Vivo de alquiler en un piso que va a ser subastado, ¿qué va a pasar conmigo?

Vivo de alquiler en un piso inmerso en un proceso de ejecución hipotecaria. En unas semanas está convocada la subasta. ¿Qué va a pasar conmigo?, ¿puedo seguir viviendo de alquiler en él?

El procedimiento de ejecución hipotecaria es el proceso judicial a través del cual se ordena la venta de un bien inmueble que estaba gravado con una hipoteca por incumplimiento del deudor de las obligaciones garantizadas con la hipoteca.

La situación del arrendatario de un bien que se encuentra en un procedimiento de ejecución variará dependiendo de los siguientes factores:

1.- Fecha en que se suscribió el contrato, dándose tres casos: i) contrato de arrendamiento suscrito con anterioridad al 1 de enero de 1995, ii) contrato suscrito entre dicha fecha y el 5 de junio de 2013 y iii) contrato suscrito en fecha posterior al 5 de junio de 2013, porque dependiendo de la fecha en que se constituyó, le es de aplicación una ley u otra.

2.- Si el contrato es anterior o posterior a la constitución de la hipoteca.

3.- Si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad o no.

4.- Si el contrato de arrendamiento lo es para uso de vivienda o para uso distinto de vivienda.

Dicho esto, podríamos establecer los siguientes supuestos:

a) Si el contrato se hubiera celebrado con anterioridad al 1 de enero de 1995, le sería de aplicación la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964, y por lo tanto la ejecución hipotecaria no producía la extinción de los arrendamientos concertados antes de la constitución de la hipoteca; los arrendamientos posteriores a la hipoteca subsistían también salvo que se hubiesen celebrado de forma fraudulenta para los derechos del adquirente.

b) Si el contrato se hubiera suscrito entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013, le sería de aplicación la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), y en concreto en su artículo 13, que establece que el arrendatario o inquilino podrá permanecer en la vivienda durante cinco años siempre y cuando el contrato se realizara de buena fe, y no, por ejemplo, con ánimo de evitar el desalojo de la vivienda con un contrato simulado de arrendamiento con una renta mínima a un familiar. Esta duración de cinco años podrá ser superior solamente si el contrato de arrendamiento se ha inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, y en el mismo se establecía una duración superior.

c) Para los contratos celebrados con posterioridad al 5 de junio de 2013, es de aplicación la nueva redacción del artículo 13 de la LAU establecida en la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que dice que: si durante la duración del contrato de arrendamiento queda resuelto el derecho del propietario por razón de la ejecución hipotecaria, el contrato de arrendamiento queda extinguido. La única excepción a esto sería que el contrato estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, y en ese caso habría que respetar el plazo pactado en dicho contrato.

Todo esto, teniendo en cuenta que el contrato de arrendamiento lo es para uso como vivienda del bien arrendado.

Problemas con una cooperativa

Mi hermano compró una vivienda en régimen de cooperativa hace siete años. La entrega se demoró y él se quedó en paro. Ahora, los bancos no le financian aunque tiene algunos ingresos por el alquiler de un piso. La cooperativa se disolvió y ahora esos pisos han pasado a manos de la Sareb. ¿Qué puede hacer?

Según la información que me adelanta, la situación probablemente sea la siguiente:

Los préstamos de la entidad bancaria que se otorgaron a la cooperativa para la financiación del suelo, donde se deberían construir las viviendas, se han traspasado a la Sareb, por lo que a día de hoy la cooperativa no tiene financiación para la construcción de las viviendas; y encima, como comenta, la cooperativa se ha disuelto, así que entiendo que o bien está en concurso de acreedores o liquidada, pero en todo caso no está en disposición de cumplir con su fin.

Esta situación deja a su hermano y a los cooperativistas en una situación complicada, ya que la Sareb no tiene posibilidad de financiar la construcción de las viviendas, y la única solución pasa por obtener financiación de un tercero. En este sentido, otra entidad financiera podría, teóricamente, financiar dicha inversión, pero para esto, este banco tendría que cancelar el préstamo que mantiene actualmente la Sareb y financiar la construcción. Pero esta posibilidad es muy remota, por no decir imposible. Aún menor es la posibilidad de que dicha entidad financie solo la construcción sin la garantía del suelo que actualmente mantiene la Sareb.

Por lo tanto, la situación es complicada, a menos que se encuentren alternativas, como que una constructora acometa las obras sin financiación, y que el banco que financiaba originariamente las viviendas financie a los cooperativistas, pero como parece ser que la situación de su hermano no le permite obtener financiación, esta solución no se podría dar.

Dicho esto, la única solución que veo es que su hermano se planteara la posibilidad de reclamar las cantidades entregadas a cuenta, no a la cooperativa que está disuelta, sino a la compañía aseguradora que garantizaba dichas cantidades (en caso de que se hubiera suscrito una póliza de seguro por parte de la cooperativa que cubriera las cantidades entregadas a cuenta) sobre la base de la demora en la entrega o a la entidad bancaria en la que se ingresaban dichas cantidades, siempre y cuando se reunieran los requisitos de que no se hubiera abierto una cuenta especial que garantizara estas cantidades, y de esta forma por lo menos recuperar las cantidades que hubiera entregado a cuenta.

De todas formas, habría que estudiar el caso en particular, ya que con la información facilitada es muy difícil hacer un análisis más profundo del problema.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.

Puede enviar sus dudas al consultorio en este enlace.