El vecino de arriba ha inundado un piso que tengo alquilado pero se desentiende

El vecino de arriba ha inundado dos veces un piso de mi propiedad que tengo alquilado. Le he indicado verbalmente que repare las tuberías de su piso, pero no hace caso. ¿Qué puedo hacer?

Lo primero que debería es aclarar si la causa de la inundación se debe a una tubería perteneciente al elemento privativo o si se trata de una avería de una tubería o bajante común.

Si se trata del primer supuesto, debería hacer fotos de la inundación y de los daños que ha ocasionado en su vivienda para posteriormente incorporarlas a un acta notarial de presencia, a fin de preconstituir una prueba con vistas a la futura reclamación. Estas mismas fotos y acta notarial le pueden servir de prueba para una futura reclamación contra la comunidad si estuviéramos ante una avería de un elemento común.

Si el causante de la inundación es una tubería de la vivienda superior, usted puede requerir vía burofax a su vecino. Primero, que proceda a su reparación de forma inmediata. Segundo, reclamar las cantidades que usted ha abonado en su reparación o los daños y perjuicios que le ha ocasionado. Tercero, comunicar por escrito al presidente y al administrador de su comunidad la situación y el problema que se ha planteado, por si pudieran tomar alguna decisión al respecto o influir en su solución, incluso se puede llevar el problema a una junta de comunidad.

En el caso de que su vecino no tomara en consideración su reclamación, deberá proceder judicialmente en el sentido arriba indicado. En el mismo sentido, tendrá que actuar si se trata de la avería de una bajante u otra tubería de carácter común.

Instalación de un ascensor

Si una comunidad de propietarios se compone de viviendas interiores y exteriores y los de la escalera exterior quieren poner ascensor, ¿pueden oponerse los del interior? El administrador no nos hace mucho caso, pero si de 10 vecinos en dicho exterior, siete lo quieren, y una de ellas tiene más de 70 años, ¿puede haber algún problema en que salga adelante?, ¿entiendo que en este caso el ascensor debería ser instalado antes de 2017?

Salvo que los estatutos de su comunidad dispongan lo contrario o eximan a determinados elementos privativos de contribuir a los gastos, con carácter general todo propietario de un elemento privativo está obligado al sostenimiento de la comunidad, del edificio, por tanto a contribuir a sus gastos generales derivados del mismo, tal y como señala el art. 9, e) Ley de Propiedad Horizontal (LPH): "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

En la presente consulta se hace referencia a la instalación de un ascensor. A la luz de la reforma de la LPH introducida por la Ley 8/2013, de 26 de junio, la instalación de un ascensor supone una medida u obra necesaria para garantizar la accesibilidad universal del edificio, tal y como señala el art. 10, b):

“b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de 70 años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”.

Se trata de una obra que no exige la adopción de ningún acuerdo por parte de la comunidad:

“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios…” (art. 10, 1 LPH). En consecuencia, no es exigible la adopción de ningún acuerdo para la instalación de un ascensor y todos los titulares de elementos privativos están obligados a acatar dicha obra.

No obstante lo anterior, el art. 17 sostiene que:

“2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes”.

En cuanto al plazo para la realización de la instalación, según la Disposición Adicional Tercera del Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, el plazo finalizará el día 4 de diciembre de 2017.

*Pilar Morgado Freige, socia 'of counsel' de VAbogados, para idealista.com/news.