Quiero comprar un piso en la playa y ponerlo a nombre de mi único hijo
Estoy pensando en comprar un apartamento en la playa. Quiero ponerlo a nombre de mi único hijo, puesto que no tengo mas herederos. ¿Hay algún inconveniente?, ¿qué debo hacer?
Estoy pensando en comprar un apartamento en la playa. Quiero ponerlo a nombre de mi único hijo, puesto que no tengo mas herederos. ¿Hay algún inconveniente?, ¿qué debo hacer?
En principio, no hay ningún inconveniente en que usted adquiera un bien y lo ponga a nombre de su hijo. El hecho de que no tenga más herederos no es relevante a los efectos que aquí nos ocupan.
Respecto al modo de cómo proceder, debería usted adquirir el inmueble para posteriormente donarlo a su hijo. Es en este punto donde tenemos que tener en cuenta la posible bonificación que recoja la legislación de la Comunidad Autónoma en cuestión.
Si nos atenemos, por ejemplo, a la fiscalidad de la Comunidad Autónoma de Valencia, ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat valenciana, por la que se regula el tramo autonómico del impuesto sobre la renta de las personas físicas y restantes tributos cedidos, en la que se recogen las bonificaciones para este tipo de operaciones, vemos que se priman las donaciones entre parientes de primer grado, es decir, entre padres e hijos y entre abuelos y nietos, si el padre o la madre han fallecido antes de la donación. En estos casos, no habrá que pagar nada hasta:
.- 156.000 euros en el caso de los descendientes menores de 21 años.
.- 100.000 euros para el resto de casos.
Además, existe también una bonificación del 75% de la cuota que proporcionalmente corresponda a los bienes y derechos declarados sobre un límite de 150.000 euros.
Para poder aplicar estos beneficios, es necesario que se cumplan las siguientes condiciones:
.- Que el patrimonio previo a la donación no supere los dos millones de euros por parte de quien dona.
.- Que la donación se efectúe en documento público.
En conclusión, habrá que estar a la legislación de la Comunidad Autónoma, puesto que el tipo de bonificación variará.
Hipoteca sobre una vivienda adquirida
Mi hija se compró un piso en febrero y ha firmado una hipoteca con una entidad bancaria. En la compraventa se transmitía la finca libre de cargas. La finca tenía una hipoteca del vendedor que este se comprometió a levantar. Han pasado cuatro meses y no la ha levantado todavía. ¿Qué puede hacer mi hija y qué problemas puede tener si el vendedor no levanta la carga sobre la finca?
Partiremos de la distinción entre la cancelación económica y la cancelación registral de la hipoteca. La primera de las actuaciones tiene lugar cuando se paga la totalidad del préstamo. La segunda, cuando desaparece esa hipoteca frente a terceros.
En consecuencia, una vez que se ha pagado la totalidad del crédito, la hipoteca 'muere', deja de existir, debiéndose proceder a realizar las actuaciones necesarias para hacer desaparecer cualquier rastro de la misma, y la única manera de conseguirlo es mediante la cancelación registral de la hipoteca.
Sin perjuicio de lo que a continuación veremos, dicha actuación corresponde al vendedor hipotecante. (No vamos a entrar a valorar la cancelación por el transcurso del tiempo por cuestiones obvias).
Para el caso de que no se haya cancelado, la Ley Hipotecaria en su artículo 79.2 dice lo siguiente:
“Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas:
1. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.
2. Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.
3. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.
4. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en esta ley”.
El artículo 82 del mismo cuerpo legal le insta a ejercitar la correspondiente acción a través de un procedimiento de juicio ordinario.
En cuanto a los problemas que pueda tener su hija, decir que estos pueden ocasionarse en caso de que quisiese vender la finca o constituir nueva hipoteca. Ningún comprador, en principio, adquiriría una finca con cargas ni un banco va a conceder, también en principio, la constitución de una hipoteca sobre un inmueble si ya tiene inscrita una carga.
*Ignacio de Azúa Villalobos, socio de VAbogados, para idealista.com/news.
Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.
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En caso de divorcio ¿quién debe hacerse cargo del pago de la hipoteca? o, ¿puedo pagar una parte de la cuota mensual de la hipoteca sin miedo a que me embarguen la casa?
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