Queremos instalar un ascensor, pero varios vecinos son insolventes

Vivo en una vivienda de 5 pisos y queremos por mayoría instalar un ascensor. El problema es que hay dos viviendas cuyos propietarios son insolventes. ¿Qué es lo que pasa en este caso?

Foto: Foto: Corbis Images.
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Vivo en una vivienda de 5 pisos y queremos por mayoría, y porque hay gente mayor de 75 años y lo necesitan, instalar un ascensor. El problema es que hay dos viviendas cuyos propietarios son insolventes. ¿Qué es lo que pasa en este caso si realmente se necesita y además hay posibilidad de subvención?

Vivir en una comunidad de propietarios pequeña tiene tanto ventajas como desventajas. En el caso de grandes gastos puede considerarse una desventaja, puesto que las cantidades a pagar se dividirán entre los pocos propietarios que las forman. En este caso debemos tenerlo en cuenta puesto que hablamos de la instalación de un ascensor y esta suele ser costosa.

Y digo que debemos tener esto en cuenta puesto que, por los datos de su consulta, la cantidad que debe abonar cada uno puede y debe ser tenida en cuenta a la hora de saber con qué mayorías debe ser aprobado el acuerdo de instalación. Además, del tipo de mayoría y la necesidad de una u otra también pueden derivarse acuerdos que impliquen que unos propietarios asuman más gastos que otros.

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 10, recoge que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios aquellos acuerdos que impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, entre otros supuestos, y en este caso, el que es objeto de su consulta, cuando existan personas mayores de 70 años ya que la razón no es otra que garantizar la eliminación de barreras y la inclusión social, más concretamente la accesibilidad universal.

Pero incluye otros requisitos que pueden influir, como decimos, tanto en las mayorías para el acuerdo como en los gatos que supone para cada propietario. Así, recoge también que será como hemos señalado siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Si la instalación que refiere no supone que se superen esas 12 mensualidades, nada podrá oponer ningún vecino para la instalación y todos vendrán por igual obligados al pago. Que se superen esas 12 mensualidades no va a suponer que sea imposible la instalación, pero en ese caso será necesaria una mayoría de los 3/5 para aprobar el acuerdo, o incluso puede que el propietario que solicite la instalación asuma el pago de la cantidad que supere esas 12 mensualidades.

Esta variedad de supuestos que pueden darse implica que es necesario observar atentamente los requisitos que la ley establece para cada uno a fin de que el acuerdo de ser impugnado ante un tribunal no pueda ser declarado nulo.

En cuanto a la insolvencia que menciona en su consulta, y que parece ser una de sus principales preocupaciones, lo que se deduce de su afirmación es que puede haber vecinos morosos, es decir, que no se hacen cargo de los gastos de la comunidad. No parece posible que exista insolvencia si son propietarios de una vivienda; por tanto y como hemos señalado, para el caso de que se tome el acuerdo conforme a los requisitos exigidos por la ley, vendrán obligados al pago de lo que corresponda según el tipo de acuerdo, no podrán dejar de abonarlo ni aunque en el momento de celebración de la junta se hubiesen opuesto a la instalación, por lo que la forma de actuar frente a ellos será la misma que frente a cualquier deuda contraída con la comunidad, que queda habilitada para su reclamación judicial.

Inscribir una vivienda en el registro

Hace muchos años mi padre compró a mi abuelo una vivienda, obteniendo un documento de mi abuelo en que decía que le había vendido dicha propiedad. Actualmente, en el registro de la propiedad la vivienda está inscrita a nombre de mi abuelo, ya fallecido, aunque en el catastro aparece desde hace 20 años a nombre de mi padre, que se ha hecho desde siempre cargo de todos los gastos de mantenimiento e impuestos de la vivienda. Ante la elevada edad de mi padre querríamos solucionar ya el tema de la inscripción a su nombre. ¿Cuál es el procedimiento que hemos de seguir para ello?

Recoge el art. 609 del Código Civil que la propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por ley, por donación, por sucesión testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

En su consulta cuando habla de que existe un documento por el que su abuelo decía que había vendido el inmueble a su padre puede que se refiera a un contrato de compraventa privado. En caso de ser así debemos dirigirnos nuevamente al Código Civil, en concreto a su art 1279: “Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias del contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez”.

La referencia a este último artículo del Código Civil se hace necesaria puesto que para que pueda inscribirse la transmisión de un inmueble en el Registro de la Propiedad no será suficiente con el contrato privado de compraventa, pues es requisito indispensable el otorgamiento de escritura pública, e incluso en el caso de que el contrato no recogiera la obligación de elevar a escritura pública el acuerdo alcanzado, ese requisito formal exigido para la inscripción registral hace necesaria la aplicación del citado precepto.

Por lo anteriormente expuesto, su padre como comprador puede hacer valer este derecho y solicitar a la otra parte contratante el cumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública. En este caso, al haber fallecido su abuelo, podría dirigirse a los herederos, en primer lugar mediante un requerimiento fehaciente y siempre que sea posible de forma amistosa. De ser imposible porque algún heredero se opusiera, podría iniciarse un procedimiento declarativo ante el juzgado correspondiente.

Una vez resuelto el procedimiento y declarada la obligación de elevar a escritura pública mediante sentencia, pudiera suceder que alguno de los herederos no cumpliera con la misma, en tal caso sería necesario instar el procedimiento de ejecución ante el juzgado, que resolverá mediante auto. El ejecutante, su padre en este caso, podrá pedir al secretario Judicial, con el testimonio de dicho auto, un mandamiento de anotación o inscripción en el Registro de la Propiedad.

Puede surgirnos la duda, ya que no contamos con ciertos datos en su consulta, de si existen o no más herederos, pues de no existir es difícil que su padre se inste a sí mismo a elevar a escritura pública el contrato de compraventa existente. En ese caso podría valorarse la necesidad de un posible expediente de dominio o acta de notoriedad.

* Inmaculada Clemente, abogada en ICR ABOGADOS para idealista.com/news

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