Quiero alquilar mi casa: ¿dónde puedo conseguir un modelo de contrato de alquiler?

Tengo intención de alquilar un piso de mi propiedad sin tener que acudir a ninguna inmobiliaria. ¿Dónde puedo conseguir un contrato tipo de alquiler que contemple todas las modificaciones de la última reforma legal?

Lo cierto es que a este respecto no existe en el derecho español ningún establecimiento público o privado que esté obligado a proveer este servicio que usted solicita, con la excepción de los contratos que se venden en algunos estancos al amparo de la Orden de 4 de octubre de 1999 por la que se aprueba el modelo del contrato de arrendamiento de fincas urbanas, contemplado en el artículo 12.1 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), pero este modelo es a mi parecer demasiado básico.

Lo que ocurre respecto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), a pesar de la reforma llevada a cabo en 2013, es que prima e impera la autonomía de la voluntad, de tal manera que las particularidades y detalles plasmados en un buen contrato por un abogado especializado pueden, en caso de disputas o desacuerdos entre las partes, ahorrar mucho tiempo y dinero.

Por otro lado, determinadas instituciones o Administraciones Públicas tienen a bien “colgar” en sus páginas web o facilitar en sus propias sedes físicas este tipo de documentos. Me estoy refiriendo, por ejemplo, a los existentes en las consejerías de vivienda de las comunidades autónomas (en sus páginas web), institutos de la vivienda, en determinados ayuntamientos. También puede encontrarlo en el ámbito privado en algunas asociaciones privadas de consumo, páginas web especializadas en el mundo inmobiliario, colegios de administradores de fincas, etc. Ahora bien, también tengo que informarle de que, tras una intensa búsqueda, lo que yo he podido encontrar (de acceso libre y gratuito) en las instituciones públicas mencionadas así como en las privadas, no he visto ningún modelo (gratuito) que goce de cierta calidad y que incorpore las modificaciones de la última reforma.

EMBARGAR LOS MUEBLES A UN INQUILINO MOROSO

Mi inquilino fue desahuciado por impago de alquiler. ¿Puedo embargar sus muebles, así como el vehículo que tiene?

Vaya por delante que su consulta no es propiamente relativa al Derecho Inmobiliario, sino al Derecho Procesal Civil donde cualquier abogado especialista en procesal-civil puede iniciar el correspondiente procedimiento para intentar satisfacer el total de la deuda que el inquilino mantiene con usted. En primer lugar, es conveniente aclarar qué se entiende técnicamente por muebles o bienes muebles y en este sentido se debe tener en cuenta lo redactado en los artículos 335 a 337 del Código Civil:

Artículo 335:

Se reputan bienes muebles los susceptibles de apropiación no comprendidos en el capítulo anterior (se refiere a los inmuebles), y en general todos los que se pueden transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos.

Artículo 336

Tienen también la consideración de cosas muebles las rentas o pensiones, sean vitalicias o hereditarias, afectas a una persona o familia, siempre que no graven con carga real una cosa inmueble, los oficios enajenados, los contratos sobre servicios públicos y las cédulas y títulos representativos de préstamos hipotecarios.

Artículo 337

Los bienes muebles son fungibles o no fungibles. A la primera especie pertenecen aquellos de que no puede hacerse el uso adecuado a su naturaleza sin que se consuman; a la segunda especie corresponden los demás.

Por otro lado, la jurisprudencia ha venido aquilatando y puntualizando qué es embargable y qué no lo es y así, a tenor entre otras de la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1990, el embargo sólo puede llevarse a cabo sobre los bienes que el deudor realmente tenga y que estén incorporados a su patrimonio. En este mismo sentido se pronuncia el artículo 588 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC):

Artículo 588: Nulidad del embargo indeterminado

1. Será nulo el embargo sobre bienes y derechos cuya efectiva existencia no conste.

2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, podrán embargarse los depósitos bancarios y los saldos favorables que arrojaren las cuentas abiertas en entidades de crédito, siempre que, en razón del título ejecutivo, se determine por el Secretario judicial una cantidad como límite máximo.

De lo que exceda de ese límite podrá el ejecutado disponer libremente.

Quizás en primer lugar lo más conveniente y recomendable para casos como el que usted presenta sea acudir a lo preceptuado en los artículos 590, 591 y 593 apartados 1 y 3 de la LEC.:

Artículo 590: Investigación judicial del patrimonio del ejecutado

A instancias del ejecutante que no pudiere designar bienes del ejecutado suficientes para el fin de la ejecución, el secretario judicial acordará, por diligencia de ordenación, dirigirse a las entidades financieras, organismos y registros públicos y personas físicas y jurídicas que el ejecutante indique, para que faciliten la relación de bienes o derechos del ejecutado de los que tengan constancia. Al formular estas indicaciones, el ejecutante deberá expresar sucintamente las razones por las que estime que la entidad, organismo, registro o persona de que se trate dispone de información sobre el patrimonio del ejecutado. Cuando lo solicite el ejecutante y a su costa, su procurador podrá intervenir en el diligenciamiento de los oficios que hubieran sido librados a tal efecto y recibir la cumplimentación de los mismos, sin perjuicio de lo previsto en el apartado 1 del artículo siguiente.

El secretario judicial no reclamará datos de organismos y registros cuando el ejecutante pudiera obtenerlos por sí mismo, o a través de su procurador, debidamente facultado al efecto por su poderdante.

Artículo 589: Manifestación de bienes del ejecutado

1. Salvo que el ejecutante señale bienes cuyo embargo estime suficiente para el fin de la ejecución, el secretario judicial requerirá, mediante diligencia de ordenación, de oficio al ejecutado para que manifieste relacionadamente bienes y derechos suficientes para cubrir la cuantía de la ejecución, con expresión, en su caso, de cargas y gravámenes, así como, en el caso de inmuebles, si están ocupados, por qué personas y con qué título.

Artículo 593: Pertenencia al ejecutado. Prohibición de alzamiento de oficio del embargo

1. Para juzgar sobre la pertenencia al ejecutado de los bienes que se proponga embargar, el secretario judicial, sin necesidad de investigaciones ni otras actuaciones, se basará en indicios y signos externos de los que razonablemente pueda deducir aquélla.

3. Tratándose de bienes cuyo dominio sea susceptible de inscripción registral, se ordenará, en todo caso, su embargo a no ser que el tercero acredite ser titular registral mediante la correspondiente certificación del registrador, quedando a salvo el derecho de los eventuales titulares no inscritos, que podrá ejercitarse contra quien y como corresponda.

En este punto es esencial que se comprenda la dificultad de determinar lo estipulado en los artículos 605 y 606 (especialmente el artículo 606.1), de la LEC respecto a los bienes inembargables, me estoy refiriendo a qué es considerado en cada caso superfluo y qué no:

Artículo 605: Bienes absolutamente inembargables

No serán en absoluto embargables:

1. Los bienes que hayan sido declarados inalienables.

2. Los derechos accesorios, que no sean alienables con independencia del principal.

3. Los bienes que carezcan, por sí solos, de contenido patrimonial.

4. Los bienes expresamente declarados inembargables por alguna disposición legal.

Artículo 606: Bienes inembargables del ejecutado

Son también inembargables:

1. El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia.

2. Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada.

3. Los bienes sacros y los dedicados al culto de las religiones legalmente registradas.

4. Las cantidades expresamente declaradas inembargables por Ley.

5. Los bienes y cantidades declarados inembargables por Tratados ratificados por España.

Conclusión. Sí que puede llevar a cabo los procedimientos tendentes al embargo de estos bienes, pero con las dificultades y limitaciones que respecto al “ajuar doméstico” pudiera imponer el tribunal sentenciador.

*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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