¿Hay que declarar a Hacienda la venta de una vivienda de segunda mano?

Desearía saber si debo de tributar a Hacienda algún impuesto por la venta de una casa de segunda mano, siendo el importe concertado de venta de 120.000 euros.

La venta de una vivienda genera una ganancia patrimonial gravada por el IRPF, que, en beneficios superiores a 24.000 euros, se aplicará a un tipo del 24% en la renta del ejercicio correspondiente a 2016.

Para determinar el resultado de la ganancia de la venta hay que restar el valor de la transmisión al valor de adquisición actualizado por coeficiente. Los coeficientes de actualización son unos coeficientes reductores al incremento patrimonial y que en realidad sirven para adecuar el valor del piso al uso que se le ha dado. La Agencia Tributaria los publica de forma anual en el 'Manual de la renta', dentro del apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales. Estos coeficientes se aplican sobre el importe real de la adquisición, atendiendo al año en que se haya satisfecho. Si vendió su casa entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, podrá aplicar una reducción del 50% sobre el beneficio obtenido, según lo dispuesto por el Real Decreto-ley 18/2012.

Desde el punto de vista local, deberá satisfacer el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal, que es un tributo municipal que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana a efectos del IBI que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos.

No está sujeto a la Plusvalía Municipal el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Así mismo, deberá estar al corriente de pago de este último para poder realizar la venta del inmueble, sin que sea este impuesto relativo a la compraventa, pero sí necesario para poder efectuarla, aunque siempre puede pactar repercutir el importe pendiente relativo al IBI en el precio de la compraventa de la casa.

No todas las plusvalías obtenidas en la venta de un inmueble han de declararse, siempre que se trate de la venta de una vivienda habitual y se reinvierta en otra destinada a tal fin dentro de los dos años siguientes, no se entiende que haya ganancia patrimonial, sin perjuicio de los mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa, que están exentos de declarar la plusvalía generada en la compraventa del inmueble, en todo caso.

Problemas con un piso heredado

Somos tres herederos de un piso, el problema es que uno de los tres se niega a poner su parte para el pago de la comunidad. ¿Podemos decir al administrador que nos gire tres recibos por separado a cada uno de los propietarios y por nuestra cuota de participación?, ¿qué podemos hacer si no?

La cuota de participación servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Para sufragar los gastos del edificio en una comunidad de propietarios, se atenderá a las características del inmueble, no al número de titulares del mismo. De manera que el importe de esa cuota se referencia en atención a la vivienda, no a sus propietarios.

En el título constitutivo de la propiedad se fija esta cuota de participación en relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Son obligaciones de cada propietario, entendiendo por este al relativo o relativos a cada piso, contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Por ello, el recibo que se gire como gastos de la comunidad deberán atenderlo de forma solidaria los tres herederos, lo que supone que cualquiera de los titulares puede hacer el pago y reclamar internamente al resto la parte que le corresponde, puesto que si no lo satisfacen de forma íntegra tendrán un crédito a favor de la comunidad de propietarios, quien podrá reclamarles a todos los herederos por igual.

Una solución no prevista en la ley, pero que podría tener cabida si se pacta expresamente, sería que expongan la situación en una junta de propietarios convocada de manera extraordinaria, y la comunidad de propietarios aceptase que no pagasen la parte del heredero que no quiere asumirla, así como que ella ejercitaría la reclamación únicamente contra él, pero para ello deberán conseguir una aprobación de la mayoría de la junta, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

*Eva Rodríguez Quejido, socia de VAbogados, para idealista.com/news.

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