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La locura (¿y la ruina inmobiliaria?) se instalan en el antiguo Calderón
Tres son las razones que esgrimen los que tal calificativo emplean: una económica, otra de incertidumbre y, finalmente, la que han dado en llamar ‘de vecindad’
El lunes 6 de noviembre se produjo el primer corte en las ofertas que distintos grupos inmobiliarios han realizado por parte de los suelos adyacentes al Vicente Calderón. No ha trascendido mucho de una puja que está siendo liderada por la consultora CBRE. Sí se sabe que han quedado tres finalistas, cuyo nombre se desconoce, y que varios de los ‘importantes’ se han quedado fuera, caso de Monthisa, Neinor o Aedas Homes.
El precio de corte ronda los 200 millones de euros, cifra que no dudan en calificar como disparatada algunos de los que han participado en la subasta. Y parece que con razón. Tres son las razones que esgrimen los que tal calificativo emplean: una económica, otra de incertidumbre y, finalmente, la que han dado en llamar ‘de vecindad’.
Vayamos con cada una de ellas.
Lo que ha salido al mercado son tres parcelas, la RC-4, la RC-7 y la RC-8. Ninguna de ellas se sitúa en lo que fue el estadio, sino en los alrededores. Suman, en cualquier caso, 63.000 metros cuadrados destinados a vivienda libre. El vendedor es el Atlético de Madrid, que con esos fondos pretende saldar la deuda que mantiene con Carlos Slim con motivo del préstamo que el mexicano hizo al club para rematar el Wanda-Metropolitano.
Los bien informados dicen que esa superficie, teniendo en cuenta cesiones municipales y ratio de edificabilidad, da para unas 475 casas de 120 metros cuadrados cada una. 'Grosso modo', haciendo la cuenta gorda, el metro cuadrado de suelo se pondría en 3.500 euros. Que ya es un punto de partida, cuando menos, elevado para donde está el terreno. Sumen a eso urbanización, gastos de construcción, costes financieros, generales y de licencias y el margen del promotor, y, yendo muy ajustadito, el ganador tendrá que sacar las casas a mercado por encima de 6.000. Podría ganar dinero, poco, si nada se tuerce.
Por tanto, cautela por esta parte.
Vamos con la segunda de las razones.
Todo lo que rodea la acción del Ayuntamiento de Madrid está sujeto, potencialmente, a vaivenes e injerencias. Y no queda claro a día de hoy, más allá de que se haya aprobado la reparcelación a través de una modificación parcial del PGOU, qué se va a exigir en términos urbanísticos al adquirente y quién va a asumir determinados costes. Visto el perfil político de la alcaldía, a la que en relación con la iniciativa privada —no se me ofendan Carmenas y cía por la alusión religiosa— parece que les ha hecho la boca un fraile, no hay que descartar que exijan soterramiento de M-30 o demolición del estadio. Aparte de la pachorra con que esta gente se toma las cosas y que, una vez salvado el Atleti, puede ralentizar el proyecto. Que aquí todo se mide en votos.
De hecho, el el último informe 'Doing Business' del Banco Mundial, en el que España salta del puesto 32 al 28 en competitividad, nuestro país baja del 113 al 123 (de 190 naciones) en el apartado 'dealing with construction services', que toma como referencia cómo influye la acción de la administración local a la hora de construir un edificio. Una estadística que está basada, esencialmente, en el área metropolitana de Madrid y que revela que, en la capital, son 15 los trámites públicos a completar, 208 días el periodo medio necesario para su remate y 5,4% el impacto económico final del proceso sobre el valor de la construcción frente a 7, 64 y 1,4% de, por ejemplo, Copenhague.
Cualquier previsión debe, pues, pecar por exceso y no por defecto. Lo que nos devuelve al punto primero, elevado precio para la zona y nulo margen de error.
Queda por último el papel a jugar por Mahou, que es titular del resto de los solares, 83.000 metros cuadrados que incluyen más o menos 14.000 de terciario y un volumen equivalente de casas sujetas a algún tipo de protección pública. Bien, respecto a estas últimas, habrá que ver cómo casan con lo que —no queda otra por el coste— se va a comercializar como residencial de lujo. Pero, yendo más allá, el valor en el balance de la cervecera de ese suelo es irrisorio, por lo que, para ella, cualquier venta va directamente a penúltima línea de la cuenta de resultados, impuestos aparte. Es evidente que no va a tirar piedras contra su tejado, y que tratará de maximizar su precio de salida, pero no es menos verdad que carece de la urgencia atlética por maximizar plusvalías. Y si el ciclo de su negocio, o el inmobiliario, se tuerce, ¿qué? Podemos encontrarnos con viviendas adyacentes a dos tercios de coste para el comprador final.
Todos estos factores son los que han puesto sobre la mesa los nuevos actores del inmobiliario español para no ir o pujar a la baja por un desarrollo que, evidentemente, tiene elevadas implicaciones en términos de prestigio para el adjudicatario final pero que está sujeto a enormes dudas acerca de su viabilidad financiera y de la idoneidad del producto que se pretende ofrecer al mercado.
Claro que, como tantas veces hemos repetido, la vida te da sorpresas, sorpresas te da la vida.
Nos podemos encontrar con cualquier cosa.
La locura llama, de nuevo, a la puerta del ladrillo.
Y siempre hay alguno dispuesto a franquearle la entrada.