Si vendo mi casa, ¿debo invertir la ganancia obtenida antes de dos años?

Por mi situación actual de desempleado, y salvo que cambie mucho la situación, no me podré comprar ninguna casa en los próximos dos años con la cantidad que me quedará por la venta de la casa

Foto: Si vendo mi casa, ¿debo invertir la ganancia obtenida antes de dos años? (Foto: Corbis)
Si vendo mi casa, ¿debo invertir la ganancia obtenida antes de dos años? (Foto: Corbis)
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Mi consulta viene en referencia a la venta de la vivienda que tenía en común con mi ex mujer. Aunque es poco el dinero entre lo que compramos la casa y lo que se va a vender, habrá una cantidad a nuestro favor. Como estamos divorciados, la diferencia a nuestro favor se dividirá entre los dos. Por mi situación actual de desempleado, y salvo que cambie mucho la situación, no me podré comprar ninguna casa en los próximos dos años con la cantidad que me quedará por la venta de la casa, que estimo serán unos 15.000 euros y que supongo que me los habré gastado, pues actualmente tengo una ayuda familiar de seis meses de 399 euros que me da el Gobierno. ¿Debería de pagar impuesto pasados esos dos años, aun estando en mi situación y sin haber hecho en los últimos tres años declaración de la renta? Para calcular si hemos tenido beneficio en la venta, ¿se deben de incluir el IVA de la compra de la casa, los gastos de escrituración, la plusvalía y sobre todo los intereses que hemos pagado de la hipoteca durante estos años?

Se excluyen de gravamen las ganancias patrimoniales producidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual, nueva o usada, y se cumplan determinadas condiciones. Lo que debe reinvertirse es el importe de la transmisión, el precio obtenido, no el importe de la ganancia.

Y lo que debe transmitir debe ser su vivienda habitual. Así, se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entiende que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas.

La reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a dos años, contados a partir de la fecha de la transmisión, cualesquiera que sean los plazos o modalidades de pago que se estipulen. El tiempo se computa de fecha a fecha.

Si usted inicialmente se acoge a este supuesto, deberá declarar la ganancia que le corresponda en la declaración de la renta del año de la transmisión y acogerse a este supuesto de exención por reinversión. Si transcurrido el plazo de dos años no ha reinvertido, es decir, no ha cumplido una de las condiciones, la parte de la ganancia que corresponda quedará sujeta y no exenta.

En tal caso, deberá imputar la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, que se ha de presentar en el plazo que media entre la fecha en que se incumplieran las condiciones y el final del plazo de presentación de declaraciones por el impuesto correspondiente al periodo impositivo en el que se incumplan las condiciones.

En cuanto al cálculo de la ganancia en la venta. Del valor de venta por el que la enajenación se efectúe se han de deducir los gastos y tributos inherentes a la misma cuando resulten satisfechos por el transmitente. El importe total del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (impuesto municipal de plusvalía), correspondiente al vendedor, se minorará del valor de transmisión, siempre y cuando haya sido satisfecho por él.

La norma remite a los gastos y tributos que hayan sido satisfechos por el transmitente (por ejemplo, honorarios del notario, comisión del agente de la propiedad, etc.).

El valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto:

1.- Importe real de la adquisición. Cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese producido a título oneroso, su valor de adquisición será el importe real por el que se adquirió.

2.- Coste de inversiones y mejoras. Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras, su coste se añade al valor de adquisición.

3.- Gastos y tributos accesorios. Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente, a excepción de los intereses.

4.- Amortizaciones. Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.

Por lo tanto, el IVA y los gastos de escrituración que tuvo en su día incrementarán el precio de compra, pero los intereses en ningún caso.

Vender un piso alquilado

Soy propietaria de un piso que tengo arrendado desde hace casi 20 años a una mujer con la que no tengo buena relación. Me ha surgido la posibilidad de vender el piso (el nuevo propietario mantendría el contrato de alquiler con esta señora). El comprador, que ha visto la casa desde el exterior y sobre plano, quiere lógicamente conocer su interior para valorar la situación en la que está. ¿Tiene la inquilina -previa cita de las partes- obligación de dejarnos pasar?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), en su artículo 9, establece un plazo mínimo de arrendamiento de tres años, que en su caso está ampliamente superado, por lo que ahora mismo el contrato de arrendamiento se encuentra prorrogado por periodos anuales. El problema es que, por ley, el inquilino no tiene por qué facilitar el acceso a la vivienda si no quiere hacerlo.

Ante esta situación, solo le quedan tres alternativas:

1.- Que tenga la posibilidad de venderlo, sin que el comprador vea el interior del piso y además, como comenta, con el inquilino, que no es una opción, sino un derecho del inquilino, ya que si usted vende la casa, el nuevo propietario está obligado a respetar el contrato de alquiler firmado y la duración y prórrogas legalmente establecidas. No depende de la voluntad del comprador.

2.- Que resuelva el contrato de arrendamiento con el actual arrendatario en la siguiente renovación, avisándole con la suficiente antelación (la ley exige una preaviso de 30 días de antelación). Y así pueda vender la casa enseñándola previamente.

3.- Ponerse de acuerdo con él, por ejemplo, para hacer las visitas un día concreto o por ejemplo reducirle algo la mensualidad mientras lo realiza, pero siempre que el arrendatario lo acepte porque está en su derecho de decirle que no.

Además de lo expuesto, debe saber que de acuerdo con lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto sobre la vivienda que se pretenda enajenar, por lo tanto, en caso de venta tendrá la obligación de comunicárselo al inquilino, quien en el plazo de 30 días desde esa notificación, podrá ejercitar su derecho de tanteo, por el cual podrá adquirir la vivienda en las mismas condiciones es las que iba a ser vendida.

Así mismo, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto, por el cual podrá adquirir la vivienda pagando el precio y los gastos del contrato así como los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda, de tal forma que anularía la anterior venta efectuada.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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