Mis vecinos quieren cambiar la calefacción central por calderas individuales

En mi comunidad hay un grupo de vecinos que quiere cambiar la caldera de la calefacción central por calderas individuales. Si es un elemento común, entiendo que solo se podría hacer por unanimidad, ¿es así?

Tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) operada por Ley 8/2013, de 26 de junio, el cambio de una caldera no exige la unanimidad. Según el art. 17, 4 de la LPH, “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuad conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.

En cuanto a qué se entiende por voto favorable, hay que remitirse al nº 8 del mismo art. 17 LPH que literalmente señala que: “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.

A la vista de lo anterior, podemos concluir que no es necesario que el acuerdo haya sido adoptado por unanimidad, sino por 3/5 de los propietarios con las advertencias previstas para los propietarios ausentes, según el art. 17, nº8 LPH.

Uso de una terraza comunitaria

Soy propietario de un sobreático con una puerta que da acceso directo a una terraza comunitaria de 35 metros cuadrados con vistas a la calle. En los estatutos se especifica expresamente que "no tiene uso" y, por tanto, no la usa nadie, únicamente los operarios en caso de tareas de mantenimiento. Quisiera hacer una oferta a la comunidad al fin de que me reconozcan el derecho a uso privativo a cambio de alguna compensación económica. Somos 21 vecinos. ¿Cuál es el quórum necesario para adoptar este tipo de acuerdo?, ¿a cuántos copropietarios he de convencer?

Por definición, las cubiertas o terrazas de un edificio constituyen un elemento común del inmueble por lo que su titularidad corresponde a todos los propietarios. En el título constitutivo del edificio o en sus estatutos es donde suele reseñarse el posible uso privativo de la terraza. Si no se dice nada en la escritura de división horizontal, se presume, salvo prueba en contrario, que la misma tiene carácter de elemento común de uso general para toda la comunidad.

Cualquier cambio de uso de un elemento común implica la adopción de un acuerdo por parte dela comunidad de propietarios dirigido a obtener una modificación del título constitutivo que debería formalizarse en escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad. Para la adopción de ese acuerdo sería preciso el voto unánime de todos los propietarios, según lo dispuesto en el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Entiendo que el cambio de uso de un elemento común como es la terraza, en este caso, no puede encajar en los supuestos previstos en el art. 10, nº 3, b), LPH porque este precepto hace referencia a las modificaciones en elementos comunes que exijan la construcción, alteración de estructura… incluyendo el cerramiento de terrazas para una mejora de eficiencia energética del edificio y Éste no es el caso. Su decisión obedece exclusivamente a un mejor aprovechamiento de una terraza de uso común en beneficio de su vivienda.

*Pilar Morgado Freige, socia 'of counsel' de VAbogados, para idealista.com/news.