Vivo de alquiler y mi vecino de arriba quiere hacer una piscina en su piso, ¿puede hacerlo?

Vivo en un bajo como inquilino y mi vecino de arriba quiere hacer una piscina en su piso, la cual quedaría encima de mi salón. Dado que es un edificio antiguo, deben reformar el sistema de vigas para que pueda soportar el peso de la piscina. Para ello, tienen que sacar todo el techo y, evidentemente, desalojarme. Mi propietaria no ha sido informada por parte de la comunidad de que estas obras iban a llevarse a cabo. Se ha enterado de las mismas por una tercera fuente. Tampoco nos han notificado aún de cuándo se producirían estas obras, ni cómo, ni por cuánto tiempo. Si finalmente me echan del piso, ¿qué derechos de notificación tengo? ¿Puedo impugnar esta obra de alguna forma por ser una modificación de la estructura del edificio? En caso contrario, ¿cómo y quién tendría que indemnizarme, el propietario por incumplir el contrato o el vecino de arriba, que es el que hace las obras?

En primer lugar, se trata de unas obras que afectan a los elementos comunes y que no se encuadran entre las denominadas obras de carácter obligatorio o necesario, establecidas en el artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), por lo que para la realización de las mismas se deberán aprobar en junta de propietarios por al menos tres quintas partes del total de los mismos que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo17.4 LPH.

Si la construcción de esta piscina pudiera modificar o afectar algún elemento común, esto supondría una modificación del título constitutivo, lo que exigiría que el acuerdo debiera adoptarse por unanimidad.

Dicha aprobación, de haberse producido, se deberá plasmar en al acta correspondiente y notificarse de manera fehaciente a todos los propietarios, incluidos los ausentes a la junta en la que se haya adoptado el acuerdo.

Los propietarios que no hayan asistido a la junta pueden votar en contra de los acuerdos adoptados mediante comunicación al secretario de la comunidad, en el plazo de 30 días desde que se les notificó el acta por un medio que permita tener constancia de su recepción.

Si aun con el voto en contra, el acuerdo se mantiene y el propietario que haya votado en contra entiende que vulnera la Ley o provoca un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, se podrá impugnar judicialmente el acuerdo y será un juez el que resuelva finalmente la cuestión.

Además en este caso, hay que tener en cuenta la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, y especialmente lo establecido en los artículos 21 y siguientes que regulan las obras en la vivienda arrendada, y que determinan que el arrendatario solo está obligado a soportar las obras de mejora en la vivienda que no puedan razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

Si se da esta circunstancia, el arrendador deberá comunicar con al menos tres meses de antelación al inquilino las obras a realizar su duración y coste previsible. Desde que el arrendatario reciba dicha comunicación, en el plazo de un mes podrá desistir del contrato, que se extinguirá en el plazo de dos meses durante el cual no se podrán iniciar las obras.

Si el arrendatario decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

En conclusión en relación al arrendador, éste deberá comprobar si el acuerdo se ha adoptado con arreglo a la ley, y en su defecto impugnar el mismo, y con respecto al inquilino, éste deberá solicitar del arrendador que le comunique formalmente el inicio de las obras (respetando el plazo de 3 meses) y en este caso, si el arrendatario no decide resolver el contrato, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario en los gastos que dichas obras le ocasionen.

Vecinos y herederos morosos

Soy el presidente de mi comunidad y hay una vivienda cuyos herederos -cuatro hermanos- no pagan los gastos de la comunidad desde hace diez meses. Deben 5.500 euros y alegan que no pagan porque algunos hermanos no quieren hacerse cargo de estos gastos. ¿Qué se puede hacer para que paguen? ¿Cuál es la cuantía mínima para poder denunciarlos en el juzgado?

Si la vivienda no ha sido repartida y no hay un heredero que se haya adjudicado la misma, habrá que interponer una reclamación judicial contra la herencia yacente del propietario fallecido, concretamente contra la comunidad de herederos, ya que según el artículo 395 del Código Civil es obligación de los copropietarios contribuir a los gastos de la cosa común.

Con respecto a la cuantía, no existe ningún límite en la cuantía a reclamar. Lo primero que habría que hacer es que la comunidad de propietarios acuerde en junta, debidamente convocada, la liquidación de la deuda, así como autorizar al presidente o al administrador para poder exigirla judicialmente. A continuación hay que comunicar al deudor, por escrito, la liquidación de la deuda, en este caso a los cuatro hermanos.

Liquidada la deuda, y notificada el deudor, éste tiene un plazo de tres días desde que se le notifico dicha liquidación, para realizar el pago. Si no realiza el pago en dicho plazo, el secretario debe emitir un certificado de dicho acuerdo y del impago de la cantidad debida con el visto bueno del presidente de la comunidad de propietarios.

La demanda se deberá presentar ante el Juzgado de 1ª Instancia del lugar donde radique la finca o del domicilio del deudor a elección y se podrá tramitar mediante el procedimiento monitorio, en el que se le requerirá al deudor a que pague en el plazo de 20 días.

Trascurrido este plazo, si no paga, en este caso se convertirá automáticamente en un procedimiento verbal (por ser la cuantía inferior a 6.000 euros) en el que se señalara día y hora para la celebración del juicio. El plazo para reclamar estas deudas seria de 15 años, aunque hay alguna jurisprudencia que diferencia las cuotas comunes, a las que les aplica un plazo de prescripción de 5 años y gastos y derramas extraordinarias que tendrían el plazo de 15 años, por lo que si se trata de cuotas comunes lo conveniente sería interponer la acción antes del trascurso de 5 años.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news

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