A efectos fiscales, ¿es mejor donar la vivienda en vida a mis hijos o que la hereden?

Soy viudo y, recientemente, me han diagnosticado cáncer de pulmón. Tengo dos hijos. Me gustaría saber si es mejor donarles en vida la casa en la que vivo en Madrid y cuál sería el procedimiento a seguir, así como los impuestos a pagar.

La donación de la vivienda a sus hijos está gravada por el mismo impuesto que la transmisión de la misma por causa de fallecimiento, y que es el Impuesto de Donaciones y Sucesiones, impuesto cuya regulación esta cedida a las comunidades autónomas y que en su caso es la Comunidad de Madrid, que ha establecido una bonificación del 99% de la cuota de dicho impuesto para donaciones o transmisiones 'mortis causa' entre padres e hijos, cónyuges y parejas de hecho, por lo que a día de hoy el impacto fiscal para dichas operaciones es prácticamente nulo (el 1% de la cuota resultante).

Esta regulación es la que opera hoy. Es decir, el día de mañana, otro Gobierno de la comunidad podría perfectamente eliminar esta bonificación, por lo que puede resultar interesante realizar una donación de la vivienda a los hijos acogiéndose a dicha bonificación, ya que prácticamente no pagaría impuestos.

Todo esto, teniendo en cuenta que sus hijos residan en Madrid, ya que en el caso de que optara por la donación, debe tener en cuenta que el impuesto se devenga en el domicilio del donatario, por lo que si sus hijos residen en comunidades autónomas que no tienen bonificado el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, en ese caso, la tributación será mayor que si la transmisión se hiciera 'mortis causa' por herencia, a través del impuesto de sucesiones, que se liquida en el domicilio del causante, en este caso Madrid.

También podría, por su seguridad, donar la nuda propiedad de la vivienda a sus hijos, reservándose para usted el usufructo vitalicio de la misma, de tal forma que prácticamente la totalidad del valor de la vivienda tributaría en el momento de la donación con la bonificación del impuesto existente, y solo a su fallecimiento sus hijos tributarían por el valor de dicho usufructo, que si nada ha cambiado también estaría prácticamente exento, y en caso contrario la base imponible seria de un porcentaje muy pequeño del valor de la vivienda, y de esa forma adquirir definitivamente el pleno dominio del inmueble. Esto último, también teniendo en cuenta el lugar de residencia de los hijos.

Además de esto, debe tener en cuenta que si opta por la donación, teniendo en cuenta que dona su vivienda habitual, si no tiene cumplidos los 65 años de edad, esta donación puede tener repercusión en su declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas por la plusvalía generada.

Finalizar un contrato de renta antigua

Quiero recuperar un piso en alquiler de renta antigua. Tengo dos hijas mayores de edad y con ingresos propios. Estoy casada en separación de bienes. Mi marido tiene otro piso en alquiler -hace cinco años de renta actual-. Mi marido y yo vivimos en un piso propio. ¿Qué acciones podemos tomar? La inquilina es una persona viuda, con ingresos e hijos ya casados.

En primer lugar, entiendo que cuando habla de renta antigua, se refiere a un contrato de alquiler al que le es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pues bien, los artículos 56 y siguientes de dicha ley regulan la duración de los contratos y la subrogación en los mismos de los descendientes y cónyuge.

Dicha ley, que ampara a muchísimos arrendamientos en España, establecía la posibilidad de prórroga por parte del arrendatario, siendo esta de carácter obligatorio para el arrendador, pudiendo el arrendatario ser sustituido en ese derecho por los descendientes y cónyuge.

Esta legislación ha generado que muchos arrendamientos lleven mucho tiempo manteniendo la renta inicial (solo subida por los ascensos del IPC) y produciéndose subrogaciones por parte de los descendientes o el cónyuge, situación que solo podía finalizar a voluntad del arrendador en unas situaciones concretas establecidas en los artículos 62 y 63 de la referida ley, y que se describen a continuación:

Establece el artículo 62.

1. No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:

1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.

2.º Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.

3.º Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.

4.º Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. En este caso, si los arrendadores fuesen varios, el derecho de denegación de prórroga corresponderá al primero que lo ejercite; si fuere uno solo, corresponderá al inquilino el derecho de señalar la vivienda o viviendas que haya de desalojar, y si no lo hace dentro del plazo de 30 días siguientes al en que fuese requerido en forma fehaciente por el arrendador, podrá este denegarle la prórroga respecto de cualquiera de ellas. En el caso de que solo una de las viviendas la disfrute a título de arrendamiento, carecerá el inquilino de dicha facultad de elección.

5.º Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.

Y el artículo 63.

2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes:

1.º Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca, necesitare domiciliarse en él.

2.º Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca, por aumento de sus necesidades familiares, resultare insuficiente la vivienda que ocupe.

3.º En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.

4.º Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.

3. Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de este para quien se reclame.

En su caso la única opción sería que alguno de sus hijos necesitase la vivienda para vivir en ella y actuar conforme a lo establecido en la ley. Además, debe tener en cuenta que el contrato de alquiler puede ser objeto de subrogación por parte de los hijos de la arrendataria en los supuestos de subrogación recogidos en la ley, aunque estos se han visto moderados por la Ley 4/2013 de 4 de junio de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que ha introducido varios cambios a los supuestos previstos para subrogar los alquileres de viviendas de renta antigua, dependiendo de los siguientes supuestos:

i) Si el piso no ha pasado todavía a un inquilino distinto al primero antes de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, “la vivienda se podrá subrogar de forma exclusiva y excluyente al cónyuge del inquilino no separado legalmente o de hecho, o a los hijos que conviviesen con el inquilino original durante los dos años anteriores a su fallecimiento”. También se podría subrogar a los ascendientes del inquilino que estuvieran a su cargo y hubieran convivido con él los tres años anteriores a su muerte. Una vez subrogado el piso con estas excepciones, el alquiler de renta antigua se extinguirá una vez fallezca este segundo inquilino que ha recibido la vivienda, sea cónyuge, ascendiente o hijo del inquilino original si tiene una minusvalía igual o superior al 65%. No obstante, si los hijos no tienen ese grado de invalidez, el contrato de alquileres terminará en dos años después de la subrogación o el día en que este cumpla 25 años si fuera posterior.

ii) Si ya se traspasó el piso alquilado de inquilino original a otro procedente -cónyuge, ascendiente o hijo- después de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 noviembre, solo se permitirá un subrogación al cónyuge no separado legalmente o de hecho, a los hijos del inquilino que hubiesen vivido dos años en la vivienda antes de su muerte. Al igual que en el caso anterior, “operada la subrogación, el contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de 25 años si esta fecha es posterior. No se autorizan ulteriores subrogaciones”.

iii) Si a la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre se hubiesen operado dos subrogaciones, no se permitirá nueva subrogación.

En su caso, si sus hijos no tienen necesidad de ocupar la vivienda en los términos previstos en la Ley, no le quedará más remedio que esperar al fallecimiento de la arrendataria o que esta de por resuelto el contrato no ejerciendo la prórroga correspondiente.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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