En mi edificio hay un piso embargado por el banco y este no paga su parte de una derrama

Hay un vecino que desde hace meses no paga la comunidad y tampoco ha abonado su parte de la derrama. Ahora nos hemos enterado de que su vivienda fue embargada por el banco

Foto: En mi edificio hay un piso embargado por el banco. (Corbis)
En mi edificio hay un piso embargado por el banco. (Corbis)
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En el edificio en que vivo estamos afrontando una derrama importante por el cambio de toda la instalación eléctrica. Hay un vecino que desde hace meses no paga la comunidad y tampoco ha abonado su parte de la derrama. Ahora nos hemos enterado de que su vivienda fue embargada por el banco. ¿Qué debemos hacer?

Todo propietario de un elemento privativo está obligado al sostenimiento de la comunidad del edificio y, por tanto, a contribuir a los gastos generales derivados del mismo, tal y como señala el art. 9, e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización". Junto con la contribución ordinaria, se le deben añadir las derramas, que pueden ser calificadas como gastos extraordinarios.

En este caso, la comunidad debe, vía judicial, reclamar el impago de las cuotas ordinarias y la derrama al propietario moroso. Es decir, la comunidad tiene un crédito contra el propietario moroso y para el caso de que este no lo atienda, debe responder la vivienda.

Así lo establece el propio art. 9, e) de la LPH en su párrafo segundo cuando dice que: "Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo".

Es decir, la vivienda responderá por una cantidad adeudada equivalente a las cuotas de tres anualidades más las del año en curso así como de las derramas que se hayan devengado.

Por su parte, el Código Civil en su art, 1923, nº 4, señala que, con relación a determinados bienes inmuebles, gozan de preferencia "los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad, en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros, o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y solo en cuanto a créditos posteriores".

Es decir, la comunidad goza de un privilegio a la hora de cobrar esas cantidades sobre el valor de la vivienda, por delante y de forma preferente a los embargos que tenga la vivienda aunque estén inscritos, pues se puede considerar este privilegio, en cierta medida, de una hipoteca tácita.

Ahora bien, en aras de la seguridad jurídica y para evitar gravámenes ocultos, recomendaría la inscripción en el Registro de la Propiedad de la anotación de la demanda de reclamación de cantidad.

Subrogación de un alquiler

En 1971 alquilé un piso a un matrimonio. Él murió y recientemente ha fallecido la viuda. Un hijo divorciado está en trámites de subrogarse a dicho alquiler. ¿Puedo ponerlo a la venta y que siga el nuevo inquilino otros dos años más?

En la presente consulta se plantean dos cuestiones. La primera es la relativa a la subrogación en el contrato en vigor por parte de un descendiente ante el fallecimiento de sus padres.

De acuerdo con lo dispuesto en el art. 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): "1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato: ...C) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento".

Entiendo que el hijo divorciado ha convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores, dando cumplimiento a la premisa exigida por el art. 16 LAU. En caso contrario, no habría derecho a la subrogación.

La persona que se va a subrogar tiene que tener en cuenta que "el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificación registral de defunción y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse" (art. 16 nº 3 LAU).

La segunda cuestión que se plantea es la posible enajenación de la vivienda una vez producida la subrogación y los derechos que tiene el adquirente. Hay que distinguir si la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, así como el arrendamiento de la misma. Según el art. 14 LAU, "el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el art.34 de la Ley Hipotecaria, solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito conforme a lo dispuesto por los arts. 7 y 10 de la presente Ley, con anterioridad a la transmisión de la finca".

En cambio, si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del art. 1571 del Código Civil (art. 14, nº2 LAU). Este precepto, por su parte, señala que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

En vista de lo anterior, se puede concluir que la extinción del vigente contrato de arrendamiento estará condicionado a la inscripción o no del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

*Pilar Morgado Freige, socia 'of counsel' de VAbogados, para idealista.com/news.

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