Voy a vender a mi hermano la mitad de una casa en común, ¿qué debo hacer?

Tengo una vivienda al 50% con mi hermano. Hemos llegado a un acuerdo para que el piso se lo quede él y yo librarme de la hipoteca. ¿Cuál sería el procedimiento menos costoso a la hora de poner el piso a su nombre y quitarme el 50% de la hipoteca?

El procedimiento menos costoso es la 'extinción del condominio', que se puede realizar mediante una escritura notarial. Esto supone que, según el acuerdo de las partes, uno de los copropietarios se va a adjudicar el 100% de la propiedad, y el otro recibiría la compensación económica correspondiente en consonancia a la cuota de la que se haya desprendido y, si cabe, existe la posibilidad de verse liberado de la hipoteca que grave la vivienda, si es el caso. 

Se debe tener en cuenta que en la práctica, las entidades bancarias son reacias a hacer valer las extinciones de condominio, toda vez que prefieren tener dos obligados hipotecarios a uno solo.

Para solventar esta situación y que el copropietario que transmite su cuota pueda liberarse de la obligación hipotecaria, es recomendable que previamente a la firma de la escritura de extinción, plantee esta cuestión al banco, el cual hará un estudio de riesgos correspondiente y solicitará las garantías necesarias para poder liberar de la hipoteca a uno de los copropietarios.

Aparcar varios vehículos en una plaza de garaje

En el garaje de mi comunidad, las plazas están numeradas, pero en las más grandes hay vecinos que meten dos vehículos. ¿Esto es legal?, ¿en qué documento se puede comprobar si las plazas son individuales o no?, ¿puede tener consecuencias con el seguro en caso de siniestro?, ¿y los que aparcan moto y coche en una plaza?, ¿dónde se puede verificar esto y cómo hay que reclamarlo si se está haciendo mal?

El supuesto planteado tiene varios matices, toda vez que puede acarrear diversos problemas entre los vecinos de una comunidad, por lo que en primer lugar se deben distinguir dos supuestos desde el punto de vista del propietario.

1.- Si la plaza de garaje ha sido adquirida o adjudicada al propietario sin tener en cuenta los coeficientes de participación con respecto a los cuales los titulares de una plaza contribuyen a los gastos de mantenimiento de la comunidad. En este caso, el propietario no podrá aparcar dos vehículos en la plaza, aun cuando con ello no sobrepase los límites de la misma o, en la práctica, no afecte a los demás usuarios o propietarios.

2.- Si a la plaza adquirida o adjudicada se le ha atribuido un coeficiente de participación en los gastos comunes, por lo que, si la plaza tiene un mayor tamaño, le corresponde un coeficiente de participación mayor. En este caso, el propietario sí podrá aparcar en la plaza más de un vehículo, toda vez que su contribución a los gastos comunitarios sería mayor; siendo aplicable todo lo anterior para el caso en el cual se pretenda aparcar un coche y una moto en la misma plaza.

3.- Para el caso en el que el uso de la plaza de garaje derive de un contrato de arrendamiento, deberá limitarse a lo estrictamente estipulado en el contrato que vincule a las partes. 

Si bien es cierto que la individualidad o no de una plaza de garaje no viene establecida de forma específica en ningún documento, sí se puede comprobar el coeficiente de participación que se le haya atribuido a la plaza de garaje en el título de propiedad (generalmente, la escritura de compraventa donde se contienen los datos registrales de la finca).

También, y a efectos de que cualquier afectado pueda reclamar el cese de los usos indebidos, debemos tener en cuenta las ordenanzas municipales de cada localidad, que incluso pueden establecer sanciones administrativas o solicitar al presidente de la comunidad el ejercicio de la acción judicial del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para el cese de actividades molestas de los vecinos. 

*Yoko Osorio, socia de VAbogados, para idealista.com/news.

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