¿Saben qué? El precio de la vivienda nunca volverá a máximos

La verdad es que somos pocos los que andamos todo el día con esta pepla: la demografía lo es casi todo desde el punto de vista económico y la situación de inversión de la pirámide poblacional en España no invita precisamente al optimismo. Que lo sepan ustedes, por si no lo sabían ya (Valor Añadido, "España condena su futuro: no es lugar para niños", 02-07-2012).

Su evolución influye no solo en la sostenibilidad del estado del bienestar, vía contribuciones más escasas y mayores prestaciones, sino también en el dinamismo empresarial, la capacidad de innovación e incluso la producción, esa que durante los años de la burbuja construyó sobre pilares de barro el sueño ilusorio de nuestra riqueza. ¡Viva el PIB!

Su preocupante deriva es un problema generalizado en el mundo desarrollado, donde a la menor fertilidad asociada al avance económico de cualquier sociedad, educación y comodidad a partes iguales, se une el doble impacto sobre el número de nacimientos de toda recesión que, no solo afecta a la voluntad de tener hijos de los nacionales del país, sino a un flujo inmigratorio que mengua fruto de las peores perspectivas.

En los últimos días, un servidor ha podido leer inquietantes noticias sobre el particular, por ejemplo, en Estados Unidos, donde la ratio ha caído prácticamente a la mitad desde 1957 (64 por cada 1.000 mujeres con edades comprendidas entre los 15 y los 44 años vs. 123 entonces – WSJ, "Recession big factor as birthrate falls", 26-11-2012) si bien aún se sitúa por encima de la tasa natural de reemplazo (2,06 hijos por mujer en esas edades, que es prácticamente el límite). ¿Una consecuencia más de la europeización del país? Interesante este artículo de la BBC sobre el particular (BBC, "Is America becoming Europe? Five American birth rate myths", 07-12-2012).

Uno de los sectores de actividad donde el impacto de la regresión demográfica es más notorio es el inmobiliario, hasta el punto de que analistas como el jefe de estrategia de crédito de Citigroup advierten de que es este factor el que está detrás de que los picos reales de precio de la vivienda no vayan a repetirse, nunca jamás, en el futuro.

Y, para argumentarlo, se limita a recoger empíricamente lo que ya ha acontecido en naciones como Japón, Reino Unido, Irlanda, España o la propia Australia, que comienza a verle las orejas al lobo. Básicamente, pone en relación la evolución de tales precios con el inverso de la ratio de dependencia, esto es: población activa frente a la que por edad no lo es, sin distinguir dentro de la primera entre ocupados y parados. 

Menos mal, porque si no...

El resultado es una serie de charts como estos (vía Business Insider):

En la medida en que el número de trabajadores potenciales se reduce, y su carga unitaria de dependientes se multiplica, la demanda residencial se retrae y con ella los precios.

Sin embargo, la idea no es enteramente suya, sino que ya fue apuntada por el subgobernador del Banco de Japón, Kiyohiko G. Nishimura el pasado mes de agosto. En un discurso pronunciado en Sidney bajo el sugerente encabezamiento "How to detect and respond to property bubbles: challenges for policy-makers", advertía en apenas cuatro páginas de esta correlación, a la vez que incluía un tercer elemento omitido en los gráficos anteriores: el crecimiento del crédito del sistema.

A juicio del supervisor nipón, sería este último factor el que determinaría el nacimiento o no de burbujas inmobiliarias que, como se encarga de recordarnos, se encuentran en el origen de dos terceras partes de las crisis bancarias sistémicas de la historia. El boom crediticio, a su vez, tendría su origen en la convergencia tanto de condiciones monetarias excesivamente laxas como de unas ‘expectativas extremadamente optimistas’ de los compradores. Gente que ‘quiere creer que esta vez es diferente’.

Bien por él: cada palo que aguante su vela, que es muy fácil echar la culpa al empedrado.

Sea como fuere, en tanto en cuanto la demografía en general y la natalidad en particular importen, como hasta ahora, un auténtico comino ya se pueden ir olvidando de que su mayor tesoro, el valor de su vivienda, vuelva por donde solía. Si a ello añadimos la deflación que se deriva bien del exceso de stock, bien de la premura de algunos actores por vender, aviados vamos (V.A., "Dos noticias terribles que han pasado desapercibidas", 25-06-2010).

Cuanto antes asumamos esta realidad, y la metamos dentro de los patrones de consumo, crédito e inversión, mejor que mejor. Menos sustos y frustraciones nos llevaremos.