Quiero comprar un piso en la playa y ponerlo a nombre de mi único hijo

Estoy pensando en comprar un apartamento en la playa. Quiero ponerlo a nombre de mi único hijo, puesto que no tengo mas herederos. ¿Hay algún inconveniente?, ¿qué debo hacer?

Foto: Quiero comprar un piso en la playa y ponerlo a nombre de mi único hijo. (Foto: Reuters)
Quiero comprar un piso en la playa y ponerlo a nombre de mi único hijo. (Foto: Reuters)
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Estoy pensando en comprar un apartamento en la playa. Quiero ponerlo a nombre de mi único hijo, puesto que no tengo mas herederos. ¿Hay algún inconveniente?, ¿qué debo hacer?

En principio, no hay ningún inconveniente en que usted adquiera un bien y lo ponga a nombre de su hijo. El hecho de que no tenga más herederos no es relevante a los efectos que aquí nos ocupan.

Respecto al modo de cómo proceder, debería usted adquirir el inmueble para posteriormente donarlo a su hijo. Es en este punto donde tenemos que tener en cuenta la posible bonificación que recoja la legislación de la Comunidad Autónoma en cuestión.

Si nos atenemos, por ejemplo, a la fiscalidad de la Comunidad Autónoma de Valencia, ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat valenciana, por la que se regula el tramo autonómico del impuesto sobre la renta de las personas físicas y restantes tributos cedidos, en la que se recogen las bonificaciones para este tipo de operaciones, vemos que se priman las donaciones entre parientes de primer grado, es decir, entre padres e hijos y entre abuelos y nietos, si el padre o la madre han fallecido antes de la donación. En estos casos, no habrá que pagar nada hasta:

.- 156.000 euros en el caso de los descendientes menores de 21 años.

.- 100.000 euros para el resto de casos.

Además, existe también una bonificación del 75% de la cuota que proporcionalmente corresponda a los bienes y derechos declarados sobre un límite de 150.000 euros.

Para poder aplicar estos beneficios, es necesario que se cumplan las siguientes condiciones:

.- Que el patrimonio previo a la donación no supere los dos millones de euros por parte de quien dona.

.- Que la donación se efectúe en documento público.

En conclusión, habrá que estar a la legislación de la Comunidad Autónoma, puesto que el tipo de bonificación variará.

Hipoteca sobre una vivienda adquirida

Mi hija se compró un piso en febrero y ha firmado una hipoteca con una entidad bancaria. En la compraventa se transmitía la finca libre de cargas. La finca tenía una hipoteca del vendedor que este se comprometió a levantar. Han pasado cuatro meses y no la ha levantado todavía. ¿Qué puede hacer mi hija y qué problemas puede tener si el vendedor no levanta la carga sobre la finca?

Partiremos de la distinción entre la cancelación económica y la cancelación registral de la hipoteca. La primera de las actuaciones tiene lugar cuando se paga la totalidad del préstamo. La segunda, cuando desaparece esa hipoteca frente a terceros.

En consecuencia, una vez que se ha pagado la totalidad del crédito, la hipoteca 'muere', deja de existir, debiéndose proceder a realizar las actuaciones necesarias para hacer desaparecer cualquier rastro de la misma, y la única manera de conseguirlo es mediante la cancelación registral de la hipoteca.

Sin perjuicio de lo que a continuación veremos, dicha actuación corresponde al vendedor hipotecante. (No vamos a entrar a valorar la cancelación por el transcurso del tiempo por cuestiones obvias).

Para el caso de que no se haya cancelado, la Ley Hipotecaria en su artículo 79.2 dice lo siguiente:

“Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas:

1. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.

2. Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.

3. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.

4. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en esta ley”.

El artículo 82 del mismo cuerpo legal le insta a ejercitar la correspondiente acción a través de un procedimiento de juicio ordinario.

En cuanto a los problemas que pueda tener su hija, decir que estos pueden ocasionarse en caso de que quisiese vender la finca o constituir nueva hipoteca. Ningún comprador, en principio, adquiriría una finca con cargas ni un banco va a conceder, también en principio, la constitución de una hipoteca sobre un inmueble si ya tiene inscrita una carga.

*Ignacio de Azúa Villalobos, socio de VAbogados, para idealista.com/news.

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.

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