Vivo de alquiler en un piso embargado que va a salir a subasta: ¿cómo me afecta?

El apartamento que tengo alquilado está embargado y sale a subasta el mes que viene. En el edicto del juzgado dice que no se puede hacer constar la situación posesoria del inmueble

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El apartamento que tengo alquilado está embargado y sale a subasta el mes que viene. En el edicto del juzgado dice que no se puede hacer constar la situación posesoria del inmueble. Pero en algún sitio tendré que manifestar que el inmueble está alquilado para que, aunque sea con posterioridad a la subasta, el comprador sepa que el piso está ocupado. He leído en algún foro que hay que tener un documento de ocupación (o algo así), pero ¿dónde tengo que ir? ¿Al juzgado?¿Al banco?¿Es mejor que deje el piso antes de la subasta?¿Espero a ver qué pasa?

Si su contrato de arrendamiento se realizó con posterioridad al 6 de junio de 2013, fecha en la que entró en vigor la reforma operada en la Ley de Arrendamientos Urbanos, dicho arrendamiento quedará extinguido una vez que el arrendador pierda los derechos del inmueble como consecuencia de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, careciendo usted como inquilino del derecho a permanecer en la vivienda por el tiempo que le reste del contrato. Es decir, dicho contrato quedará extinguido una vez sea adjudicada la vivienda en pública subasta.

El artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que: “Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.”

Como excepción a esta regla general será aquellos casos en los que el arrendamiento se haya celebrado e inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la constitución de la hipoteca o del nacimiento del derecho del acreedor que da lugar a la pública subasta (no parece que esta sea su situación al reflejarse en el edicto del juzgado que no se puede hacer constar la situación posesoria del inmueble).

Si el contrato de arrendamiento se celebró antes de junio de 2013, la situación puede ser distinta, rigiendo en esos casos los plazos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con un mínimo de cinco años desde la formalización del mismo, si el arrendatario (usted) así lo quiere, y ello con independencia de si el contrato se ha suscrito con anterioridad o no a que el dueño hipotecase la finca o se generase el derecho de crédito que da lugar a la pública subasta.

El artículo 13.1 antes de la reforma (que todavía se aplica a los contratos que se hayan formalizado con anterioridad al 6 de junio de 2013) está redactado en los siguientes términos:

”Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.”

Ahora bien, si se tratara su caso de uno de estos últimos –contrato de alquiler formalizado con anterioridad al 6 de junio de 2013–, le convendría personarse en el juzgado con abogado y procurador antes de que se celebre la subasta, a fin de que se abra un incidente sobre la posesión y el juzgado dé plena validez a su arrendamiento, y de esta manera el adquirente en subasta lo hará con conocimiento de que tiene un inquilino por el plazo que le reste hasta los cinco años. De lo contrario, se podrá encontrar con una orden de lanzamiento o de desahucio cuando el juzgado, por desconocimiento de su existencia, dicte la resolución de entrega de posesión al nuevo propietario adjudicatario en subasta.

PISO HEREDADO

He heredado una vivienda en la provincia de Toledo que se ha escriturado en un valor prácticamente idéntico al valor catastral. ¿Cuál sería la repercusión en mi IRPF si la vendo por un valor menor?

Con la entrada en vigor de la reforma fiscal se ha eliminado la distinción entre ganancias y pérdidas patrimoniales generadas en más o menos de un año.

Si vende por debajo del precio del adquisición, siendo este último el que figure en la escritura de aceptación de herencia, se le habrán generado minusvalías, las que se integrarán en la base imponible del ahorro, con un tipo de gravamen inferior al de la base general.

Dichas pérdidas o minusvalías las podrá compensar con el total de plusvalías patrimoniales que tenga, y la parte excedente la podrá compensar con el 10% de los rendimientos de capital mobiliario (intereses de cuentas bancarias, dividendos...).

Otra cosa diferente es si al vender por menor precio que el fijado por la Consejería de Hacienda de la Comunidad de Castilla-La Mancha se les girara una liquidación complementaria por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) tanto al comprador como al vendedor.

En este último caso, el obligado al pago de dicha liquidación complementaria de comprobación de valores será su comprador, pero a usted le afectaría igualmente, puesto que de no recurrirla y ganar el recurso, tendría que hacer una liquidación complementaria en la que deberá de reflejar el nuevo valor (que no será el precio real de la compraventa), y si le generara ganancia patrimonial, tendrá que tributar por los tipos de gravamen establecidos en la base imponible del ahorro, que son para el 2015, el 20%, 22% y 24% y para 2016, el 19, 21% y 23%.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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