El filipino que llegó al Espacio pone en órbita el inmobiliario español

El impacto de la transacción de la cuarta torre sobre el valor y rentas de los inmuebles del distrito financiero de la capital supone un regalo inesperado de Navidad para sus felices propietarios

Foto: Vista general de Torre Espacio.
Vista general de Torre Espacio.

Vayamos primero con las ramas.

Resulta que a un filipino se le va la cabeza -no se sabe si por influjo de las bebidas espirituosas con las que forjó su fortuna- y decide pagar una pasta desorbitada por una de las Cuatro Torres con las que Florentino Pérez saneó el Real Madrid, preludio de la segura nueva ruina a la que está empeñado en conducir al club (lo de ayer en Cádiz no es sino síntoma del caos que preside la organización).

Céntrate McCoy.

Vale.

El empresario de licores afloja ni más ni menos que 558 millones de euros a Inmobiliaria Espacio, a razón de 10.000 euros por metro cuadrado, que se dice pronto. Cifra, sin duda, de otra época no tan lejana.

Bien.

Ahora, adentrémonos en el bosque.

Aunque es verdad que se trata de un activo singular, con unos inquilinos de postín (varias embajadas entre ellos), que ha sido adquirido a un precio que incorpora una revalorización futura de rentas que tardará en llegar -por lo que el desembolso efectuado por el comprador no es extrapolable en su totalidad a otros inmuebles-, no resulta menos cierto que el importe abonado se convierte en referencia para transacciones futuras en el distrito financiero de la capital y, lo que es aún más importante, permite a los felices propietarios de inmuebles dentro del perímetro del mismo y zonas adyacentes poder ajustar sus valoraciones al alza en el 'appraisal' obligatorio, para muchas de ellas, de final de año, con el consecuente impacto en rentabilidad (incremental, ante un mayor precio potencial de venta) y endeudamiento relativo (a la baja, luego volveremos sobre esto).

Y todos tan contentos.

Este año, Papá Noel tiene rasgos orientales en el Eje Castellana.

La noticia no ha podido llegar, de hecho, en mejor momento.

Entre los principales agentes de la industria se sentía ya la ralentización provocada por la incertidumbre política y territorial. Se había frenado el flujo inversor y, por ende, el sostenido incremento en el valor de los bloques de oficinas y la progresiva contracción de sus 'yields'. Algo que sucedía, precisamente, cuando las tasas de ocupación comenzaban a estabilizarse e, incluso, repuntaban ligeramente al alza en las dos principales ciudades españolas.

Pues bien, indudablemente, la transacción entre el asiático y Villar Mir en un entorno como el actual puede ser interpretada como signo de renovada confianza.

Algo subjetivo, pero que también cuenta. Veremos si tiene continuidad.

Por si fuera poco, buena parte de las compraventas que se han realizado en los últimos años están en fase de gestión financiera tras haber superado los adquirentes una primera etapa de trabajo eminentemente operativo, de evaluación, ordenación y promoción. Un nuevo estadio centrado en ajustar estructuras de capital que permitan mejorar, por la vía de la deuda, los retornos potenciales de los distintos edificios en un momento en que vuelve a existir en el ámbito de la oferta de fondos una incruenta batalla entre los prestamistas por conseguir nuevo negocio. No aprenderán.

Aun con las limitaciones bancarias que señalamos en su día en relación con el hipotecario, es indudable que una mejora del 'value' (denominador) permite aspirar a un mayor 'loan' (numerador). Y que el cierre de la operación de Torre Espacio ayuda a lo primero con efectos inmediatos sobre lo segundo.

Albricias.

Vamos acabando.

Dicen que nunca llueve a gusto de todos pero, en este caso, claramente no es así.

El 'deal' no solo ha permitido al Grupo Villar Mir hacer caja en el momento en el que una parte sustancial de sus negocios flaquea sino que, además, ayuda a sus privilegiados vecinos a aumentar el GAV o Gross Asset Value de sus activos ahora que, gracias a la recuperación en el precio de los alquileres y los menores costes de financiación, tal mejora se ve igualmente reflejada en sus estados contables y financieros.

Miel sobre hojuelas.

Llovió un filipino del Espacio y puso a todos en órbita.

Vaya que sí…

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