Mi madre tenía un piso antes de casarse y ahora se quiere separar, ¿qué pasa con él?

Mi madre de 69 años tiene una casa en propiedad desde antes de casarse y ahora por desgracia quiere separarse. ¿Esa casa seguiría siendo suya al 100%? En la venta de la casa, ¿qué tendría que pagar? Una vez que la venda quiere comprar otra para vivir en ella y financiarse el día a día con lo que le sobre. ¿Tendría que gastarse la totalidad del dinero en otra casa o puede quedarse con la mitad para poder vivir?, ¿cambiaría algo si en lugar de comprar una nueva casa alquilara una para vivir?, ¿qué es lo más económico en cualquier caso? Vive en Madrid capital.

En primer lugar, decirle que si la vivienda era propiedad de su madre antes de casarse, la vivienda es de carácter privativo y no forma parte de la sociedad de gananciales o el régimen económico matrimonial que tenga, lo que quiere decir que en la disolución de la sociedad de gananciales que se haga con ocasión del divorcio, la vivienda no se verá afectada por dicha disolución.

Con respecto a una eventual venta de la casa y teniendo en cuenta la edad de su madre (69 años), el rendimiento económico obtenido de la venta estaría exento del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) siempre que la vivienda vendida sea la vivienda habitual. Se considerará vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años.

No obstante, se entiende que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo más ventajoso u otras análogas justificadas.

Además, se considera que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

De esta forma, se permite que el contribuyente pueda dejar de residir efectivamente en dicha vivienda disponiendo de un plazo adicional para su venta sin la pérdida de la correspondiente exención.

El articulo 41.bis del RD 439/2007 de 30 de marzo, por el que se aprueba el reglamento del IRPF, establece que estarán exentas la ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por los mayores de 65 años y también por las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

Por lo tanto, dicho esto, la venta de la vivienda por parte de su madre supondría un incremento de su patrimonio, pero el mismo se encontraría a los efectos del IRPF exento. Esto no quiere decir que no lo tenga que declarar en su próxima declaración de la renta, sino que se declarará, pero como exento por reunir los requisitos anteriormente descritos. Es decir, aunque anteriormente por el nivel de ingresos estaban exentos de la obligación de presentar el IRPF, el ejercicio en que vendan la vivienda deberán presentar declaración de la renta.

Esta exención no quita para que dicha venta sí esté sujeta al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal) que liquidan los ayuntamientos, y que fruto de la venta, deberán liquidar.

Por último, el importe íntegro de lo que obtenga por la venta descontando la plusvalía municipal podrá destinarlo a pagar sus gastos o destinarlo a la compra de otra vivienda sin ninguna limitación, ya que no debería tributar por ningún impuesto más.

Renovar un contrato de alquiler

Tengo arrendada una vivienda mediante contrato de una duración de tres años que finaliza en 2016. Para continuar con el arrendamiento, ¿puede prorrogarse ese contrato o habría que establecer uno nuevo, desligado por completo del anterior?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 9 establece la duración de los mismos:

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

Si usted tiene un contrato de arrendamiento de fecha posterior a junio de 2013 (fecha en la que entra en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, el plazo mínimo será de tres años, trascurridos los cuales entrará en juego la prórroga del mismo establecida en el artículo 10 de la misma ley:

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 30 días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. Es decir, que si ninguna de las partes hace nada, el contrato se prorrogará otro año y lo mismo cada año, y en caso contrario, si la parte arrendadora manifiesta a la arrendataria su voluntad de no renovarlo, con la antelación mínima establecida legalmente de 30 días, el contrato se extinguirá.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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