¿Tiene exención la plusvalía por la venta de una vivienda para mayores de 65 años?

¿Tiene alguna exención en las plusvalías la venta de una vivienda habitual en caso de ser mayores de 65 años ambos cónyuges tanto si invertimos en vivienda nueva como si no?, ¿qué impuestos corren a cargo del vendedor?

Si estamos ante la venta de una vivienda habitual por un matrimonio de mayores de 65 años de edad, el rendimiento económico obtenido de la venta estaría exento del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF), siempre que la vivienda vendida sea la vivienda habitual.

Se considerara vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entiende que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo más ventajoso u otras análogas justificadas.

Además, se considera que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. De esta forma, se permite que el contribuyente pueda dejar de residir efectivamente en dicha vivienda disponiendo de un plazo adicional para su venta sin la pérdida de la correspondiente exención.

El articulo 41.bi del RD 439/2007 de 30 de marzo por el que se aprueba el reglamento del IRPF establece que estarán exentas la ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por los mayores de 65 años, y también por las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

Por lo tanto, dicho esto, la venta de la vivienda por parte de este matrimonio supondría un incremento de su patrimonio, pero el mismo se encontraría, a los efectos del IRPF, exento. Esto no quiere decir que no lo tenga que declarar en su próxima declaración de la renta, sino que se declarará, pero como exento por reunir los requisitos anteriormente descritos. Es decir, aunque anteriormente por el nivel de ingresos estaban exentos de la obligación de presentar el IRPF, el ejercicio en que vendan la vivienda deberán presentar declaración de la renta.

Todo esto independientemente de que el destino de la venta vaya a la compra de otra vivienda o no.

Esta exención no quita para que dicha venta sí esté sujeta al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal) que liquidan los ayuntamientos, y que fruto de la venta deberán liquidar como vendedores de la vivienda.

Venta de un piso heredado

En 2015 vendí un piso que heredé en 2001. Ahora, en la declaración de la renta, debo declarar la ganancia patrimonial y mi pregunta es, ¿debo basarme en la diferencia entre el valor catastral de 2015 y el precio de venta?

Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel. En el presente caso, se produce una ganancia patrimonial derivada de una transmisión onerosa sujeta a gravamen que vendrá determinada por el siguiente cálculo.

Como regla general, el importe de la ganancia o pérdida patrimonial en los supuestos de enajenación onerosa se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

El valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto.

1.- Importe real de la adquisición: cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese producido a título oneroso, su valor de adquisición será el importe real por el que se adquirió. En el presente caso, vendrá determinado por el valor que se fijó a efectos del impuesto de sucesiones y donaciones por el que se tributó con ocasión de la herencia.

2.- Coste de inversiones y mejoras. Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras, su coste se añade al valor de adquisición.

3.- Gastos y tributos accesorios. Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente, a excepción de los intereses.

Y se le restarían (si las hubiere) las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables que minoran el valor de adquisición.

El valor de transmisión se determina computando el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos accesorios. Por lo tanto, nada tiene que ver el valor catastral, sino que se deberá tributar por la diferencia de valor conforme a los parámetros explicados anteriormente.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.