¿Se puede rescindir un contrato de alquiler de un local firmado en los años 60?

¿Qué se puede hacer para rescindir un contrato de alquiler de un local firmado en los años 60?

La respuesta a esta genérica pregunta lleva aparejada muchas respuestas en función de si es usted el arrendador, el arrendatario, de si el arrendatario es persona física o jurídica, de si se realizan actividades comerciales o no, del tipo de actividad comercial que venga desarrollando el arrendatario en el caso de que fuera persona física, etc., etc.

No obstante, sí le puedo decir, presumiendo que es usted el arrendador (propietario) y que el arrendatario (inquilino) es persona jurídica (el contrato se formalizó a nombre de una empresa), que a tenor de  la Disposición Transitoria Tercera, apartado 4º-2ª y de la Disposición Final Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el 1 de enero de 2015 se extinguen los contratos conocidos popularmente como de renta antigua y a partir de entonces el arrendatario se verá en la obligación de actualizar a precios de mercado la renta para poder continuar con el arrendamiento.  

Por tanto, no hay que hacer “nada” por el poco tiempo que le resta para esa fecha, salvo la de renegociar las condiciones con el arrendatario si usted deseara que continuara en el local de su propiedad y la de irle comunicando por escrito la obligación de tener disponible el local para la citada fecha. Existe una excepción: si se hubiera producido un traspaso entre el 1 de enero de 1985 y el 1 de enero de 1995, el contrato se extingue el 1 de enero de 2020. (Disposición Transitoria Tercera, apartado 4º-2ª párrafo tercero de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre).

Si antes de transcurrido un año desde la rescisión contractual alquilara el local a otro arrendatario, y se desarrollara la misma actividad comercial o afín, debería indemnizar al antiguo arrendatario con dieciocho mensualidades de la renta que venía pagando al tiempo de la rescisión contractual (Disposición Transitoria Décima de la citada Ley 29/1994 de 24 de noviembre).

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y PAGO DE CUOTAS ATRASADAS

Recientemente he adquirido una vivienda que forma parte de un complejo inmobiliario. En la escritura pública de compraventa, el vendedor aseguraba que no se había constituido comunidad de propietarios, pero ahora descubro que sí existía comunidad de propietarios y esta me exige pagar las cuotas. ¿Puedo negarme? ¿Qué puedo hacer?

Ante estos hechos no le queda otro remedio que dirigirse de una manera fehaciente (telegrama o burofax) al vendedor, para que se haga cargo de estas deudas que él en su día afirmó mediante escritura pública como inexistentes, y esto independientemente de que lo efectuara a sabiendas o no. Haciendo uso del  burofax, le debe acompañar documentación acreditativa (fotocopias) de la existencia de esta deuda que la comunidad le reclama a usted, y le debe emplazar temporalmente (por ejemplo, diez días hábiles) para que proceda a su abono, de modo que pasado este tiempo sin atender su requerimiento  debería iniciar acciones judiciales contra el vendedor.

Para que la comunidad de propietarios pueda comprobar jurídicamente que usted se fio de lo manifestado en escritura pública, sería conveniente que (tachando los datos personales), facilitara una fotocopia al presidente de la comunidad donde se reflejara este asunto; de este modo también se dificultaría una posible demanda de la comunidad contra usted.  

Respecto a la posible responsabilidad civil del notario (art. 175.1 del Reglamento Notarial) que autorizó dicha escritura, y a la luz de la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2014, tengo que decir que salvo que en el Registro de la Propiedad constara (al momento de la firma) la inscripción de la comunidad de propietarios, no existe tal responsabilidad ya que el notario certifica y legitima que usted es usted y que el vendedor es también quien dice ser, pero no puede dar fe de todo lo manifestado por los intervinientes, sobre todo cuando no hay registros públicos a los que poder acceder para averiguar determinada información y la veracidad de la misma.

Mientras tanto, la comunidad de propietarios podría decidir esperar al resultado de sus acciones contra el vendedor o reclamar la deuda a la persona que le vendió a usted la vivienda, ya que a mi juicio la reclamación directa contra usted tiene corto recorrido al ser un adquirente de buena fe.

*Javier Sevillano: abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.