Un final justo para la necesaria liquidez de la socimi

No hay sector que no se haya visto afectado por la pandemia del covid, que ha generado importantes perjuicios en el tejido económico y empresarial de nuestro país. El sector inmobiliario no sólo no consiguió escapar de sus garras, sino que ha sido uno de los que han sufrido mayores perjuicios. Situación que, como cabía esperar, no ha resultado ajena a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (“Socimi”).

Para aquellos lectores que no estén familiarizados con la materia, las Socimi son entidades que operan en el sector inmobiliario, cuyo patrimonio está principalmente constituido por activos de naturaleza urbana como oficinas, centros comerciales y viviendas, y cuya actividad principalmente consiste en la adquisición, promoción y rehabilitación de este tipo de inmuebles para destinarlos al arrendamiento.

La -como mínimo- compleja situación económica ocasionada por la crisis sanitaria desde el año 2020 ha afectado directamente a los activos de las Socimi (principalmente aquellos distintos del sector residencial). No olvidemos que la propia necesidad del teletrabajo o la limitación de horario para negocios "no esenciales" orilló en renegociaciones de rentas, carencias, moratorias, rescisión de muchos contratos de arrendamiento, e incluso las Socimi se vieron obligadas afrontar situaciones de imposibilidad total de pago por parte de los arrendatarios

Inevitablemente, esta situación conllevó una disminución del valor de los activos de las Socimi, que se tradujo en la contabilización de los correspondientes deterioros -de valor- como gasto contable en el ejercicio en que se materializó la temida pérdida y, consecuentemente, en la disminución del beneficio contable. En este punto debe recordarse que la norma exige a las Socimi distribuir a sus accionistas, total o parcialmente, el beneficio contable del ejercicio, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan.

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Pues bien, esta situación ha resultado especialmente comprometida para las Socimi, puesto que, en el momento en que se produce la recuperación del valor de los activos, estas entidades deben revertir los deterioros y reconocer el correspondiente ingreso contable. Ingreso que, si bien incrementa el beneficio distribuible, no allega cuantía alguna a la cuenta bancaria de la compañía. Y podemos imaginar la difícil situación en la que se sitúa a la Socimi que, teniendo un beneficio que obligatoriamente debe repartir a sus socios, no dispone de la tesorería necesaria para cumplir con dicho cometido. Situación que se ve agravada en aquellos supuestos en los que el gasto derivado por el deterioro sólo incrementó un resultado operativo negativo, es decir, que no minoró beneficio distribuible alguno.

A fin de dar solución a esta situación, se han planteado a la Dirección General de Tributos ("DGT") distintas alternativas a efectos de cumplir con la necesaria obligación de distribución de beneficios. Entre otras, se ha propuesto que las Socimi no tengan en consideración el ingreso (sin trascendencia fiscal) devengado con motivo de la reversión de los deterioros de activos. Igualmente, se ha planteado que las SOCIMI excluyan del concepto de beneficio distribuible, el ingreso derivado de la reversión del deterioro de activos, en la medida que el gasto derivado de su dotación no afectó al beneficio distribuible en el correspondiente ejercicio; o, en caso contrario, que dicho ingreso se impute al beneficio distribuible por quintas partes.

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Pues bien, la DGT, en una consulta reciente, resuelve que, a efectos de la obligación de distribución de beneficios, el ingreso contable derivado de la reversión del deterioro de activos debe ser excluido del concepto de beneficio distribuible. Lo anterior, únicamente en aquellos casos en los que el gasto derivado de su dotación no hubiera afectado al beneficio distribuible en el ejercicio correspondiente, esto es principalmente, cuando el resultado operativo de la entidad fue negativo.

Se trata, por tanto, de una salida equitativa a un problema real de liquidez que algunas Socimi se vieron obligadas a soportar en años previos, y al que muchas otras siguen enfrentándose en 2023. Si bien cada caso deberá analizarse de forma singular, esta consulta vinculante viene a ofrecer seguridad jurídica y consenso en un planteamiento que los especialistas del sector entendíamos razonable y acorde con el espíritu de la propia norma.