El informe definitivo: 10 motivos para comprar (ya) casas en España

La semana pasada nos hacíamos eco en esta columna de las trampas que encierran los últimos datos de crédito hipotecario en España, donde las cancelaciones aún superan con creces a las nuevas concesiones. Señalamos entonces que había que moderar el optimismo, toda vez que estábamos muy lejos de una recuperación de alcance en el segmento residencial. Había, por tanto, que ser prudentes y selectivos y no dejarse llevar por los cantos de sirena que anticipan erróneamente, al menos en este momento, glorias pasadas.

Pero mira por dónde ha caído en nuestras manos el último informe sobre el particular de Ignacio de la Torre, socio de Arcano, que ha clavado, con una exactitud manifiesta, buena parte de lo que ha sucedido en nuestro país desde el otoño de 2012. Entonces lanzó un mensaje superpositivo contra corriente al afirmar, rotundamente: "Es el momento de invertir en España, los fundamentales de su economía así lo justifican". Había que ser un valiente o un loco para hacerlo. Sobre esta idea profundizó tanto en 2013 -al establecer similitudes entre nuestro país y la Alemania de 2004- como en 2014 cuando, por cierto, anticipó ya la estabilización y auge del inmobiliario patrio hasta el punto de poner ‘his money where his mouth was’ y comprarse una casa. Predicar con el ejemplo, se llama eso.

El documento, ‘Diez motivos macro para comprar promoción inmobiliaria’, está ya circulando por los mentideros de la City y pueden descargarlo desde este mismo blog: sector residencial y sector no residencial. 

Bien, ¿cuál es el decálogo en el que se basa el analista bursátil, profesor del Instituto de Empresa, especialista en finanzas islámicas, fundador de Financieros sin Fronteras, doctor en Historia y tuno, que no tunante, para tornar la secular prudencia de McCoy en perentoria urgencia hasta el punto de afirmar que "el mercado promotor puede multiplicar por nueve en los próximos años"?

Vayamos con él de manera abreviada, si bien el estudio es mucho más prolijo y merece una lectura detallada.

Primer mandamiento. Los precios de las casas ya suben un 5%.

"La conclusión de todas las estadísticas sobre precio de la vivienda es sencilla: las casas comenzaron a subir en 2014, la subida se está acelerando en 2015 y es generalizada, y esas tendencias se intensificarán en el futuro".

Segundo mandamiento. El precio del suelo ha comenzado a subir.

"Es el elemento más sensible a ciclo, tocó fondo en 2014 y ya crecía un 4,7% interanual a nivel nacional durante el segundo trimestre, con el suelo de las ciudades de más de 50.000 viviendo repuntes del 6,3%. Ha comenzado el ciclo alcista y la promoción es la forma de jugarlo".

Tercer mandamiento. La vivienda se ha vuelto muy asequible.

"De acuerdo con el indicador de esfuerzo de compra del Banco de España, que mide qué porcentaje de la renta disponible se emplea en pagar la vivienda, esta se encuentra a su nivel más barato de los últimos 15 años al situarse en el 32% vs. el 57% de 2008".

Cuarto mandamiento. La financiación hipotecaria se acelera.

"En 2015 se mantiene un crecimiento interanual cercano al 25% pero, en cualquier caso, las cantidades absolutas de nuevo flujo de crédito aún pueden experimentar fuertes subidas los próximos años, tanto en volumen total (estamos muy lejos de los máximos de 2007) como de forma unitaria (los importes por metro cuadrado son todavía bajos)".

Quinto mandamiento. La venta de hogares se acelera.

"La aceleración de las compraventas de hogares ayuda a reducir el 'stock' de casas no vendidas lo que, poco a poco, reduce la oferta, tensionando al alza los precios. La recuperación es más acusada en Madrid y Barcelona".

Sexto mandamiento. El desempleo baja con fuerza.

"El mercado inmobiliario residencial está íntimamente correlacionado con el mercado laboral. La relación entre precios de las casas y desempleo es inversa, como se puede contemplar en la siguiente tabla".

Séptimo mandamiento. Se reduce el inventario.

"El 'stock' de casas vacías en venta está ya por debajo del 'stock' natural (parque mínimo de viviendas disponibles en un territorio) en provincias muy significativas de la economía española. Además, en algunas en las que el saldo positivo es aún excesivo, las viviendas están construidas en zonas donde posiblemente nunca se vayan a producir ventas debido a la mala localización. Se podría esperar una demolición de ese inventario que no tiene salida, acelerando el ajuste".

Octavo mandamiento. El mercado promotor puede multiplicar por nueve.

"La venta de hogares de primera mano (lo que predominaba en el quinto mandamiento era la vivienda usada) se sitúa en mínimos históricos tras caer un 87% desde niveles de 2006, pero este año tocará suelo y se recuperará en 2016. Si la media histórica de construcción en España está en 237.000 unidades/año, actualmente ronda las 27.000. Sea cual sea el importe normalizado, la dirección es única: al alza. Más teniendo en cuenta que el 60% de las casas en España tiene más de 30 años".

Noveno mandamiento. La demografía crece, no decrece.

"Hay más población residente en España tras la crisis que durante la crisis. Nuestra sociedad ganó 600.000 habitantes de inicio de la crisis hasta 2011, perdió 400.000 hasta 2014 y ha comenzado a crecer en 2015. Luego no ha habido éxodo".

Décimo mandamiento. La confianza mejora.

"Como todo, los buenos fundamentales que se exponen en este informe no son suficiente para provocar un mercado alcista. El catalizador es la confianza. 2015 ha puesto de manifiesto cómo muchos indicadores asociados a la misma caminan en la buena dirección, caso de las ventas minoristas o el consumo de cemento".

Como ven, buena parte de sus estimaciones se basan en un escenario económico que presenta no pocas dudas políticas, en la imposibilidad de un deterioro adicional de un mercado bajo mínimos, en las facilidades financieras y la liberación de renta disponible que generan factores como la caída en el precio de los carburantes, y en el interés de la inversión privada e institucional para alquiler, elemento este que se echa en falta de forma diferenciada en el estudio -que es macro, no lo olvidemos- y que se basaría en el 8,6% de rentabilidad que, según el Banco de España, ofrecen ya nuestros pisos.

Ignacio ha demostrado tener hasta ahora la bolita de cristal sobre el futuro de nuestra economía. ¿Seguirá siendo fiable su oráculo? Por si acaso, no dejen en vaso roto sus predicciones.