Por qué la vivienda en España no se recuperará

No hay duda. La economía financiera se mueve por modas. La última es la de las socimis.

Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria se multiplican como las esporas. Raro es el día en que no nos desayunamos con la constitución de un nuevo vehículo de este tipo a añadir a los que ya cotizan en el mercado español, tanto en el MAB, caso de Entrecampos Cuatro y Promorent, como en el Mercado Continuo, donde a LAR le siguió Hispania con su panoplia de inversores ilustres (Paulson, Soros et altri). Está a punto de caramelo la única con contenido real, Merlin Properties, que incorpora la cartera de sucursales de BBVA adquirida en su día por el área especializada de DB, REEF.

Las demás llegan tarde, auspiciadas tan sólo por un interés internacional que se presupone volátil y una fiscalidad óptima que las ha convertido –Nacho Cardero, director de El Confidencial, dixit– en "el nuevo juguete de las grandes fortunas para no pagar impuestos". A ver cómo se las arreglan para no quedarse con la morralla a costa del incauto minorista. Be aware, my dear friends.

Sin embargo, la realidad es tozuda y lo que se está viviendo en España, despierten, es un espejismo inmobiliario, conciliación final entre oferta y demanda de activos propiciada, primero, por la acción de los bancos, bien directa, bien a través de la Sareb –ojo, porque la diferencia entre transacciones e hipotecas se debe, no sólo al pago al contado, sino al rescate encubierto de promotores por parte de prestamistas que ya tienen la deuda en su balance– y, después, por la disminución de los costes de financiación tanto soberanos como para clientes del sector privado con posibles, en el punto de mira de una banca que está repitiendo errores pasados (Valor Añadido, "Sorpresa, vuelve el crédito barato en España", 09-04-2014).

Den las gracias al Gobierno, que ha establecido un régimen de provisiones imposible para las entidades financieras que no discrimina en función de la ubicación o calidad del suelo, la promoción o el inmueble en cuestión, y a nuestro amigo Mario Draghi, capaz de enderezar un mercado completo, como es el de la renta fija pública, con apenas diez palabras hasta el punto de que la crisis que casi se lleva por delante la moneda única ha quedado, a día de hoy, en un vago recuerdo. En el PP se pellizcan todos los días por su suerte; lo que les ha pasado en estos dos años y pico no se lo pueden ‘ni de creer’.

Los fundamentales del sector son mucho más complejos. Las dinámicas de demanda se antojan estructuralmente imposibles, al menos en el corto y medio plazo. Las posibilidades de la oferta pasan por aquellas zonas metropolitanas en las que el déficit de vivienda nueva es ya palmario –y los solares aún tienen recorrido– y poco más. El stock sigue siendo excesivo. Hay mucho todavía que purgar.

¿Predicción exagerada?

Bueno, el principal argumento que se daba para justificar en su día el auge inmobiliario español fue el demográfico. Se hablaba de las compras de aquellos que nacieron en el baby boom del final del franquismo y primeros años de democracia (casi tres hijos por mujer en edad fértil hasta 1978, que se quedaron en mucho menos de la mitad 20 años más tarde), las necesidades de hogar derivadas de los flujos inmigratorios a nuestro país (trabajadores de cuello azul e ilustres jubilados británicos o centroeuropeos) o el aumento de las familias monoparentales, en origen o como consecuencia de separaciones y divorcios. A ello se unían el factor renta o la facilidad de crédito, que actuaban como refuerzo argumental imprescindible. El residencial crecía a un ritmo superior a 500.000 casas al año hasta tocar las 800.000. Tiempos de vino y rosas que no van a volver.

Las estimaciones del INE son demoledoras con el primero de los elementos de análisis antes mencionados. En la próxima década, España va a perder un 28% de ciudadanos entre 25 y 29 años, casi un 40% entre 30 y 34, un 37% entre 35 y 39 y, finalmente, un 16% entre 40 y 44 años.

¿Por qué son importantes esas franjas de edad?

Porque es donde se concentran los adquirentes de casas sea como primer hogar o reposición inicial del mismo (para lo que han de vender, generalmente, la anterior). A partir de los 45 se mira más el vacacional o la pura inversión. Esta baja fecundidad no tiene nada que ver con la crisis, sino con la sociedad disparatada que entre todos hemos validado y que tendrá efectos equivalentes a las grandes plagas históricas (Financial Times, "Spanish property advice from the plague", 02-05-2014). Es un problema nacional de carácter sistémico ya que afecta a la viabilidad del estado del bienestar tal y como está hoy concebido.

Pues bien, unan a ese 30% alto de menor demanda media en 10 años –a nivel agregado el Instituto Nacional de Estadística espera una caída de población del 6,4% y el 10,4% en Madrid y Catalunya respectivamente– los efectos de las actuales circunstancias, esto es: emigración y/o vuelta a las naciones de origen, mayor aguante conyugal derivado de las consecuencias financieras que implica toda ruptura, tardanza en abandonar el cobijo paterno o porcentajes disparados de paro especialmente juvenil- con su consecuente impacto en la renta disponible y verán cómo el augurio anterior no era tan disparatado.

A partir de la circunstancia demográfica –básica para que una economía genere riqueza– salvo que haya políticas fiscales a la irlandesa que atraigan inversión y empleo, todo lo demás supone construir castillos en el aire, especialmente por lo que a activos no turísticos –que en muchos casos también– se refiere: locales o centros comerciales, oficinas o naves industriales. ¿Dónde van con un consumo lánguido, una tributación sangrante y la alta capacidad fabril y residencial instalada? Es verdad, nuestra nación necesita más que nunca ilusionarse. Pero no nos hagamos trampas en el solitario. Si no, más dura será la caída.

Seguro.