Hace un año, mi padre, por compasión hacia un primo nuestro que no podía pagar un alquiler, le dejó las llaves de un piso que tenía vacío y cerrado con la única condición de que pagara los gastos de comunidad. Hace más de seis meses que intentamos ponernos en contacto con él y no nos atiende. Si vamos al piso y vemos que ha cambiado la cerradura o lo ha subarrendado, como nos tememos, ¿qué podemos hacer?

En virtud del derecho fundamental a la privacidad, a la intimidad y a la inviolabilidad del domicilio, cualquier arrendatario o precarista consentido no sólo puede, sino que es recomendable, que cambie la cerradura de la vivienda en el momento de su toma de posesión.

Ahora bien, el problema que plantea es de una posible ocupación de la vivienda por personas que carecen de título legal para ello, es decir, quienes se encuentran en el inmueble lo están ocupando sin la liberalidad o consentimiento del dueño o propietario del mismo.

En ese caso, y como consecuencia del desarrollo jurisprudencial del concepto de precario, se ha de entender que nos encontramos ante precaristas (personas que no pagan renta ni merced alguna). Es decir, la tenencia o posesión de la vivienda no se apoya en ningún título ni liberalidad o consentimiento del propietario, presentando caracteres de abusiva –mereciendo ese calificativo para todos los efectos civiles–, la situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión.

Si dicha situación es la que se le plantea, deberá de ser un juez quien lo determine así y quien decida finalmente sobre el desahucio o desalojo de la vivienda de las personas que están ocupando la vivienda.

Por tanto, el propietario titular tendrá que interponer una demanda de desahucio por precario, para lo que necesitará tanto de abogado que asuma la dirección de la misma, como de procurador de los tribunales que le represente.

ESTACIONAR DOS COCHES Y UNA MOTO EN UN PLAZA DE PARKING

¿Puede un propietario de una comunidad de vecinos estacionar dos vehículos y una motocicleta en un parking para un solo vehículo sin incremento en la cuotanbsp;

Como premisa, he de indicar que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por la ley.

La ley que regula las circunstancias, derechos y obligaciones de las comunidades constituidas en régimen de propiedad horizontal y de sus propietarios es la Ley 49/60 de 21 de julio, la que prevé en su artículo 5 la fórmula mediante la cual se establecen las cuotas de participación de cada propietario dentro del total del inmueble, y que serán aplicables a los gastos generales aprobados por la comunidad de propietarios para determinar el importe a pagar por cada comunero o copropietario.

La fórmula para fijar esa cuota de participación consiste en tomar como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

La cuota de participación o porcentaje a aplicar para la determinación de la contribución de cada copropietario a los gastos de la comunidad se plasma en el título constitutivo de la propia comunidad, generalmente en la escritura de obra nueva y división horizontal, y en el mismo se pueden contener disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino de los diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, formando de esta manera un estatuto privativo.

Por otro lado, dicha ley determina también en su artículo 9 como obligaciones de los propietarios que los mismos han de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo, en su caso, los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

Dicho lo anterior, hemos de concluir que, siendo la plaza de garaje una propiedad privada, al igual que lo pueda ser una vivienda o local, para el establecimiento de la cuota de participación que determinará el importe a pagar sobre los gastos generales del edificio no se puede tener en cuenta el número de vehículos que la van a ocupar, al igual que no se pueden tener en cuenta el número de personas que van a ocupar una vivienda, sino exclusivamente los metros cuadrados útiles junto con otras circunstancias, pudiendo el propietario hacer uso de su elemento privativo como le plazca siempre y cuando no menoscabe o lesione los derechos de la comunidad o de otros propietarios.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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