Quiero comprar una vivienda hipotecada y con varios embargos

Estoy interesado en comprar una vivienda que está hipotecada y con embargos. La hipoteca es la primera carga y el titular está desaparecido. Actualmente, la hipoteca la tiene una empresa de recobros del banco hipotecante. Les he ofrecido comprar la deuda e iniciar el procedimiento de sumario hipotecario y subasta. Y me contestan que no me pueden facilitar ningún tipo de información debido a la LPD, que solamente se podría negociar si viniera con el titular de la deuda. Sin embargo, no se sabe su paradero y la vivienda está abandonada.

El problema que usted comenta reside en su condición de tercero, es decir, no ostenta ningún derecho sobre el bien inmueble, y por lo tanto no puede hacer más de lo que ha hecho hasta el momento.

Corresponde al banco hipotecante iniciar el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria, y si como fruto de ese procedimiento saliera la finca a la venta en pública subasta, entonces sí podría usted pujar por la misma en la eventual subasta.

Además, si como ha hecho, manifiesta al banco su interés por la vivienda, esta información le puede servir al banco para saber que existen probabilidades de que, si ejercita la acción de ejecución hipotecaria, la subasta de la finca probablemente no quedaría desierta y no tendría que adjudicarse el bien, algo que los bancos si pueden lo evitan, por tener ya como consecuencia de la crisis muchos activos inmuebles a los que dar salida.

Para saber el precio por el que saldrá a subasta dicho inmueble, puede usted solicitar una nota simple del registro de la propiedad, donde constará inscrita la hipoteca y el valor de subasta de la misma en caso de ejecución hipotecaria, por lo que sabrá el precio de salida de la misma.

Por otro lado, si la finca tiene anotados embargos, embargos que deberán estar inscritos en el registro de la propiedad, y por lo tanto le aparecerán en la nota, esta responderá de ellos, siempre y cuando con el precio que se obtenga de la misma, después de cobrarse el banco hipotecante la deuda en concepto de principal, intereses y costas, quedara sobrante para cubrir los importes de los embargos.

Por este motivo, debe tener en cuenta dichos embargos a la hora de participar y pujar por la finca en la eventual subasta. Todo esto depende, como se indicaba anteriormente, de que el banco proceda a instar la ejecución hipotecaria, algo que sería lo más lógico, si después de intentar llegar a un acuerdo amistoso con el deudor, no se consiguiera.

Obras en un local alquilado

Tengo un local alquilado desde agosto y le dimos al inquilino dos meses de carencia para obras. Una de esas obras corrió a nuestro cargo porque era para el enganche de la luz. La compañía eléctrica tardó más de un mes en darle de alta. Nos pagó octubre pero a finales de ese mes, con las lluvias, ha tenido varias goteras, y hemos tenido que reparar el tejado. Esas obras han llevado tres días, hasta el 9 de noviembre. Ahora el inquilino dice que no quiere pagar noviembre porque todavía no ha podido abrir al público, debido a todas esas incidencias. ¿Tiene alguna base legal para hacerlo?

En primer lugar, habría que ver lo estipulado por ambas partes en el contrato de arrendamiento suscrito, por si se hubiera establecido algún acuerdo al respecto, ya que de no ser así, nos tendríamos que sujetar a lo establecido por la ley. La Ley de Arrendamientos Urbanos, con respecto al deber de conservación de la vivienda (aplicable también para el caso de local comercial), establece: Artículo 21 Conservación de la vivienda:

1.- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2.- Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de 20 días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

Dicho esto, resulta evidente que habiendo durado la obra de reparación tres días, no tiene base legal que le exima de su obligación de pagar la renta correspondiente a ese mes, por lo que de no abonarla, estaría incumpliendo el contrato.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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