Compré una casa nueva hace tres años y tiene desperfectos: ¿a quién debo reclamar?

Compré una vivienda hace tres años y quisiera saber cuánto tiempo tiene que hacerse cargo la constructora de las deficiencias en mi vivienda y en las zonas comunes. Han surgido problemas del sistema de agua caliente, contadores de ACS, acumuladores agua, filtraciones en garajes y un largo etcétera.

La Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, prevé dos plazos bien diferenciados:

• Los plazos de garantía que se establecen en su artículo 17, y que, dependiendo del defecto de construcción serán de 1, 3 o 10 años.
• El plazo para la reclamación de los defectos, previsto en el artículo 18, y que es de dos años a contar desde que aparezcan dichos defectos de construcción, siempre que ello ocurra dentro de los diferentes plazos de garantía. Dicho plazo se encuentra regulado como un plazo sometido a la figura de la prescripción, es decir, puede ser interrumpido, reanudándose por el período que reste y que no se haya consumido hasta su interrupción.

El plazo de 1 año está previsto para los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

El de 3 años está contemplado para defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad. Entre dichos defectos pudieran encontrarse los que usted enumera en su pregunta, pues se pueden contar dentro de los mismos: problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos, seguridad en caso de incendio, etc.

Finalmente, el plazo de 10 años contempla los defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio. Son daños poco comunes, debidos muchas veces a deficiencias en compactación o estudio del terreno que provocan ligeros hundimientos, grietas, fisuras etc., o por deficientes cálculos estructurales en forjados, vigas, pilares o muros de carga que pueden comprometer la estabilidad del edificio.

Una vez detectados los defectos de construcción es muy recomendable que se comuniquen de manera fehaciente (mediante burofax), al promotor y constructor, y en su caso, al arquitecto y al aparejador intervinientes en la obra, interrumpiendo de esta manera los plazos previstos para su reclamación judicial, para el caso de que no procedieran a reparar los mismos de manera voluntaria.

Asimismo, resulta muy recomendable que realicen un informe pericial por técnico especialista con el fin de que no les intenten disuadir de su reclamación, ya que la reparación de los defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad suelen resultar muy costosos. Dicho informe les servirá también como punto de partida para una reclamación judicial si llegara el caso.

LOS GASTOS DE UN PISO HEREDADO

Somos cinco hermanos. Tenemos un piso que heredamos, pero uno de ellos no paga los gastos que le corresponden. ¿Qué podemos hacer para que lo haga?

Ustedes tienen lo que en derecho se denomina una comunidad de bienes que se encuentra regulada en el Código Civil, concretamente en sus artículos 392 y siguientes.

Dice el Código Civil que existe comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Y que a falta de contratos o de disposiciones especiales, entre las partes, es decir, a falta de acuerdos entre los copropietarios, dicha comunidad se rige por lo establecido en dicho cuerpo legal.

En virtud de ello y de las disposiciones de dicho código, si ustedes no tienen acuerdos previos firmados sobre la forma de contribución de los gastos de conservación o mantenimiento del inmueble, y salvo que el hermano que no contribuye a dichos gastos renuncie a la parte que le pertenece, cualquiera de los otros copropietarios puede obligarle al pago de ellos en la misma cuota proporcional en que resulte propietario, los que deberán ser justificados.

Si el pago no lo hiciere voluntariamente, les quedará a ustedes la opción de acudir al juzgado para su reclamación por esta vía, y dependerá de la cuantía para la interposición de uno u otro procedimiento, e incluso de si será necesaria la intervención de abogado y procurador que les represente.

En cualquiera de los casos, y si en algún momento extinguieran esa comunidad de bienes, bien porque se adjudique la vivienda alguno o algunos de los otros copropietarios, bien porque se la vendan a un tercero, dichos gastos podrán serle descontados del importe que tenga que percibir.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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