He descubierto que mi casa se construyó sin licencia municipal: ¿qué puedo hacer?

Hace once años compré mi vivienda y ahora he descubierto que las obras fueron ejecutadas sin constar licencia de obras municipal que de forma legal las autorizase. ¿Hay caducidad para reclamar o denunciar al ayuntamiento por autorizar la construcción de las obras sin licencia municipal? Y, si no consta concedida la licencia municipal, ¿hay caducidad para denunciar los hechos?

En primer lugar, si no consta licencia municipal, ni suponemos autorización autonómica, el Ayuntamiento nunca autorizó la realización de las obras, por lo que nada se le va a poder reclamar, más bien al contrario. Será el Ayuntamiento el que en este caso podrá iniciar un procedimiento para la restauración de la legalidad, que puede consistir incluso en la demolición de las obras cuando sea imposible su legalización, y, en su caso, se podrá sancionar a los promotores y/o constructores de la obra realizada sin las preceptivas autorizaciones.

En principio, las infracciones y sanciones prescriben a los cuatro años, dependiendo del tipo de suelo en el que se haya realizado la construcción, por lo que la sanción estaría prescrita, que habrá que diferenciar del plazo de caducidad de la potestad de restauración de la realidad física alterada por obras ilegales que tendrá la Administración. En este caso, habrá que valorar la posibilidad de iniciar los trámites para legalizar la vivienda que fue construida sin licencia.

Un árbol molesto de un vecino

Mi vecino de abajo tiene un árbol plantado en su patio y sus ramas llegan hasta mi tejado. ¿Puedo pedirle que las corte puesto que están en mi propiedad y pueden dañar mi tejado?, ¿podría hacer que quitara todo el árbol si está a menos de 2 metros de mi pared-tejado?

Nos hallamos ante un supuesto de colisión de derechos en el marco de unas relaciones de vecindad, en el que habrá que fijar el límite entre las inmisiones de obligada tolerancia y las inadmisibles en Derecho, debiendo tener en cuenta que la colindancia de las fincas impone unas reglas no escritas de buena vecindad.

Por su parte, el Código Civil, efectivamente, establece que no se podrá plantar árboles cerca de una heredad o propiedad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las propiedades si la plantación se hace de árboles altos, teniendo derecho todo propietario a pedir que se arranquen los árboles que se planten a menor distancia.

Por otro lado, también se establece que si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una propiedad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de estos derechos a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre ella.

Estos preceptos se encuadran entre las servidumbres legales de distancias, si bien doctrinalmente se califica como una limitación del derecho de propiedad derivada de las relaciones de vecindad entre fundos, guiado por el principio de que la propiedad no puede llegar más allá de lo que el respeto al vecino determina.

Tal consideración supone la exclusión de actuaciones anormales y abusivas por parte del colindante, que se manifiestan en inmisiones bajo tierra por las raíces que aprovechan el terreno ajeno, o sobre ella, por las ramas que privan o restringen el aire o la luz por la proyección de sombra hacia el predio vecino.

Dicho lo anterior, siempre y cuando no exista normativa administrativa o estatutaria de la urbanización que establezca otra distancia, podrá pedirse que se quite el árbol siempre que se haya plantado a menos de dos metros de su propiedad, y, en cualquier caso, se podrá pedir que se corten las ramas que se extiendan sobre su propiedad.

Juan Arias, socio de JSJ Abogados y Administración de Fincas para idealista.com/news

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