opiniones con el resto de partícipes, valorar las reformas realizadas (sobre las que existen muchas críticas), etc. La propia Housers, a su vez, es muy escueta en sus comunicaciones y no informa de situaciones tan relevantes como la existencia de inquilinos morosos.

Es una gran idea, ha creado una plataforma muy sencilla, pero su marketing es engañoso, su trasparencia nula y la gestión deja que desear

Por si fuese poco, la estructura de comisiones de la plataforma ha cambiado. Si al principio anunciaban que solo cobraban el 10% de los beneficios, y nada más, “si no tienes beneficios, Housers no te cobra nada”. Ahora los partícipes están comprobando como, al solicitar los desgloses de gastos de las diversas inversiones, se encuentran con una ‘comisión Housers’ que puede oscilar entre el 0 y el 10% de lo invertido (que no del beneficio). Comisión que no solo hace que ningún proyecto pueda ser competitivo, es que además es opaca, nunca ha sido publicada, y resulta contraria al recurrente marketing que han realizado. Recientemente también han modificado sus tarifas máximas para incluir mayores comisiones.

Si el inversor no está de acuerdo con lo que ve, se encuentra atrapado en una inversión totalmente ilíquida. La única forma de recuperar el dinero es esperar a que todos los inmuebles de un mismo proyecto estén vendidos (a pesar de que al principio afirmaban que se recuperaba el dinero a medida que los inmuebles se iban vendiendo... de un día para otro cambiaron las normas y aquí no pasa nada) y que posteriormente se disuelva la sociedad. Algo que hasta la fecha no ha ocurrido en ninguna oportunidad, por lo que ningún inversor ha recibido hasta la fecha su dinero invertido.

O lo que es lo mismo, publicitan rentabilidades de doble dígito cuando la realidad es que nadie ha conseguido ningún tipo de rentabilidad hasta la fecha, ya que no se ha cerrado totalmente ninguna inversión. Ningún partícipe ha recibido el principal. Algo que, no obstante, debería de ocurrir en los próximos meses, ya que varios inmuebles han sido vendidos.

En resumidas cuentas, Housers es una gran idea, ha creado una plataforma muy sencilla e intuitiva, pero su marketing es absolutamente engañoso, su transparencia nula y la gestión está dejando mucho que desear. Se vendió como una forma sencilla de invertir de forma directa en inmuebles, pero ha terminado siendo una forma compleja de invertir en una sociedad limitada sobre la que no se tiene el control. Claro que eso los inversores no lo sabían, y ahora se encuentran ‘pillados’. Housers afirma ser ‘una inversión inteligente’, pero ahora mismo lo inteligente es invertir nuestros ahorros en otro sitio.

(*) NOTA: Recientemente la plataforma, para recibir la aprobación de la CNMV, ha realizado modificaciones en sus oportunidades de inversión por lo que ya no solo opera con crowdfunding (propiedad de la SL) sino también con crowdlending (préstamo a la SL). Eso aumentará rentabilidad y liquidez, pero también el riesgo.

Perlas de Kike
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