Martinsa Fadesa como modelo a seguir

Los últimos datos de compra venta de viviendas dados a conocer ayer por el Instituto Nacional de Estadística ponen de manifiesto el mar de irrealidad sobre el que, más de dos años después del estallido de la burbuja inmobiliaria en nuestro país, sigue navegando una buena parte del sector y de sus sufridos financiadores. Una ilusión de pronta recuperación que no hace sino verse sucesivamente sacudida por el exceso de oferta, la contención de la demanda, el endurecimiento del crédito y la propia situación de debilidad de las compañías, lo que se traduce en constantes revisiones, a peor, de los potenciales escenarios previstos en las continuas refinanciaciones y adjudicaciones de inmuebles en dación de pago. Vivo ejemplo de la España de la patada a seguir.

Los números son escalofriantes. Apenas 30.000 transacciones en el mes de abril, una caída en lo que va de año cercana al 40% en un mercado ya de por sí muy tocado y unas cifras que, extrapoladas y ajustadas por la estacionalidad, invitan a pensar en una larga travesía en el desierto hasta que se absorba el stock residencial actualmente disponible que varía, según los distintos analistas, entre las 800.000 y los dos millones de casas. No hay que olvidar que tal exceso de inventario sólo se puede reducir a través de nuevos compradores, cuyo incentivo se mide en términos de veces en supone el precio de la casa sobre la renta bruta de la unidad familiar, o de la incorporación renovada de inversores, cuya decisión responde a puros criterios de rentabilidad por alquiler.

El análisis de ambos factores revela que el aliciente para el comprador es todavía bajo y que el único mecanismo real de ajuste, en un entorno como el actual de incertidumbre laboral que condiciona la demanda, es una revisión generalizada a la baja de los precios, algo que no se termina de producir, salvo de modo excepcional y gracias a la voluntad de los bancos de quitarse inmuebles del balance, entidades financieras cuyo problema no es precisamente el residencial sino el suelo, mucho más difícil de liquidar. Una rebaja de valor que debería alcanzar, en atención a los parámetros anteriormente mencionados, un 50% de pico a suelo, como ya afirmáramos en su día en este mismo Valor Añadido atendiendo a estos mismos argumentos.

Pensar que el ciclo actual va a ser distinto en su duración y consecuencias que otros con posiciones de partida de oferta-demanda-crédito menos severas vuelve a ser confundir los deseos con la realidad. De ahí que, insisto, sea mejor para la pronta solución del problema un buen concurso que una mala refinanciación que, al final, extiende el carácter zombie de la firma inmobiliaria refinanciada a la institución que la refinancia, que se mantendrá bajo el duro escrutinio y el posible rechazo de clientes, inversores, agencias de rating  y supervisores en la medida en que tales amenazas potenciales subsistan en su balance.

Alguno se habrá quedado sorprendido por el titular que encabeza este post pero creo que se corresponde bastante bien con la realidad en el ámbito al que se ciñe el comentario de hoy. Martinsa Fadesa fue a concurso porque le abocaron justificadamente a él, del estrellato al estrépito. Dejó muchos damnificados por el camino, entre los que se encuentra este mismo medio. Pero la solución que emerge ahora del acuerdo con los acreedores, fundamentalmente entidades bancarias, es mucho más realista que gran parte de esos optimistas planes de ventas y repago anuales, trianuales e incluso quinquenales que no tienen ni pies ni cabeza y que se basan en unos supuestos de partida que son, cuando menos, dudosos.

Un convenio que ya cuenta con la aprobación mayoritaria y prevé, gracias a una excepcionalidad administrativa, pagos de apenas el 2% de lo debido en 2010, 3% en 2011, 7% en 2012 (año en el que los más ilustrados sitúan el inicio de la recuperación económica española), 12% en 2013 y 18% en 2014. El 58% restante, a partir de esa fecha en tres tramos anuales de 25%, 25% y 8% respectivamente. Tres años, por tanto, de travesía en el desierto en el que el peso de la carga financiera se reduce al 12% de lo adeudado, intereses aparte. Y, a partir de ahí, Dios dirá. No hay quita, mientras que a los tipos actuales el coste financiero para los proveedores no bancarios es reducido. Lo que dure.

¿Un pacto definitivo? Ni mucho menos. Cualquiera lo afirma a día de hoy. Pero que participa de un análisis de coyuntura mucho más sensato que otros que circulan por ahí dados como buenos por los mismos acreedores bancarios de Martinsa Fadesa, firmas que temen a la mora como al diablo, inconscientes de que su falta de reconocimiento hoy puede ser su condena mañana. ¿Modelo a seguir? Pues miren, más vale concurso malo conocido que refinanciación peor por conocer. Como siempre, una opinión más.

P.S. Siento la abundancia de autocitas, qué barbaridad. Parezco Ansón...