El país donde nació Stalin ya ha dado el primer paso para deshacerse de los notarios

Georgia es el primer país del mundo en crear un Registro de la Propiedad con Blockchain, poniéndose a la vanguardia de una tecnología que promete cambiar para siempre la burocracia

Foto: Una manifestación en Tblisi. (Reuters)
Una manifestación en Tblisi. (Reuters)

La palabra Blockchain (cadena de bloques, en inglés) tiene poco más de 10 años, se suele asociar al polémico mundo de las criptomonedas y ni siquiera aparece en el diccionario de la RAE. En otras latitudes, se asume con naturalidad que formará parte de nuestro futuro inmediato: transformará decenas de trámites cotidianos, procesos administrativos e incluso actividades profesionales. La carrera por liderar el salto tecnológico y sus miles de aplicaciones cotidianas se libra lejos de España, en países como Suecia, Suiza, Malta y Estonia.

Uno de los casos menos conocidos es el de Georgia, una pequeña y convulsa ex república soviética (allí nació Stalin) que tiene la mitad de habitantes que la Comunidad de Madrid y una renta per cápita de unos 10.000 euros anuales, casi tres veces menos que la española. Su Registro de la Propiedad funciona ya con tecnología Blockchain. Nos ayuda a entender cómo funciona Íñigo Moré, profesor en la University of California Berkeley, experto en Blockchain y en sistemas y servicios de pago.

PREGUNTA. ¿Cómo ha llegado Georgia a convertirse en un laboratorio tecnológico?

RESPUESTA. La historia implica a Hernando de Soto, el reconocido economista peruano que defiende la relación causal entre el desarrollo económico y la existencia de títulos de propiedad. De Soto recibió en 2015 la llamada de una consultora llamada BitFury, que buscaba un país donde aplicar una solución basada en Blockchain para el Registro de la Propiedad, con el requisito de que ya tuviera una base informatizada. Coincidió que De Soto conocía de primera mano los esfuerzos de Georgia por reformar su sistema de Registro de la Propiedad, afectado por un problema generalizado de ineficacia y fraude. Un problema que se afrontó informatizando y centralizando su registro en una nueva agencia (NAPR) que buscaba profundizar ese esfuerzo.

P. ¿Y qué solución les dieron?

R. La agencia, De Soto y BitFury se pusieron de acuerdo en 2016 para realizar una primera fase, que consistía en añadir un 'hash' a los títulos de propiedad de los inmuebles, de modo que los identificase individualmente. El Blockchain que lo gestiona está anclado al de bitcoin por medio de un servicio digital de 'timestamp' (una marca temporal). Así, cada propiedad está identificada junto con la fecha, dando validez a los títulos. Este primer paso no modificó el registro en sí, ni tampoco ningún aspecto externo para el usuario, que continuó el procedimiento como antes. Simplemente, añade una garantía adicional e independiente a los títulos. Esta novedad hizo incrementarse la demanda de inscripciones y hoy hay más de dos millones de propiedades incluidas en ese Blockchain. De este modo, las inscripciones del registro ya no están validadas por el sello, o la firma física del registrador, sino por Blockchain, cuya autenticidad puede ser verificada por cualquier página web como BTC.com o blockchain.com.

P. ¿Y cómo evolucionó después?

R. Una vez que existe masa crítica de propiedades en el sistema, el Gobierno de Georgia lanzó una segunda fase expandiendo el servicio a las compraventas, demolición de propiedad, alquileres, hipotecas e incluso servicios notariales. Asimismo, se ha comenzado de forma experimental a añadir 'smart contracts', que son cláusulas autoejecutables cuando se cumplen las condiciones establecidas. Hoy, es improbable que un banco en Georgia acepte un título de propiedad sin su 'hash', como tampoco es probable que nadie compre una finca que carezca del mismo.

"Georgia ha sufrido varios desastres en el terreno de los títulos de propiedad"

P. La lógica llevaría a pensar que un cambio tecnológico de esas características empezaría en países como Corea del Sur, Estados Unidos, Canadá o Finlandia. ¿Cómo es posible que un país como Georgia haya sido el primero?

R. Por pura supervivencia. Georgia es un país que ha sufrido varios desastres en el terreno de los títulos de propiedad. El primero, con la desintegración de la URSS en 1991, que dejó en un limbo legal la titularidad de muchas propiedades de entidades soviéticas desaparecidas, desde granjas a empresas estatales. En muchos casos, caciques locales se apropiaron de terrenos sin que sus verdaderos titulares pudieran reclamarlos. Después, en 2008, una guerra con Rusia amputó parte de su territorio, afectando a Abjasia y Osetia del Sur, donde se dejaron de reconocer las leyes georgianas, incluyendo las de propiedad.

P. ¿Y hubo problemas con los registros analógicos?

R. Sí. En este proceso, hubo registros destruidos o saqueados, combinados con una corrupción galopante, cuyo resultado fue que podías ser desahuciado de tu casa familiar porque un desconocido reclamaba ser el propietario falsificando asientos. Desde entonces, Georgia vive bajo la amenaza de una repetición de esos acontecimientos, incluso la geografía conspira, ya que Georgia tiene fronteras con Rusia y Turquía. Todo ello es un incentivo para que el país coloque sus títulos de propiedad en un sistema descentralizado. Blockchain no está en ningún sitio y a la vez está en todos, no es susceptible de ser alterado y, sobre todo, no puede ser destruido físicamente, ni siquiera podría haberlo hecho el antiguo ejército soviético.

P. ¿Y la población está satisfecha? ¿Lo usan? ¿Entienden las ventajas?

R. Sí, funciona perfectamente y con bastante éxito. En apenas tres años, ya hay más de dos millones de propiedades en el sistema y el público ha respondido con entusiasmo, incluso con orgullo, al ver que importantes instituciones de todo el mundo visitan Georgia para entender cómo funciona su sistema. Una parte del éxito es que no anula el sistema anterior, sino que lo complementa y lo mejora.

"El notariado es una institución medieval, en sentido cronológico, cuya función de dar fe está claramente superada"

P. ¿Cuál es el futuro de los registradores y los notarios en Georgia?

R. El notariado es una institución medieval, en sentido cronológico, cuya función de dar fe está claramente superada. Si fueran una empresa, diríamos que su modelo de negocio está obsoleto. Como es natural, Georgia no ha querido eliminar el sistema tradicional hasta no comprobar cómo funciona el nuevo, pero todo indica que su futuro en Georgia es escaso en el terreno inmobiliario. La tecnología puede dar fe con mayores garantías y menor coste.

P. ¿Qué otras ventajas se derivan de tener el Registro de la Propiedad en Blockchain?

R. En Georgia, los costes relacionados con el Registro de la Propiedad han caído en un 90%, y ahora se realiza de forma casi instantánea. Es un sistema sólido, fiable y que no puede ser alterado maliciosamente por funcionarios corruptos. Permite la verificación de los títulos de propiedad en tiempo real. Una vez que las propiedades están identificadas en el Blockchain, abre la puerta a compraventas remotas, gestionadas por 'smart contracts' y realizadas sin que las partes se vean o siquiera se conozcan. Con todo, el principal impacto hasta aquí es el incremento de la seguridad y la fiabilidad de los derechos de propiedad, y sus principales beneficiarias son las víctimas de usurpación, sobre todo las más desfavorecidas, las que no podían costearse una defensa legal o no sabían cómo hacerlo.

P. ¿Y cuáles son los posibles inconvenientes, si es que los hay?

R. El proyecto de Georgia es gradual. Sin eliminar su sistema tradicional, primero añadieron un nuevo elemento que permite identificar las propiedades de forma indiscutible. Una vez identificadas las propiedades, el país extiende el sistema y explora mecanismos adicionales que abren la puerta a una nueva forma de entender la actividad inmobiliaria. En la primera fase, el usuario no tiene que hacer nada nuevo o diferente, ni siquiera tiene que saber lo que es un Blockchain. Simplemente, recibe un 'hash' fácil de validar que garantiza su título. En las siguientes fases, ya es necesario un conocimiento mínimo, que no todos tienen. Aparte de la formación, un sistema totalmente basado en Blockchain, y no solo parcialmente, requiere de un impulso político relevante, que quizá flaquee.

P. ¿Qué otros procesos burocráticos acabará transformando esta tecnología?

R. Aunque se asocia con criptomonedas, el Blockchain es mucho más. Se trata de un mecanismo que funciona como el pan de un sándwich. Se puede meter dentro casi cualquier cosa. Este tipo de registro, descentralizado, inmutable, puede albergar desde títulos de propiedad a documentos de transporte. Un caso cotidiano es el de los títulos universitarios, que ahora se emiten en papel en un proceso que lleva años y están sometidos a riesgos de falsificación relevantes. Emitiéndolos por medio de un Blockchain, se podría verificar su validez de forma instantánea, sin tener que llevarlos de un lugar a otro. Ahora que llega la Navidad, tenemos otro ejemplo con la lotería, distribuida en papel en una red interminable de agencias. Se podría realizar por Blockchain haciendo innecesaria la red de distribución. Lo mismo para la venta de acciones o bonos, o cualquier tipo de derecho. Por ejemplo, en Holanda, ya han comenzado a utilizarlo en el sistema de pensiones.

P. Su uso reducirá mucho la necesidad de mano de obra. ¿Qué profesiones quedarán obsoletas?

R. Por definición, Blockchain hace innecesario el 'trusted third-party intermediary', el tercero de confianza, que puede ser desde un agente inmobiliario hasta un albacea testamentario. Más que empleos amenazados por Blockchain, yo hablaría de actividades. Por ejemplo, Blockchain puede automatizar cualquier actividad que consista en una verificación manual de documentos. Piensa en la contratación de proveedores, cuyas credenciales profesionales tardan semanas en ser comprobadas. Un Blockchain podría agilizar esa tarea, igual que las tareas de 'back office' de un bufete de abogados, o el pago de nóminas. Lo más importante de esta tecnología está en su parábola política soportando organizaciones descentralizadas, en donde una dosis excesiva puede ser nociva: si eliminas el vértice de una organización, nadie puede cometer un abuso, pero tampoco puede atender casos límite ni adaptarse a circunstancias imprevistas.

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