Con las hipotecas no hay quien pueda: los inmobiliarios se buscan la vida

Hoy modero una mesa redonda en la Jornada que la Asociación de Consultores Inmobiliarios celebra en la Fundación Rafael del Pino de Madrid desde las nueve de la mañana. En concreto, la llamada ‘Nuevos vehículos (socimi) y nuevas vías de financiación’.

Para no hacer el ridículo, a fin de poder presentar a los convocados al debate temas de suficiente enjundia e interés, servidor no ha tenido otra que bucear en el proceloso mundo del inmobiliario patrio, ya fuera por los atolones de la inversión o los pecios de la financiación.

Lo más relevante de esa excursión intelectual ha sido el problema que se está planteando en la actualidad con la financiación hipotecaria, limitación a la actividad prestamista de la banca que puede derivar en amplio perjuicio para acreedores y deudores. Algo que, a priori, resulta sorprendente en un entorno como el actual, en que el que los financiadores necesitan generar nueva producción crediticia y los actores de la industria requieren de dinero para mejorar la estructura financiera de sus operaciones.

El problema es doble, de oferta y demanda. Voy a tratar de exponerlo de la manera más sencilla.

Ocurre, en primer lugar, que la concentración bancaria en nuestro país ha reducido sustancialmente el número de entidades. Un proceso, sin duda, necesario pero que no ha ido acompañado de un incremento de los límites de riesgo otorgados a los clientes por parte de las firmas ‘ganadoras’, pese al aumento de sus balances. Existe un techo que la implacable supervisión y la experiencia reciente les impiden sobrepasar, probablemente, de manera más que justificada. La necesidad inmobiliaria de dinero para inversión o refinanciación abre la puerta a la banca foránea, a los 'sponsors' (léase banca en la sombra, 'hedge funds' o capital riesgo) o a la captación de fondos vía bonos. Ya está pasando, como acredita el siguiente gráfico: 60% de las emisiones entre julio y septiembre son de Real Estate.

Se da la circunstancia, además, de que para poder lanzar una emisión de renta fija al mercado, se necesita un 'rating'. Y si se quieren ventajosas condiciones de financiación en términos de coste, es sustancial que la calificación sea ‘investment grade’ -esto es: como mínimo BBB-. Pues bien, para ello las agencias exigen, entre otros factores, que la financiación hipotecaria de la inmobiliaria en cuestión se sitúe por debajo del 50%. El empecinamiento de bancos y antiguas cajas en exigir garantías reales para sus préstamos -por los mismos motivos que hemos señalado con anterioridad- sin ofrecer alternativas ‘unsecured’, obliga de nuevo a los actores de la industria a buscarse las lentejas lejos de las sucursales, casi con toda seguridad, de manera más onerosa.

Se trata de un dilema curioso en el que el principal problema es la falta de flexibilidad de la banca, incapaz de prestar más o de hacerlo de manera distinta.

Ya de por sí es de locos la aceptación general de que un activo duradero como el ladrillo, de la clase que sea, pueda financiarse con tipos de interés de corto plazo, generando un desequilibrio entre riesgo y rentabilidad. Pero no es menos absurda la progresiva rigidez que se está imponiendo en la actividad del agente económico encargado de poner en contacto ahorradores con inversores, incapaz ahora de satisfacer necesidades individuales por los miedos generales. Más aún cuando son las instituciones financieras las primeras interesadas en que el inmobiliario se dinamice y dar así salida a su cartera de adjudicados.

Esta realidad de quiero y no puedo, al final, no hace sino condenar su futuro. No solo porque carece de los resortes para reponer los vencimientos -y a menos volumen, menos ingresos- sino porque abre las puertas de la desintermediación bancaria en un proceso de muy difícil reversión posterior. Es verdad que en su día la banca se pasó de frenada, uniendo en un cóctel explosivo propiedad, promoción y financiación. Pero obligarla a echar el freno de esta manera es hambre para hoy y hambruna para mañana. Y no es la única perjudicada. Sus clientes, los inmobiliarios solventes también, son los primeros damnificados.

He dicho.