¿Se puede anular el suelo de una hipoteca que está a nombre de una sociedad?

Tengo una hipoteca con cláusula suelo en el BBVA que está a nombre de una SL. Sobre el inmueble sobre el que recae la hipoteca es primera y única residencia. ¿Es posible conseguir que se anule? Gracias de antemano.

– Por supuesto que es posible (distinto es que le convenga por los gastos que ello supone), posibilidad que incluye la devolución de lo cobrado indebidamente más sus correspondientes intereses y con la misma rotundidad continúo diciendo que no es seguro que se consiga. En este asunto no puedo evitar ser contundente en el punto de vista jurídico que defiendo y que a continuación explico: la coloquialmente conocida como cláusula suelo (o desde un punto de vista más técnico, cláusula limitativa inferior del tipo de interés), así como la cláusula techo, y a pesar de opiniones contrarias que se pueda encontrar, no es una práctica habitual del Derecho Hipotecario Español. Son condiciones ex novo que las entidades bancarias empiezan a introducir de una forma tímida a partir, más o menos del año 2000, y de una manera más intensa a partir del año 2004. Por tanto, no son de ninguna de las maneras, como algunos quieren hacer ver, condiciones sabidas, conocidas y  de público conocimiento para el usuario (español) bancario medio ya sea cooperativa, mercantil o consumidor quien contrate. Para más “inri” muchos de los afectados no se pueden dar cuenta de la existencia de estas condiciones hasta que no se despliegan estos efectos, es decir, hasta que el principal índice hipotecario (hablamos del Euribor) no bascula, no pivota allá por el 2007 y 2008, por debajo del límite impuesto por la cláusula suelo.

– Por eso adolece de pericia jurídica la pueril argumentación de que la cláusula suelo estaba en la escritura del préstamo hipotecario desde el principio, desde la misma firma o que fue firmada ante notario, porque tan pobre explicación sólo tendría cabida cuando se hubiere firmado el préstamo hipotecario después de que tamaño escándalo fuera conocido de un manera notoria y/o saltase a la palestra de todos los medios de comunicación o cuando el notario pudiera probar de manera fehaciente e indubitada las advertencias sobre las consecuencias económicas de tales cláusulas evitando limitar su actuación a una rápida lectura, ya que hasta que eso no sucede, no era conocida esta práctica bancaria y no lo era precisamente por lo mencionado anteriormente, porque es una práctica novedosa que no desplegaba sus efectos (en muchos casos) hasta muchos años después de firmar la escritura.

– Tampoco tiene encaje la defensa que arguyen otros respecto a que estas cláusulas tengan cabida dentro del margen comercial de la entidad bancaria, porque tal argumentación vuelve a ser falaz y no porque el beneficio empresarial sea ilícito o ilegítimo: todo lo contrario, que cobren todo lo que tengan que cobrar o lo que deseen dentro del juego de la oferta y la demanda, a salvo de que en cada caso concreto un tribunal pudiera declararlo abusivo (el margen comercial), si no lo es porque tradicionalmente el beneficio empresarial en estas operaciones hipotecarias (esto no es nuevo, esto sí que es conocido por la mayoría de usuarios) se ha enmarcado, se ha consignado en el diferencial que se aplica, que se suma, al índice hipotecario (siendo el Euribor el más habitual). De hecho, en los últimos años, este diferencial ha subido un 300% y nadie ha planteado una acción judicial amparándose en que no sabía lo que era Euribor +3,25 de diferencial, sencillamente porque este margen comercial, independientemente de que sea caro o barato, todo el mundo lo entiende en cuanto se exhibe la cuota resultante a pagar. Pero introducir y añadir otro supuesto vía clausula suelo (que repito en España cuando empieza a actuar es totalmente novedoso) sin afianzar en el contratante la voluntad y el conocimiento de las consecuencias de la misma, desde luego no es procedente ni legítimo, ni cumple bajo mi criterio con las buenas prácticas bancarias.

– Además, tal comportamiento choca con el principio de la buena fe plasmada en los contratos que preside el Derecho español, el europeo y el internacional, buena fe entendida como honradez, seriedad, coherencia y franqueza en las obligaciones y derechos que enmarcan la relación pero asociado también a la confianza que su apariencia jurídica genera. Confianza a este respecto existente cuando hace diez años nadie le preguntaba al notario ni al banco que le explicase si su escritura hipotecaria tenía cláusula suelo y qué significado tenía. Pregunta que nadie hacía porque no era conocida ni su existencia ni su significado y mucho menos su resultado monetario. Es decir, no existía por entonces, a la hora de contratar, voluntad por parte del hipotecado de asumir la cláusula suelo, básicamente porque no era conocida en el sentido jurídico consecuencial (artículos 1089, 1091, 1254, 1255 y 1258, entre otros del Código Civil) por mucha autonomía de la voluntad que nuestro Derecho presida.

– Por otro lado, es mayoritaria la jurisprudencia, la doctrina y hasta la propia legislación que constriñe la legalidad de estas cláusulas, de estas prácticas, a que las mismas sean convenientemente explicadas de una manera clara, veraz y suficiente y en muchos casos acompañadas de una información-documentación precontractual entregada con la suficiente y/o legal antelación que por supuesto también sea clara, veraz y suficiente. Y no parece excesivo ni en nuestro Derecho ni desde luego en el Comparado pedir a la entidad bancaria, a la parte que es conocedora, por medios, por capital y por interactuar en los mercados que conforman el precio del índice hipotecario, que los clientes bancarios firmen de puño y letra que son conocedores y conscientes de que, ante posibles bajadas de su índice hipotecario, ellos no se verían beneficiados abonando cuotas muy superiores a que si estas cláusulas suelo no existieran,  y misma explicación para la cláusula techo. Aquí subyace uno de los nudos gordianos de este 'enredo', ya que otras de las espurias argumentaciones de las entidades bancarias intentando justificar, que ni siquiera explicar, la cláusula suelo, se trama con una supuesta simetría o existencia de la cláusula techo, con la que la entidad 'vende' una supuesta minoración de los riegos de los usuarios ante subidas de los índices hipotecarios, cláusulas techo tan desorbitadas en sí mismo en la mayoría de los casos que se convierten en poco más que inalcanzables, salvo, claro está, que nos retrotrajéramos a tiempos donde las riendas de la política monetaria estaban codirigidas por el Banco de España y donde se podían ver tipos de interés (en aquel entonces Mibor) del 20% en el año 1983 y del 15% (como tienen hoy muchas hipotecas en sus cláusulas techo), en el año 1990, es decir en un escenario de abandono de la política monetaria común, escenario que a día de hoy es muy difícil imaginar.

– Por último, ahondar en la supuesta simetría entre la cláusula suelo y la cláusula techo. ¿Qué simetría-proporción existe neta y porcentualmente hablando, en el recorrido que va desde un Euribor al 4% (tipo al que se pudo contratar el año 2008) hasta un suelo del 3% frente al recorrido que va desde ese mismo Euribor contratado al 4% hasta un techo, en el mejor de los casos, de un 8% o un 10%? Aparte de este manifiesto desequilibrio, donde quien únicamente sale beneficiada (sin advertirlo como se debe advertir) es la entidad bancaria, ¿alguien siquiera ha planeado y planificado el escenario de pura hecatombe hipotecaria que advendría si el precio del mayoritario índice hipotecario (Euribor) subiera por encima de del 6%? ¿De verdad que las autoridades monetarias europeas están dispuestas a aceptar decenas y decenas de miles de ejecuciones hipotecarias en España y en otros países? Mi particular conclusión es desde luego que no. Entonces ¿qué amparo contractual tienen cláusulas suelo-techo desacordes? Parece que ninguna. Desde un punto de vista jurídico y financiero estas cláusulas así comercializadas son absolutamente inadmisibles, más si cabe cuando la relación jurídica que une a los contratantes es de tan larga duración, y que quien conoce los mercados y tiene los medios técnicos y humanos sea quien acabe imponiendo en el modo que lo hace este tipo de cláusulas.

–  La sentencia por las cláusula suelo del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 contra BBVA, Caixa Galicia y Cajamar no le es aplicable a usted porque esta sentencia trae causa en un procedimiento judicial llamado acción de cesación en defensa de los intereses difusos de los consumidores, y al estar contratada la hipoteca a nombre de una mercantil, por mucho que el destino del dinero sea la vivienda habitual, esta sentencia para bien o para mal no le es directamente aplicable a su caso concreto. De hecho, después de ella, se han fallado otras de las Audiencias Provinciales y de Juzgados de Primera Instancia, contradictorias parcialmente entre sí, otorgando algunas la devolución de lo cobrado indebidamente y denegando dicha devolución en otras.

DESGRAVACIÓN DE UNA VIVIENDA DE EJERCICIOS ATRASADOS

Un familiar compró un piso hace unos años y por desconocimiento nunca ha solicitado la desgravación en la declaración de la renta por inversión en primera vivienda. Quería saber si es posible solicitar la desgravación de los ejercicios anteriores. Muchas gracias.

No soy experto en materia fiscal, pero hasta donde alcanzan mis conocimientos se podrían solicitar las cuantías no deducidas de los años fiscales no prescritos (cuatro), mediante el modelo de Devolución de Ingresos Indebidos o de Rectificación de Autoliquidación. No obstante, la propia Agencia Estatal de la Administración Tributaria, a través de su página web o mediante correo certificado administrativo, contesta a la formulación de este tipo de preguntas. 

*Javier Sevillano: abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.