Así sobreviven los centros comerciales en España

Proliferan en las últimas semanas las transacciones inmobiliarias que tienen por objeto centros comerciales en España. Evidentemente, el criterio determinante a la hora de proceder a una operación como esta es, para el comprador, la rentabilidad teórica del activo que está ligada a la capacidad de generar rentas netas del inmueble, una vez detraídos de los ingresos brutos por alquileres los costes de explotación. En la medida en que se abarata el precio, para un mismo nivel de revenues, el rendimiento del activo crece. Es cuestión de esperar la oportunidad.

Sin embargo, llegados a este punto, la pregunta surge de manera inevitable: con la caída que ha habido del consumo en nuestro país, que afecta a la demanda, y el exceso de oferta comercial acumulado durante los años de vino y rosas, especialmente en outlets, malls y similares, ¿hasta qué punto la estimación de generación de flujos de caja, que determinará el retorno futuro de la inversión, se puede considerar consistente? Se trata de la cuestión clave, especialmente para aquellos que no han podido cerrar una yield garantizada en el proceso de compra-venta.

Pues bien, todo depende de la capacidad de maniobra de los gestores en relación con inquilinos o propietarios. Aquellos que cuentan con mayor libertad a la hora de desarrollar su propia estrategia, aumentan sustancialmente sus posibilidades de cumplir con lo prometido. Los patrimonialistas tienen claro que, sin ocupación de tiendas, no hay tráfico y sin tránsito de compradores no hay nada que hacer. De ahí que primen la primera sobre todo lo demás, ofreciendo una panoplia de alternativas que pretenden servir para llenar los locales sitos en su recinto. Por el contrario, los sujetos a directrices rígidas, marcadas en muchos casos por actores ajenos a la realidad del mercado nacional, se empiezan a quedar peligrosamente fuera de juego. La selección natural terminará haciendo su criba.

¿Cómo asegurar la supervivencia, que es en definitiva de lo que se tratanbsp;Las fórmulas son múltiples.

La más típica es una reducción sustancial de la parte fija del arrendamiento y su sustitución por una variable mayor en función de la facturación mensual del arrendatario. Una política que obliga a monitorizar con frecuencia recurrente las zonas comerciales menos calientes para centrar en ellas buena parte de la acción de marketing de los promotores. Llevemos público y crucemos los dedos. En este modelo es fundamental el seguimiento de la tasa de esfuerzo del comercio o qué porcentaje de las ventas supone el local y sus gastos asociados. La horquilla va desde el 16% en restauración al 2% en alimentación, siendo 8% lo razonable en textil. Márgenes son amores... Cuanto mayor, peor: señal de que la cosa no va como debiera. El control para determinar la compensación adicional, sistemas informáticos aparte, se produce mediante auditorías físicas (compras encubiertas y contraste con los datos 'oficiales') o contables.

Cuando el inquilino se considera como ancla, las bonificaciones, de carácter temporal o permanente, pueden llegar al 90%. Aun así, no han impedido la espantada de algunas cadenas señeras en la que ha primado más la decisión empresarial de replegarse, como ocurrió en su día con Adolfo Domínguez. Conforme han ido pasando los meses, la posición de algunos de estos gigantes de la distribución se ha ido endureciendo, llegando a exigir la entrega de la superficie 'contratada' lista para funcionar (obra by the face) y un bonus de entrada de varios millones de euros por el 'efecto arrastre' que su aterrizaje lleva teóricamente aparejado (caso de Primark, por ejemplo).

Al hilo de esto, otro de los mecanismos de fidelización elegidos ha sido los acuerdos sobre obras privativas, ya sea compartiendo su importe entre propiedad y alquiler, ya desarrollándolas la primera y compensándolas vía rentas el segundo, ya haciendo el dueño una concesión graciosa a fondo perdido precisamente por la importancia del entrante. Muchas veces, salvo que prime la imagen corporativa del recién llegado, se busca estandarizar el look & feel de las tiendas sujetas a esta política a fin de facilitar la mayor rotación al mínimo coste para propietario permanente y poseedor temporal.

Por último, y entre las alternativas más imaginativas, se encuentra el concepto de pop-up, que se trata de un arrendamiento a un plazo temporal muy corto, normalmente tres meses renovables, coincidente con campañas concretas, como por ejemplo la de Navidad, en la que la inversión es mínima. Una vía idónea para 'ensayos' de autoempleo que, en caso de salir bien, sirven para fidelizar a un operador. Normalmente son contratos que incorporan una cláusula de recomercialización por si, durante su vigencia, aparece otro interesado por el mismo local de carácter más estable, en cuyo caso existiría una obligación de desalojo.

Así se están buscando buena parte de los gestores de centros comerciales sacar sus castañas del fuego en un momento en el que la rotación ha crecido, la ocupación ha caído, las rentas se han ajustado, el ticket medio del consumidor ha menguado, sus compras también (debido en parte al acercamiento del retailer a la gran ciudad, como está haciendo Decathlon), los cines han acumulado deudas millonarias (ya resueltas en su gran mayoría, gracias a San Celuloide) y la tormenta perfecta que parecía avecinarse sobre este segmento del terciario inmobiliario no ha terminado de concretarse. El ajuste, por el contrario, ha sido sorprendentemente menor, y el hecho de que vuelva a haber interés comprador por estos activos pone de manifiesto que la esperanza sigue triunfando sobre la experiencia. Porque el patio sigue durete. Y, viendo lo que está pasando con la renta disponible de los españoles, lo va a estar por una temporada.

De momento, los más dúctiles se están llevando el gato al agua. A duras penas, eso sí. Se vivirán nuevos capítulos tan dolorosos como el cierre del Centro M-40 en Madrid. Bueno es recordar, entre tanto se concretan tan temidas noticias, que imaginación y voluntad son dos de las armas humanas más poderosas...