Compré piso con mi ex y no me deja usarlo, alquilarlo ni venderlo: ¿qué puedo hacer?

Hace cinco años mi exnovia y yo compramos un piso a medias. Ella no quiere venderlo, así que seguimos pagando la hipoteca. Tampoco lo usa ni me deja usarlo. Yo quiero o que se venda a un tercero, comprarlo yo o que me lo compre, el caso es romper esta situación. ¿Existe algún mecanismo jurídico para solucionarlo?

La figura jurídica de la situación que tienen ustedes es la del condominio o comunidad de bienes. Es decir, ostentan la propiedad de un inmueble, una vivienda en este caso, en determinadas cuotas o proporciones perfectamente definidas para cada uno de los copartícipes, copropietarios o comuneros. Esto en cuanto a la propiedad de la vivienda, que no ofrece duda alguna.

Tampoco puede ofrecer duda que, en referencia al crédito con garantía hipotecaria que en su día constituyeron, no existen cuotas definidas de responsabilidad por la deuda frente al banco o entidad financiera. Esto significa que, con independencia del porcentaje que cada uno de ustedes tiene como propietario de la vivienda, frente a la entidad financiera prestamista de la hipoteca cada uno de los copropietarios responde solidariamente, o lo que es lo mismo, por el 100% de la deuda, de manera que, si alguno deja de abonar el importe porcentual que hayan pactado, el banco puede ir contra cualquiera de los prestatarios, respondiendo estos últimos (o sea, ustedes), con todos sus bienes presentes y futuros hasta la cancelación total de dicha deuda.

Para extinguir el condominio extrajudicialmente, o como indica en su pregunta “romper esta situación”, tendrán que bien vender la vivienda a un tercero o adjudicársela uno de ustedes compensando al otro, teniendo en cuenta lo que se menciona a continuación por estar gravada dicha vivienda por una hipoteca.

En el caso de venta a un tercero no habría problema, puesto que con el precio o parte del mismo se procedería bien a cancelar la hipoteca o bien sería retenido por el comprador para hacer frente al pago de dicha hipoteca en la que se subrogaría, si así fuera consentido por el banco hipotecante o prestamista.

Ahora bien, si pactaran que uno de ustedes se adjudicara el inmueble, esto no obligaría a la entidad financiera acreedora, que en nada se ve afectada por los pactos que puedan establecerse entre los titulares del bien hipotecado. Es decir, que por mucho que uno acepte ceder su proindiviso a la expareja, la deuda hipotecaria no se ve afectada. Si el banco no acepta quitar a uno de los deudores se pierde la propiedad del bien, pero se sigue siendo deudor de la hipoteca, de manera que si el nuevo propietario al 100% del inmueble no paga el crédito hipotecario y la deuda no se cubre con la subasta de dicho bien, el banco podrá ir contra todos los bienes presentes y futuros del no propietario pero sí titular de la deuda hipotecaria.

Para dejar de ser propietario y a la vez deudor hipotecario es necesario que la entidad financiera preste su consentimiento, puesto que el cambio de deudor necesita siempre del consentimiento del acreedor. Será necesario, por tanto, que el banco apruebe un nuevo préstamo hipotecario en el que el cedente no figure como deudor (titular hipotecario). Solo así la operación es satisfactoria para ambas partes, una porque se queda el inmueble y la deuda, la otra porque cede dicho inmueble pero deja de ser deudor. Dicha novación del préstamo hipotecario siempre habrá de formalizarse ante notario.

Si no llegaran a un acuerdo en los términos planteados anteriormente de venta a un tercero o adjudicación a uno de ustedes, la única vía judicial que les quedaría sería acudir a un juzgado para que sea un juez quien determine la extinción del condominio mediante la venta en pública subasta de la vivienda. En este caso, la hipoteca o deuda funcionaría exactamente igual que si la venta lo hubiera sido no mediando la figura judicial, entregándoseles a ustedes, de acuerdo a sus cuotas de propiedad, el remanente o sobrante del precio abonado en subasta, y una vez descontado el importe pendiente del crédito hipotecario. Para la interposición de dicho procedimiento, que podrá ser a instancias de cualquiera de los copropietarios, precisarán de la intervención de abogado y procurador.

Vender la vivienda habitual para comprar otra

Si vendo mi vivienda habitual, ¿de cuánto tiempo dispongo para comprar otra? ¿Qué tipo de impuestos voy a tener que pagar?

La venta de una vivienda, ya sea habitual o no, obliga al vendedor a pagar el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana o antigua plusvalía municipal, siendo de cuenta del comprador el resto de gastos e impuestos que se originan por el negocio jurídico de la compraventa.

A efectos del impuesto sobre la renta de las personas físicas, las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual pueden resultar exentas cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter.

En todo caso, resultará exenta la ganancia patrimonial del importe reinvertido en compra o en rehabilitación, si no se empleara en su totalidad.

Cuando para adquirir la vivienda habitual vendida se hubiera utilizado financiación ajena (por ejemplo, un préstamo hipotecario), se considerará como importe total obtenido en la venta, el precio de la misma, menos el principal del préstamo que quede pendiente de amortizar al momento de la transmisión.

La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación si se hubiera adquirido una nueva vivienda habitual en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquella, computados igualmente de fecha a fecha.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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