Tengo un piso en alquiler. El contrato ha finalizado y sospecho que cuando me entreguen las llaves los actuales inquilinos me voy a encontrar la vivienda con graves destrozos. ¿Qué procedimiento hay que seguir? ¿Debería ir acompañado de un notario?

La situación ideal es que la entrega de llaves se realice en la propia vivienda alquilada y firmen ustedes (propiedad e inquilino) un finiquito del contrato, con retención de fianza si encuentra desperfectos, relacionando los mismos en dicho finiquito y, en su caso, con compromiso por parte del arrendatario de abonarle la reparación de dichos desperfectos.

Para el caso de que las llaves le sean entregadas en otro lugar que no sea la propia vivienda arrendada, le sugiero dos cosas:

1.- Que retenga la fianza hasta que compruebe el estado de la vivienda.

2.- Que firme con el inquilino un documento con la fecha y hora de entrega de las llaves e inmediatamente después vaya a inspeccionar la vivienda con un notario, quien deberá unir al acta que levante las fotografías que se realicen en ese momento sobre los posibles desperfectos. Y ello con el fin de probar ante el juzgado, si procediera, la reclamación por dichos daños.

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la regulación de la fianza:

Artículo 36 Fianza

1.- A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2.- Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

Número 2 del artículo 36 redactado por el apartado veinte del artículo primero de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas («B.O.E.» 5 junio).Vigencia: 6 junio 2013

3.- La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Número 3 del artículo 36 redactado por el apartado veinte del artículo primero de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas («B.O.E.» 5 junio).Vigencia: 6 junio 2013

4.- El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5.- Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

6.- Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Número 6 del artículo 36 redactado, con efectos desde el 1 de enero de 2011 y vigencia indefinida, por la disposición final cuarta de la Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2011 («B.O.E.» 23 diciembre).Vigencia: 1 enero 2011 Efectos / Aplicación: 1 enero 2011

REPARACIONES EN ZONAS COMUNES

Mi inquilino no me deja acceder a la vivienda para unas reparaciones de la comunidad para las que hay que acceder por ella. ¿Qué puedo hacer?

Si son reparaciones por cuenta de la comunidad de propietarios, y es absolutamente necesaria la entrada a la vivienda arrendada, en primer lugar habrá de notificar de manera fehaciente a la comunidad la negativa de su inquilino, es decir, mediante un escrito que le selle la comunidad como justificante de que lo ha recibido, o bien mediante un burofax, con el fin de quedar usted liberado de cualquier responsabilidad frente a la misma.

Si en el contrato de arrendamiento está previsto que el inquilino tiene la obligación de autorizar la entrada del propietario para inspecciones u obras necesarias, y hay una clara negativa del mismo, nos encontramos ante un incumplimiento por parte del arrendatario, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, la parte cumplidora del contrato, es decir, usted, como propietario-arrendador, podrá exigir el cumplimiento de dicha cláusula judicialmente, e incluso proceder a la resolución del contrato de arrendamiento con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, prevista en el artículo 1.124 del Código Civil.

Si, por el contrario, no estuviera prevista la autorización de entrada por parte del inquilino para realizar esas inspecciones u obras necesarias, podrá proceder judicialmente contra él, y conjuntamente con la comunidad, posiblemente por razones de urgencia y necesidad, y en base a la teoría general de derechos y obligaciones contempladas en el Código Civl, para que el juez le obligue a permitir dicha entrada.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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