Firmé un alquiler con opción a compra, ahora estoy en paro y no puedo comprar la casa

Hace dos meses realizamos un alquiler con opción compra. Dimos una entrada de 17.000 euros y firmamos un contrato de 18 meses. Ahora mi marido está en el paro y yo también. No podemos terminar de adquirir la vivienda aunque el pago del alquiler está al día. ¿Qué podemos hacer?

El contrato de opción de compra es aquel por cual el titular de la opción tiene la facultad de adquirir la cosa objeto del contrato de opción pagando el precio pactado con el concedente. La opción puede ser gratuita u onerosa. La duración de la opción no puede ser superior a cuatro años.

En las cláusulas de los contratos de arrendamiento con opción a compra de la vivienda arrendada debe quedar muy claro qué parte del precio corresponde al arrendamiento de la vivienda y qué cantidad corresponde a la adquisición de dicha vivienda. También habrá que determinar si la opción en este caso es gratuita o tiene un precio.

Habitualmente se pacta que la renta pagada durante unos meses se considere bien el precio de la opción, bien el precio de la vivienda. Así como que el plazo para el ejercicio de la opción coincida con la duración del contrato de arrendamiento.

En el presente supuesto, objeto de consulta, desconozco si en el contrato de arrendamiento con opción a compra se ha pactado alguna penalización para el supuesto de que no se lleve a efecto la compraventa. Si no fuera así, ante la situación sobrevenida de desempleo de los dos arrendatarios, mi recomendación sería que le notificaran al propietario de la vivienda en el más breve plazo posible la imposibilidad de hacer frente al pago de la misma por las razones ya conocidas.

Una vez hecha la notificación, en mi opinión, y sin tener más conocimiento que la consulta realizada y desconocer la literalidad del contrato, caben dos opciones:

1) Dar por resuelto el contrato de arrendamiento con opción a compra en su totalidad. Esta solución lleva consigo la devolución de las prestaciones: la cantidad abonada hasta la fecha como precio y, por otra parte, las llaves de la vivienda.

2) Dar por resuelto el contrato de opción y dejar vigente el contrato de arrendamiento de vivienda exclusivamente, puesto que hasta la fecha la parte arrendataria ha hecho frente al pago de las rentas puntualmente. Se devolvería únicamente la cantidad asignada al precio de la vivienda. Probablemente, la parte propietaria de la vivienda exigirá descontar alguna cantidad por los daños y gastos ocasionados.

En mi opinión, esta puede ser la solución más favorable para el interés de la parte arrendataria. En cualquier caso, la solución debe ser negociada.

Herencia con un piso e hijos de por medio

Soy dueño del 50% de un piso sin hipoteca. La otra parte pertenecía a mi exmujer, que falleció hace algo más de tres años. En el inmueble viven mis dos hijos -uno de 21 años y el otro de 16- con la pareja de mi exmujer. A día de hoy, aún no han querido arreglar el asunto de la herencia. Yo como propietario estoy pagando todos los impuestos de ayuntamiento y comunidad. ¿Existe alguna manera de poner fin a todo este embrollo?

Entre su mujer fallecida y usted existía una comunidad de bienes. Ustedes eran propietarios de la vivienda por mitad proindiviso. Esa situación aparece regulada en el Código Civil, en los artículos 392 a 406.

Fallecida su exmujer, esa cuota de propiedad que representa el 50% de la vivienda ha sido transmitida 'mortis causa' a sus herederos. En principio, y salvo que las disposiciones testamentarias si las hubiere dictaran otra cosa en sentido contrario, ese 50% deberá pasar a sus hijos, por mitad.

En consecuencia, la titularidad de la vivienda, en principio, quedaría de la siguiente forma: usted es titular del 50% y sus hijos serán titulares del 25% cada uno de ellos.

Para terminar con esta situación, deben llevarse a efecto las siguientes operaciones de forma sucesiva:

1ª. Proceder a realizar las operaciones particionales (testamentaría) de su mujer fallecida. Una vez realizadas, a sus hijos se les podrá adjudicar en propiedad su 25% de la vivienda, a cada uno de ellos.

2ª. Proceder a la extinción de la comunidad de bienes que tiene respecto de la vivienda, de la situación de proindiviso. Pueden hacerla de común acuerdo o vía judicial, ejerciendo la 'actio conmuni dividundo' o acción de dividir (arts. 400 a 406 CC).

En este caso, tendrán que decidir quién quiere quedarse con la vivienda. Aquel o aquellos que decidan quedarse con la vivienda deberán abonar/comprar a la otra u otras partes el valor de su cuota. También pueden, de común acuerdo, vender a un tercero la vivienda y repartirse el precio en proporción a su cuota.

En caso de no ponerse de acuerdo, ni en el precio ni en la forma de liquidar este proindiviso, el juez determinará que se subaste la vivienda y el valor que se obtenga se repartirá entre los cotitulares en proporción a su coeficiente de participación.

*Pilar Morgado Freige, socia 'of counsel' de VAbogados, para idealista.com/news.

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.

Puede enviar sus dudas al consultorio en este enlace.