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Si compro una vivienda con una derrama, ¿quién debe hacerse cargo de los pagos?

Si compro una casa con una derrama a pagar en dos años, ¿quién debe hacerse cargo de los pagos una vez que la adquiera?

Foto: Si compro una vivienda con una derrama, ¿quién debe hacerse cargo de los pagos?
Si compro una casa con una derrama a pagar en dos años, ¿quién debe hacerse cargo de los pagos una vez que la adquiera?

Si la vivienda no se ha adquirido mediante contrato privado, sino que se ha hecho en escritura pública, existe la obligación de entregar un certificado de deudas que se debe unir al cuerpo de la escritura de compraventa, salvo que el adquirente de forma expresa fuese exonerado por el vendedor de esta obligación. Por otro lado, aunque la vivienda no se transmita en documento público sino que se haga mediante contrato privado, no desaparece para el comprador la obligación frente a la comunidad de propietarios de responder con el propio inmueble adquirido de las deudas del año en curso y de las de los anteriores tres años.

En primer lugar, el certificado debe venir redactado, expedido por el secretario con el visto bueno del presidente de la comunidad y no por parte de cualquier otro propietario, aunque conviene aclarar que en muchas comunidades el cargo de secretario lo ostenta el presidente.

Normativa que ha quedado regulada por la disposición final primera,  apartado tres, e) párrafo tercero y cuarto de la Ley 8/2013 de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que dice:

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Como se habrá podido apreciar, el legislador no obliga a que en el citado certificado se exprese la cuantía de la cuota de la comunidad ni mucho menos la posible existencia de derramas presentes o futuras ni tampoco de su cuantía o duración, simplemente obliga a que se acredite si está al corriente de pago o no y solo en este último caso que se especifique las deudas, por ello, es muy conveniente que el futuro adquirente pregunte por escrito al vendedor y al administrador este extremo, ya que puntualmente puedan darse casos en los que de haber sabido y conocido de las elevadas derramas a sufragar, nunca se hubiera adquirido la vivienda, situación por otra parte que aunque pudiera presentarse como injusta no exime al nuevo adquirente de abonarlas. Cuestión distinta sería la posible reclamación judicial que instara el nuevo propietario (responsable de la deuda), frente al antiguo (deudor real), si pudiera “demostrar” que se le ha ocultado dicha información a pesar de existir constancia de su intento de averiguación.

Conclusión. Teniendo en cuenta la jurisprudencia mayoritaria y el fin perseguido por el legislador, debe hacerse cargo de los pagos el nuevo propietario ya que de no hacerlo, la comunidad podría demandarle para incluso satisfacerse de la deuda con lo obtenido por la venta judicial del bien inmueble. Ahora bien, también defiendo que puede repetir acción en los tribunales de justicia contra quien le transmitió ese bien, en teoría “libre de cargas”.

CUOTA DE PARTICIPACIÓN EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS

¿Deben todos los gastos y cargas de la comunidad (calefacción, gestión, etc.) aplicarse a los vecinos en virtud del coeficiente de participación? ¿Es ajustado a derecho realizar el reparto de los gastos de manera igualitaria, repartiendo el montante de estos a partes iguales entre los vecinos al margen de la cuota de participación?

Respecto a su primera pregunta, aclarar que común e incluso técnicamente se confunde el significado en sí de los términos cuotas de participación con los de los coeficientes de propiedad, los del título constitutivo con los de la realidad física que no siempre son coincidentes, e incluso también se mezclan en su redacción, pero partiendo de la idea de que creo que usted se refiere a las cuotas de participación, la respuesta no es otra que la afirmativa y lo es porque es el criterio que mayoritariamente sigue la jurisprudencia del Tribunal Supremo, las resoluciones de los tribunales de justicia en general y una buena parte de la doctrina, criterio que ya sólo por las confusiones que en su esencia arrastra yo no comparto. Le copio a continuación la normativa básica que lo regula. Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio):

Artículo 3:

En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.

Artículo 5:

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Artículo 9:

1. Son obligaciones de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

Situación que, respondiendo ya a su segunda pregunta, no evita que en la realidad no sean pocas las comunidades que se someten a unas normas de reparto distintas a las de las cuotas de participación, siempre y cuando se haga respetando el tenor de lo regulado en la Ley de Propiedad Horizontal. El problema subyace y aflorará cuando uno de los copropietarios que en su momento aceptó y adoptó esta o aquella forma de reparto cambie de opinión, queriendo volver al régimen basado en cuotas de participación, o que un nuevo adquirente no quiera soportar la mencionada proporción igualitaria y acabe demandando a la comunidad en los tribunales de justicia para que se adopte el sistema de reparto tradicional, el de cuotas de participación. A este respecto debe tener en cuenta el artículo18 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo 18:

1. Los acuerdos de la junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la junta, el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

Conclusión. El reparto generalizado y habitual es el de la regla de las cuotas de participación, y cualquier otro distinto como pueda ser el del reparto igualitario se tiene que conseguir bajo las exigencias del artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, y posteriormente elaborar unos estatutos de la comunidad con esta incorporación modificativa para inscribirlos en el Registro de la Propiedad, de modo y manera que ningún propietario o futuro adquirente pueda posteriormente mediante criticables estrategias, intentar su impugnación en los tribunales de justicia.

*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

 

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