Una reflexión sobre los avales públicos como forma de facilitar el acceso a la vivienda

Después del descalabro electoral del PSOE en las elecciones municipales y autonómicas, es muy probable que el tan cacareado aval del Gobierno para el acceso a la vivienda no vea nunca la luz, igual que la ley de vivienda (y menos mal). Y quizá por eso sea el momento de analizarlo y diseccionarlo, sobre todo para aclarar cualquier confusión que, seguro que deliberadamente, se ha extendido sobre la medida para aumentar su efecto electoralista.

Lo primero que se necesita es aclarar que no es una ayuda a la compra de la primera vivienda, es decir, no se trata de que el Gobierno ponga la entrada para que los jóvenes o familias con menores a su cargo puedan acceder a una vivienda en propiedad, como se ha querido dar a entender.

Lo que propone el Gobierno es garantizar esa entrada, mediante un aval de hasta el 20% de la totalidad del préstamo hipotecario otorgado por la entidad bancaria correspondiente. De esta forma, se facilita que el banco pueda otorgar hipoteca por el 100% del menor de estos dos valores: el valor de tasación o el precio de compra. Y digo se facilita, porque nada de esto es obligatorio para las entidades bancarias.

De momento, lo único que hay es la nota de prensa conjunta de Presidencia y el Mitma tras el Consejo de Ministros del 9 de mayo, en el que se aprobó la creación de esta línea de avales. Por tanto, hace falta un acuerdo entre el Mitma y el ICO, regulando todos los detalles, al que podrán adherirse las entidades bancarias que quieran participar. Y en cualquier caso, y como no puede ser de otra manera, las entidades bancarias que se adhieran se reservarán el derecho a conceder o no las hipotecas utilizando sus propios criterios de riesgo.

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Pero ojo, la trampa principal de esta medida es el plazo del aval, que es de un máximo de 10 años, con independencia del plazo de amortización del préstamo y de la existencia o no de un periodo de carencia. Es decir, que si en 10 años no se ha repagado el 20% del principal de la deuda correspondiente a la entrada, la totalidad del riesgo la asume la entidad bancaria. Es de esperar, por tanto, que los bancos se aseguren, a través de los cuadros de amortización, de que al menos ese 20% queda repagado dentro de los 10 años en que el riesgo es compartido con el ICO.

Es difícil hacer una valoración bien hecha cuando se tienen tan pocos detalles, pero parece claro que esta medida no iba a ser la solución para el problema de la vivienda en España. Además, el Gobierno ignora olímpicamente la experiencia de otros países, que muestran que este tipo de medidas no facilitan el acceso a la vivienda a quienes más lo necesitan, y a cambio provocan un incremento de los precios que no hace más que agudizar el problema.

Esta medida no iba a ser la solución para el problema de la vivienda en España

Habrá que ver qué hace el PP con esta medida si gana las próximas elecciones. Cabría esperar que la deje sin efecto, como ya ha anunciado que va a hacer con la ley de vivienda, aunque algunos de sus dirigentes autonómicos han manifestado su conformidad con la medida. Como está prácticamente todo por hacer (el Gobierno del PSOE se limitó a anunciarla con clara intención electoralista, pero no ha ido más allá), es posible que el PP la mantenga y la desarrolle a su gusto, quién sabe.

En cualquier caso, en mi humilde opinión, serían mucho más efectivas otras medidas, como flexibilizar la normativa urbanística de modo que se abarate el precio del suelo, o iniciativas público-privadas que faciliten, por ejemplo, la construcción de pisos en suelo público para alquiler social.