¿Invierto "en pisos" o en una cartera de fondos conservadora?

La nueva ley de vivienda supone un cambio importante. Para empezar, quien tenga inmuebles en zonas "tensionadas" verá limitado el alquiler que puede cobrar. Y será por debajo de la inflación. Si además se le considera “gran tenedor” (propietario), el índice de “contención” de precios será todavía más restrictivo. Y, según el borrador, alguien que posea cinco inmuebles ya será un “gran tenedor”, lo que por cierto recuerda lo de llamar "ricos" a unidades familiares que cobren más de 60.000 € al año.

El problema es que cuando se invierte en pisos para alquilarlos se buscan zonas donde los alquileres tiendan al alza, es decir, hay altas probabilidades de que te "toque" zona "tensionada". El segundo problema es que, en España, no es tan raro que gente que lleva ahorrando toda su vida tengan varios "pisos" alquilados. Ahora se convertirán, sin comerlo ni beberlo, en “grandes” propietarios, que verán "topadas" sus rentas.

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Los que peinamos canas no necesitamos entrar en debates sobre cuál será el resultado práctico de esta nueva ley, sobre todo en aquellos propietarios que tienen varios inmuebles en zonas tensionadas. Y sabemos qué es lo que va a pasar porque ya lo hemos visto antes: se llamaba “renta antigua” y la imagen gráfica eran esas personas mayores que tenían unos pisos que tenían un valor, pero que daban una renta muy baja comparada con la inflación. Y que encima costaba vender, porque eran “de renta antigua”.

Además, ahora, ya no será solo que el alquiler crezca menos que la inflación: es que habrá que asumir más gastos, lo que reduce todavía más la rentabilidad neta de la inversión. En pocas palabras, rentabilidad neta (deducidos los gastos) muy inferior a la inflación y, en casos de rentas tasadas y “topadas”, también poca liquidez. Dos grandes enemigos de cualquier inversión. Al final, "vacunados" frente a este problema solo estarán quienes inviertan en comunidades en las que no se aplique esta medida. El resto tal vez debería echarle un vistazo a lo que paso a someter a su consideración.

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En primer lugar, que gracias a la subida de los tipos de interés que se ha producido a lo largo de los últimos 14 meses, se pueden obtener rentabilidades en el entorno del 4 % anual en bonos del Estado y empresas de alta calificación crediticia. Haciéndolo con fondos de inversión se puede invertir en una mezcla de bonos del estado españoles, italianos y de empresas de primera calidad, qué es como se obtiene ese cupón o tipo de interés. Y a largo plazo, concretamente a un plazo de 10 años, que es el vencimiento de los bonos a los que me refiero y que tiene que tener ese fondo de inversión (no valen los que está colocando ahora la banca, cuyos vencimientos son más cortos y ofrecen una rentabilidad muy inferior)

Si el fondo se elige bien, tendrá exactamente ese tipo de activos y además mantendrá ese tipo de amortizaciones, puesto que un fondo de renta fija cuyo mandato es invertir en bonos de alta calidad crediticia con vencimiento a largo plazo, no suele cambiar repentinamente de política de inversión. Y, de hacerlo – y no es nada habitual - tiene que avisar con meses de antelación a sus partícipes, que podrán cambiar de fondo sin ningún tipo de coste (y pasar a uno similar, por lo que el plan seguiría en vigor).

Tienen todavía un descuento del 12% en relación con los máximos alcanzados a finales de 2021

Lo siguiente que presento a su consideración es el hecho de que las bolsas internacionales, medidas por el índice MSCI World, tienen todavía un descuento del 12% en relación con los máximos alcanzados a finales de 2021. En otras palabras, todavía se pueden comprar fondos de inversión de renta variable con un buen descuento. Y nadie ha perdido dinero a largo plazo por colocar un 20 % de su patrimonio financiero en fondos de renta variable. Y recordarles que desde 2010 hasta hoy la rentabilidad del MSCI World ha sido del 214 %.

Incluso aunque en los próximos 10 años las bolsas más importantes del mundo, que son las que conforman dicho índice, ganaran sólo a la mitad de lo obtenido en los últimos 13, estaríamos hablando de una rentabilidad anual en el entorno del 8%, con lo que ese 20% en fondos de renta variable facilitará obtener un importante plus de rentabilidad sobre el 80% de la cartera invertido en renta fija de largo plazo. Resumiendo, una muy alta probabilidad de obtener una rentabilidad superior al 5% o incluso 6% en 10 años. Y recuerden que en ese plazo del que estamos hablando ha habido todo tipo de problemas económicos, crisis financieras, guerras etc., es decir, aunque los vaya a haber en los próximos 10 años, el resultado final será muy similar.

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R. Ugalde

Tal vez es el momento de plantearse diversificar. Especialmente en el caso de quienes vayan a ser considerados grandes tenedores y tengan esos inmuebles en zonas tensionadas. Reducir la inversión inmobiliaria al número de inmuebles que nos deje justo por debajo de la consideración de gran tenedor e invertir el resto del patrimonio en una inversión totalmente líquida como es una cartera de fondos de inversión – con la ventaja de que en caso de necesidad se puede vender en días -, muy segura - porque solo un 20% sería renta variable - y con una buena rentabilidad por cupón en la parte de renta fija, puesto que estamos comprando bonos de alta calidad crediticia que pagarán de media un 4% hasta su vencimiento.

Una cartera con perfil de inversión conservador (80/20) y pensada para el largo plazo: esa es la alternativa que tiene el inversor conservador al intervencionismo gubernamental en la inversión inmobiliaria.