Vivo en la VPO de mi hermano y pago la hipoteca, ¿puedo ponerla a mi nombre?

Actualmente, vivo en la casa de mi hermano (VPP). Realizamos un contrato privado y yo pago las cuotas de la hipoteca. Me gustaría saber cómo ponerla a mi nombre

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Actualmente vivo en la casa de mi hermano (VPP). Realizamos un contrato privado y yo pago las cuotas de la hipoteca. Me gustaría saber cómo ponerla a mi nombre, qué sería lo más barato, si compraventa o si podemos hacer donación entre hermanos. ¿Cuánto tendría que pagar? La vivienda está en Madrid.

En primer lugar, y al tratarse de una Vivienda de Protección Publica (VPP), el acceso a este tipo de viviendas se rige por el Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid.

Dicho decreto, en su artículo 3, establece cuáles son los requisitos para el acceso a este tipo de viviendas, y en su artículo 7 se establece el destino que se debe dar a la vivienda, que en este caso debe destinarse siempre al domicilio habitual de sus ocupantes legales.

Según el referido decreto, las viviendas protegidas están sometidas a dicho Régimen Legal de Protección durante un determinado número de años, que variará en función de la tipología de vivienda que se trate. Durante este periodo, los propietarios no pueden vender la vivienda a un precio libre. Sin embargo, sí tienen la posibilidad de venderla a un precio máximo legal de venta establecido para cada uno de los municipios de la Comunidad de Madrid, mediante orden de la consejería competente en materia de vivienda.

En este caso, antes de nada, ha de comprobar si su vivienda se encuentra en uno de los supuestos en los que se requiera obtener autorización previa de la Comunidad de Madrid para poder venderla.

Si es así, será necesario solicitar la autorización de transmisión cuando se quiera transmitir una vivienda protegida en segundas o posteriores transmisiones, en cualquiera de los siguientes casos:

- Cuando se hayan obtenido ayudas para la adquisición de la vivienda y se pretenda transmitir la misma dentro del plazo en el que la normativa que regule dichas ayudas establezca, la obligación de obtener autorización previa por parte de la Comunidad de Madrid, lo que conllevará la cancelación del préstamo cualificado/convenido y, en su caso, la devolución de las ayudas percibidas junto con los intereses legales correspondientes.

-Cuando la vivienda sea una Vivienda de Protección Oficial de Promoción Pública, mientras dure el Régimen Legal de Protección de la misma.

No es necesario solicitar la Autorización de Transmisión en los siguientes casos:

- Si hay disolución de la sociedad de gananciales matrimonial, siempre y cuando la vivienda sea adjudicada a uno de los cónyuges o comuneros.
- Si hay extinción de condominio (existe 'condominio' cuando dos o más personas comparten el dominio de una misma vivienda), siempre y cuando la vivienda sea adjudicada a uno de los cónyuges o comuneros.

Dicho esto, y para el caso de que se pueda transmitir la vivienda, dicha transmisión a efectos fiscales estará gravada:

i) Si es mediante compraventa, el comprador deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en la Comunidad de Madrid es un 6% sobre el valor de la vivienda, más los gastos de notaría y registro de la propiedad, que son aproximadamente un 1% del valor del bien. Y el vendedor deberá pagar por un lado el Impuesto Municipal del Incremento de Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana (que varía en función del valor de adquisición, el valor de venta y la antigüedad, y tomando como referencia el valor del suelo), y si como consecuencia de la venta obtiene un incremento patrimonial, este se verá gravado en su Impuesto de la Renta de la Personas Físicas.

ii) Si la transmisión se realiza por medio de donación, el donatario estará gravado por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones regulado por la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, teniendo en cuenta que los hermanos están considerados a los efectos de dicha ley como Grado de Parentesco III (Articulo 20), y por lo tanto no se benefician de las importantes bonificaciones fiscales que existen en la Comunidad de Madrid, que están establecidas para las donaciones entre padres e hijos. En el cálculo de dicho impuesto se tiene en cuenta el valor del inmueble en este caso, y se aplica dicho valor a unas tablas. Por otro lado, el donante deberá tributar en su IRPF por el valor de lo que dona como un incremento patrimonial, si este se produce.

Pérdidas en la venta de una vivienda

He vendido un piso con pérdidas de 80.000 euros y he comprado otro de segunda mano por 138.000 euros. En la próxima declaración de la renta, ¿puedo compensar estas pérdidas?

La pérdida patrimonial derivada de una transmisión de un inmueble se integra en la base imponible del ahorro del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del ejercicio en el que se haya producido la transmisión. Esta base imponible del ahorro está formada por dos grupos:

1º Rendimientos del capital mobiliario a integrar en la base imponible del ahorro (los derivados de la participación en fondos propios, de la cesión a terceros de capitales propios y de seguros de vida e invalidez...).

2º Ganancias y pérdidas patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales.

La pérdida patrimonial que ha obtenido en su venta se podrá compensar sin límites con las posibles ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales en ese mismo ejercicio.

Si el resultado de la integración y compensación de este grupo (ganancias y pérdidas) es negativo, su importe se podrá compensar con el saldo positivo del otro grupo (rendimientos de capital mobiliario), obtenido en el mismo periodo impositivo, con el límite del 25% (para los periodos impositivos 2015, 2016 y 2017, este límite es del 10%, 15% y 20%, respectivamente) de dicho saldo positivo.

Si tras dicha compensación queda saldo negativo, su importe se compensará en los cuatro años siguientes, en el mismo orden. Todo ello entendiendo que esta transmisión de la que plantea la cuestión se ha producido a partir del 01/01/2015 y no antes.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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