A estos niveles de tipos, ¿conviene hipotecarse para invertir?

Los tipos están en mínimos y el Euribor en negativo. La lógica dice que es un momento excepcional para endeudarse e invertir. Sin embargo, esta clase de operaciones no son siempre convenientes. Veamos los casos de dos inversores que han comprado un inmueble en 2016 y han contratado una hipoteca a pesar de haberlo podido pagar al contado. Todos los datos son reales salvo los nombres utilizados.

Felipe es un inversor que convive bien con el riesgo y la volatilidad. Ha pedido una hipoteca a 20 años al tipo fijo del 2% y no tiene penalización por cancelación anticipada. Por otro lado, Belén es muy conservadora en sus inversiones. Ha contratado una hipoteca variable a Euribor+0,9% y en el caso de cancelación anticipada debe pagar un 0,25% del principal pendiente de amortizar. El primer año Belén está pagando un 1%.

El listón para ambas operaciones es el mismo. Los inversores obtendrán beneficios si las inversiones les generan una rentabilidad superior al coste de la hipoteca y pérdidas en el caso contrario. Analicemos ahora las posibilidades que tiene cada uno de ellos de ganar o perder dinero con la operación.

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Felipe invierte principalmente en el capital de empresas. Tanto directamente (acciones) como indirectamente (fondos de inversión). Si todo se mantiene como actualmente (tipos bajos, crecimiento nominal moderado) lo normal es que la rentabilidad media de su cartera genere un rendimiento superior al 2%, por lo que en este escenario le conviene endeudarse.

Si entrásemos en deflación, siempre podría cancelar su hipoteca (sin coste). En el escenario más probable (ligera subida de tipos e inflación), Felipe obtendría unas revalorizaciones más elevadas en su cartera y el coste de la hipoteca no subiría (tipo fijo). Por último, si algo desatase una fuerte inflación, el valor real de su deuda se reduciría rápidamente mientras que la cartera de participaciones en empresas mantendría su valor.

En conclusión, Felipe tiene muchas posibilidades de ganar y además, tiene la opción de cancelar la operación sin costes en el caso de que la coyuntura económica vaya por el camino desfavorable (deflación).

Por otro lado, Belén invierte principalmente en deuda pública y de empresas (renta fija). La rentabilidad cercana a cero de los activos en los que invierte unido a los costes de las instituciones de inversión colectiva que utiliza hace que una parte significativa de su cartera (la más prudente) le esté generando una rentabilidad negativa. En el escenario de que nada cambie, Belén perderá tanto en la parte más conservadora de la cartera como por los intereses de la hipoteca que tenga que pagar.

Si los tipos de interés suben, obtendrá más rentabilidad por los nuevos bonos en los que invierta, pero también el coste de su hipoteca aumentará al incrementarse el euribor. En el caso de que haya deflación el valor real de su deuda aumentará y el rendimiento de su cartera de activos será todavía menor. Solamente si hay una elevada inflación y los tipos de interés oficiales (a corto plazo) se mantienen bajos, obtendrá más rentabilidad por su cartera que el coste de la hipoteca. Este último escenario es poco probable porque lo normal es que los bancos centrales suban tipos para contener la inflación.

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En definitiva, Belén tiene muy pocas probabilidades de ganar dinero. Se ha dado cuenta de esto y próximamente cancelará su hipoteca aunque tenga que pagar un 0,25% del saldo pendiente de amortizar. Parte de los activos más conservadores de su cartera le dejarán de costar dinero y se ahorrará los intereses de la hipoteca.

Moraleja. La conveniencia de endeudarse para invertir no solo depende de las expectativas que tengamos de tipos, crecimiento económico e inflación. Sino también de la naturaleza de las inversiones que hagamos, del tipo de interés que paguemos (fijo o variable) y de las condiciones de cancelación anticipada.