Si alquilo un piso a mi hijo, ¿debo declararlo aunque no le cobre renta alguna?

¿Qué sucede si le dejo un piso a un hijo? ¿Es necesario declararlo, aunque no le esté cobrando nada?

Entiendo que se refiere al uso y disfrute del mismo y no a la propiedad. Desde el punto de vista del Derecho Inmobiliario, ni la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni el Código Civil ponen impedimento a ello ni tampoco se exige que se formalice por escrito. Las repercusiones se circunscriben al ámbito tributario, especialidad del Derecho que este despacho no domina, donde desde Hacienda podrían solicitarle que acreditara tal gratuidad en la relación de inquilinato y por ello es muy conveniente que formalice esta relación con su hijo, aunque no conlleve contraprestación económica, por escrito mediante un contrato al amparo de los artículos 1740 y siguientes del Código Civil.

No obstante y teniendo en cuenta la normativa que regula el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, esta situación está gravada bajo el concepto de imputación de rentas inmobiliarias, pero no por el hecho de que se lo alquile a su hijo, sino porque toda vivienda (excepto la habitual) que no reciba rentas provenientes del alquiler, debe pagar las cuantías referidas a la imputación de rentas.

Así que, contestando a su pregunta, no debe declarar ingresos (por el alquiler) puesto que no los recibe ni tampoco debe comunicar de oficio a Hacienda la citada relación contractual, pero sí que debe estar preparada documentalmente por si Hacienda le requiriera que justificara tal gratuidad. Por otro lado y atendiendo a los aspectos hacendísticos, sería conveniente que consultara con un abogado experto en Derecho Fiscal que abundara sobre esta materia ya que incluso Hacienda podría considerar que el derecho de usufructo supone una donación de usted a su hijo por la que habría que tributar.

ABANDONAR UN PISO ANTES DE QUE FINALICE EL CONTRATO

Tengo un inquilino con un contrato anual firmado en 2012 y renovado por un año mediante confirmación por correo electrónico. Por circunstancias familiares quiere abandonar el piso antes de la finalización de ese año. ¿Puedo pedirle los meses que le restan de contrato? ¿Y la fianza?

Con respecto al medio utilizado por el inquilino para comunicarle su deseo de renovar, comentarle que es plenamente válido y admitido en Derecho ya que, al no negarse la información recibida, la fecha ni la identidad de los contratantes, se tiene como un medio válido fehaciente e indubitado. Respecto a la causa alegada para dar por finalizada la relación jurídica que les une, ninguna norma ampara este aspecto como de especial protección para el inquilino, por tanto el nudo gordiano de la cuestión planteada radica en conocer la existencia de algún artículo de la norma que dé respuesta contundente a la última parte de su pregunta, y en este sentido debo responderle que cuando ustedes no hubieran detallado este aspecto en el contrato de inquilinato que en su día firmaran, no existe apartado en la ley que facilite una respuesta clara y contundente, debiéndose atener a lo establecido en el artículo 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre aplicable a los contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013. Le copio a continuación el citado artículo:

Artículo 11 Desistimiento del contrato

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Resumiendo: dada esta exigua regulación, se debe atender a la interpretaciones que los tribunales de justicia ofrecen para casos similares al suyo, manifestándole que en la mayoría de sentencias se decantan por una mensualidad (no por la totalidad de los meses que restan para la finalización de la anualidad), sobre todo si usted alquila inmediatamente de nuevo el inmueble. Cuando hablo de una mensualidad, estoy teniendo en consideración también como tal la fianza, (a la luz de lo que considera la Jurisprudencia mayoritaria –tiempo atrás se defendía que la fianza no debería servir como cuantía indemnizatoria, pero este criterio no es a día de hoy el mayoritario–, es decir que la fianza sería la mensualidad, salvo claro está que los desperfectos adverados en la vivienda o los posibles impagos por parte del inquilino en los suministros corrientes agotaran la cuantía económica de la vivienda. No obstante, debo advertirle de que la casuística jurisprudencial a este respecto es variopinta.

Cuestión distinta son las relaciones jurídicas derivadas de los contratos que nazcan al amparo de la nueva Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, donde ahora ya sí se redacta con claridad meridiana la respuesta a la pregunta por usted formulada:

Artículo 11 Desistimiento del contrato

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

*Javier Sevillano: abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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