Si vendo un piso que no es vivienda habitual, ¿cuánto tiempo tengo para comprarme otro?

Mi hija ha vendido un piso de su propiedad en Valencia, pero nunca ha sido su vivienda habitual, ya que reside y trabaja en Alicante donde vive de alquiler y donde está empadronada y, por tanto, donde figura su vivienda habitual. Quiere comprarse piso en su ciudad de trabajo, Alicante. ¿Tiene un plazo legal para comprarlo o al no figurar nunca el de su propiedad fiscalmente como domicilio habitual no tiene plazo para adquirir otro sin ser penalizada?

Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel. En el presente caso, se produce una ganancia o pérdida patrimonial derivada de una transmisión onerosa sujeta a gravamen que vendrá determinada por el siguiente cálculo.

Como regla general, el importe de la ganancia o pérdida patrimonial en los supuestos de enajenación onerosa se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

El valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto:

1.- Importe real de la adquisición. Cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese producido a título oneroso, su valor de adquisición será el importe real por el que se adquirió.

2.- Coste de inversiones y mejoras. Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras, su coste se añade al valor de adquisición.

3.- Gastos y tributos accesorios. Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente, a excepción de los intereses.

4.- Y se le restarían (si las hubiere) las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables que minoran el valor de adquisición.

El valor de transmisión se determina computando el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos accesorios.

Cuando la transmisión se realiza a título oneroso, el importe real de la enajenación será el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. El importe anterior se minora en los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por el transmitente.

Dicho esto, es importante señalar que se excluyen de gravamen las ganancias patrimoniales producidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, y se cumplan determinadas condiciones. La exención de la ganancia puede ser total o parcial; por definición, la exención se refiere únicamente a las ganancias y no a las pérdidas patrimoniales (art. 38 de la ley de reglamento del IRPF).

Se considerará vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entiende que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo más ventajoso u otras análogas justificadas.

Además, se considera que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. De esta forma, se permite que el contribuyente pueda dejar de residir efectivamente en dicha vivienda disponiendo de un plazo adicional para su venta sin la pérdida de la correspondiente exención.

Si su hija a fecha actual tiene residencia habitual en Alicante, pero la vivienda de Valencia ha sido su vivienda habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión, su hija podrá aplicar la exención por reinversión en la ganancia patrimonial que pudiera ponerse de manifiesto en la venta de la vivienda de Valencia, siempre y cuando el importe obtenido en la venta (cuando la vivienda transmitida hubiese sido financiada mediante préstamo, el importe que debe reinvertirse será la diferencia entre el valor de transmisión y la cantidad pendiente de amortizar del préstamo) se reinvierta en un plazo no superior a dos años en la adquisición de otra vivienda habitual.

Ceder una vivienda a una SL y alquilarla

Tengo una vivienda registrada a mi nombre. Si quisiera crear una SL, ceder mi vivienda a mi SL y alquilarla desde la SL, ¿en qué gastos tendría que incurrir para cederla?, ¿serían estos gastos deducibles o amortizables en la SL?, ¿cuál sería el valor de cesión de la vivienda? Y si la SL comprase una vivienda a un tercero para dedicarla al alquiler, ¿en qué gastos tendría que incurrir para comprarla?, ¿serían deducibles o amortizables en la SL?

Se podría ceder por compraventa una vez constituida la sociedad o aportación de capital en la constitución o después de la constitución.

Para ello habría que tener en cuenta los siguientes gastos en la cesión (siempre bajo el supuesto de que la vivienda no esté afecta a ninguna actividad económica) dependiendo de la fórmula que se utilice para cederla:

Compraventa: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD): en la modalidad transmisiones patrimoniales al tipo vigente en la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, y lo paga el adquirente-comprador.

Plusvalía municipal (IVTNU): lo paga el transmitente-vendedor, va en función del número de años de tenencia del inmueble hasta su venta. Es un porcentaje que se establece en las ordenanzas fiscales del ayuntamiento donde se encuentre el inmueble y que se aplica sobre el valor del suelo fijado en el recibo del IBI correspondiente al año de la transmisión.

IRPF: se pondrá de manifiesto una posible ganancia o pérdida patrimonial en sede del transmitente-vendedor que tributara en su IRPF del año correspondiente a la transmisión. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre el valor de transmisión y valor de adquisición (el valor de transmisión y el valor de adquisición calculados conforme a la respuesta anterior). Si la adquirió antes del 31/12/1994, podrá aplicar un régimen transitorio vigente que reducirá parcialmente esa ganancia en función de los años de tenencia del bien hasta el 31/12/1996.

Aparte, gastos honorarios de notaría y registro de la propiedad.

Aportación al capital social, bien en su constitución o en un momento posterior:

ITPAJD en la modalidad operaciones societarias. A día de hoy, se encuentra exenta el hecho imponible constitución de sociedad o ampliación de capital.

Plusvalía municipal IVTNU: lo paga el transmitente-vendedor, va en función del número de años de tenencia del inmueble hasta su venta. Es un porcentaje que se establece en las ordenanzas fiscales del ayuntamiento donde se encuentre el inmueble y que se aplica sobre el valor del suelo fijado en el recibo del IBI correspondiente al año de la transmisión.

Todos los gastos e impuestos inherentes a la compra del bien inmueble que se han detallado deben ser activados en la sociedad como mayor valor del inmueble y se amortizarán contablemente en la misma proporción que se amortice el bien inmueble. Serán deducibles en el impuesto sobre sociedades correspondiente, siempre y cuando se reúnan las condiciones para su deducción.

Para determinar el valor de cesión de la vivienda, y al tratarse de una operación vinculada, ya que la sociedad a la que va a cederla es suya, debería irse a valor de mercado que, para no tener problemas, será el valor catastral del inmueble multiplicado por un coeficiente, coeficiente que varía en función de la comunidad autónoma en la que nos situemos.

Si la SL compra la vivienda a un tercero, los gastos de la compra serían (siempre bajo el supuesto de que la vivienda no esté afecta a ninguna actividad económica y es segunda transmisión, ya que no es vivienda nueva):

ITPAJD en la modalidad transmisiones patrimoniales al tipo vigente en la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, y lo paga el adquirente-comprador

Aparte, gastos honorarios de notaría y registro de la propiedad.

Los gastos deducibles y amortizables en la SL serían todos los gastos e impuestos inherentes a la compra del bien inmueble que se han detallado, y que deberían ser activados en la sociedad como mayor valor del inmueble, y se amortizarán contablemente en la misma proporción que se amortice el bien inmueble. Serán deducibles en el impuesto sobre sociedades correspondiente, siempre y cuando se reúnan las condiciones para su deducción.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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